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市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下 稅收調(diào)控房?jī)r(jià)可以大有作為

2007-11-12 10:52 中國(guó)證券報(bào) 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  全國(guó)大中城市價(jià)非理性上漲,與廣大百姓購(gòu)買力相去甚遠(yuǎn),令人堪憂。中央政府三令五申要將房?jī)r(jià)控制到合理范圍內(nèi),讓廣大百姓買得起房、能住上房。但是,目前看,房?jī)r(jià)仍一路上揚(yáng),經(jīng)濟(jì)適用房一房難求。普通百姓要想圓住房夢(mèng),真是長(zhǎng)路漫漫,何其遠(yuǎn)兮。事實(shí)上,國(guó)家為控制房?jī)r(jià)已采取了多種措施,只是效果難以顯現(xiàn)。不難看出,這幾年國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的措施,多以行政手段為主,這些手段有的固然不錯(cuò),比如,限制外資、港澳臺(tái)資炒房等,很及時(shí)。但是,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,政府調(diào)控房?jī)r(jià)應(yīng)更多采用經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)手段,以增強(qiáng)市場(chǎng)自身的調(diào)解能力,減少市場(chǎng)資源配置的扭曲。稅收是一種良好的市場(chǎng)調(diào)控方法,被稱為經(jīng)濟(jì)的“自動(dòng)穩(wěn)定器”。稅收在調(diào)控房?jī)r(jià)中的作用不可小視。

  很明顯,目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是供需矛盾。旺盛的市場(chǎng)需求與不合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)成為問(wèn)題的兩個(gè)方面,這是促使房?jī)r(jià)扭曲性瘋狂上漲的根本原因所在。有關(guān)部門和一些專家也指出高檔住房和別墅這些單價(jià)較高的房屋供應(yīng)量過(guò)大,拉高了房屋總體平均價(jià)格。而滿足大眾住房需求的普通住房供給不足。

  要調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求問(wèn)題,筆者認(rèn)為最關(guān)鍵的莫過(guò)于運(yùn)用稅收手段,讓稅收在調(diào)控房?jī)r(jià)中發(fā)揮重要作用。目前國(guó)家已實(shí)施的稅收方案,未發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)控作用,切實(shí)調(diào)整征稅方式是必要的。對(duì)需求領(lǐng)域征收差別稅,可以大大遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)囤房、投機(jī)的虛假需求現(xiàn)象。其具體做法是:政府對(duì)居民住房有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),每個(gè)家庭,人均住房面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)購(gòu)買房產(chǎn)是免稅的,超過(guò)這個(gè)住房面積標(biāo)準(zhǔn),還希望去購(gòu)買房產(chǎn),就要對(duì)其購(gòu)買的超額房產(chǎn)面積征收一定額度的稅金。這個(gè)稅收采取累進(jìn)稅的形式,超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積越多,所征的稅就越高。此征稅方法的好處在于,有錢人可以任意多買房,但是需繳納更多稅金。沒(méi)錢人如果現(xiàn)有住房足夠居住,不必非要借錢去買房,也不必羨慕別人購(gòu)買多處房產(chǎn),因?yàn)槎噘?gòu)房者為國(guó)家多繳稅了。這種征稅方法將有利于遏止房產(chǎn)需求領(lǐng)域過(guò)度投機(jī)行為。

  現(xiàn)今,我國(guó)住房供給領(lǐng)域的稅收,由于設(shè)計(jì)缺陷,未能有效控制住房?jī)r(jià),反而產(chǎn)生促漲作用。因此,筆者特別強(qiáng)調(diào),合理的供給領(lǐng)域的稅收,應(yīng)該引起高度關(guān)注。在房地產(chǎn)需求方面征稅的同時(shí),制定適宜的供給領(lǐng)域的征稅辦法,以將房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)控到趨于合理的程度。

  企業(yè)最大的目的是賺取最大利潤(rùn),這是無(wú)可厚非的。但是,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目的不是只滿足少數(shù)消費(fèi)高檔住房的居民需求,而是要讓廣大民眾都能有房住,窮人也能住上房。所以,生產(chǎn)更多的普通商品房和低價(jià)房,才是當(dāng)務(wù)之急。解決窮人和普通人的住房問(wèn)題,完全靠國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼,有些不太現(xiàn)實(shí)。應(yīng)該采取一種讓市場(chǎng)接受的手段,使房地產(chǎn)開發(fā)商在賺取利潤(rùn)的同時(shí),自愿生產(chǎn)出價(jià)格相對(duì)低廉的房產(chǎn)。那么,如何讓房地產(chǎn)商自覺(jué)愿意生產(chǎn)低價(jià)房呢?顯然,政府的調(diào)控政策是關(guān)鍵因素,政府應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場(chǎng)的潮流,制定適宜的政策,讓房地產(chǎn)開發(fā)商從獲得利潤(rùn)的目的出發(fā),不去生產(chǎn)高價(jià)豪華房,而是心甘情愿提供經(jīng)濟(jì)適用房、低價(jià)房。稅收政策在調(diào)控房地產(chǎn)供給方面,可以起到巨大的作用。

  稅收手段如何可以改變房地產(chǎn)開發(fā)商只為富人蓋房子的行為呢?筆者認(rèn)為,可以通過(guò)差別稅收方法,將生產(chǎn)高價(jià)豪華房和生產(chǎn)低價(jià)房的房地產(chǎn)商的利潤(rùn)拉平來(lái)改變房地產(chǎn)商的行為。其做法可以這樣:房地產(chǎn)商開發(fā)房產(chǎn)時(shí),對(duì)他們采取累進(jìn)稅制的征稅辦法,房子蓋得越豪華越高檔,售價(jià)越高,征的稅就越多,稅率越高;而蓋低價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房就應(yīng)該少征稅或不征稅,為窮人和大多數(shù)老百姓蓋房子就要少征或不征稅。通過(guò)稅收手段,國(guó)家使生產(chǎn)豪華高價(jià)房和低價(jià)房的房地產(chǎn)開發(fā)商獲得同樣的利潤(rùn),為富人蓋豪華房不再有超額利潤(rùn)了,于是,因低價(jià)房需求量大,購(gòu)買者多,房地產(chǎn)開發(fā)商可以從生產(chǎn)低價(jià)房中獲取更多利潤(rùn),這樣,為追求利潤(rùn),開發(fā)商自覺(jué)地提供大量的經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)房。目前看,房地產(chǎn)管理部門可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行較為精確的估算。于是,根據(jù)不同檔次的房地產(chǎn)制定不同的稅率,是切實(shí)可行的。通過(guò)稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)能夠?qū)崿F(xiàn)。

  國(guó)家研究開征房產(chǎn)稅,希望體現(xiàn)對(duì)中低收入群體的保障。對(duì)給富人蓋豪華房的企業(yè),課以重稅,其結(jié)果符合調(diào)控的目標(biāo),這將促使房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向需求量大、利潤(rùn)有保障的中低檔房。而為富人蓋的豪華住房,稅收高,價(jià)格上漲,但富人不會(huì)太在乎,仍然會(huì)買,只是多買房產(chǎn),如前文所述,要多交稅,他們多購(gòu)房時(shí)也要三思而后行了。將需求領(lǐng)域的稅收和供給領(lǐng)域的稅收配合起來(lái),富人購(gòu)買的房子面積越多,繳的稅就越多,從而限制了富人過(guò)多購(gòu)買各種房產(chǎn)。這樣,即使是豪華高價(jià)房,由于需求受到限制,其價(jià)格也會(huì)降一些。而窮人及普通大眾購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)住房是免稅的。通過(guò)稅收手段調(diào)解了供給與需求,增加了低價(jià)房的供應(yīng)量,限制了過(guò)度需求,最終使整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格降下來(lái)。在這種情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商可能會(huì)降低成本,降低房產(chǎn)的質(zhì)量,這就特別需要政府房屋監(jiān)管部門對(duì)低價(jià)房的房屋建筑質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。對(duì)低成本,低價(jià)也低質(zhì)量的房地產(chǎn)開放商給以嚴(yán)厲的打擊。

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