回顧去年下半年開始的上海房價(jià)走勢(shì)，由于沒有系列調(diào)控政策的及時(shí)跟進(jìn)，最終演繹了今年上半年房價(jià)飆升的局面。因此，全面開征土地使用稅短期內(nèi)將會(huì)給開發(fā)商造成資金壓力，但是對(duì)房價(jià)的根本性影響有限，要抑制房價(jià)，配套調(diào)控政策須及時(shí)跟進(jìn)。
在同一時(shí)間，國內(nèi)兩大經(jīng)濟(jì)前沿城市——上海和深圳宣布全面開征土地使用稅。
對(duì)于土地使用稅全面開征政策，公眾最為關(guān)注的是其經(jīng)濟(jì)效果如何？特別是對(duì)于目前高居不下的房價(jià)走勢(shì)，其具體的影響如何？對(duì)此，筆者認(rèn)為，短期內(nèi)這一稅種的開征將會(huì)給開發(fā)商造成資金壓力，但是對(duì)房價(jià)的根本性影響有限；而從長期看，強(qiáng)調(diào)“重保有、輕流轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)稅制改革方向，將會(huì)逐步改變目前房地產(chǎn)業(yè)的體制亂象，更加合理地引導(dǎo)價(jià)格走勢(shì)。
與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收不同，保有環(huán)節(jié)的稅收更具有長期持續(xù)性和調(diào)節(jié)貧富差距的積極意義。所謂“保有稅”，顧名思義就是為擁有某項(xiàng)資產(chǎn)而付出的代價(jià)。對(duì)于土地而言，因其自身不可再生，一旦某人占有了土地，就等于剝奪了他人及其后代使用該土地的權(quán)利，這種資產(chǎn)占用必須要征稅，而且應(yīng)該與其占用土地的時(shí)間保持一致。理論上，保有稅的稅率應(yīng)該等于土地占用所產(chǎn)生的邊際機(jī)會(huì)成本，由于占用土地越多，機(jī)會(huì)成本越大，所以征收的稅額也應(yīng)越多�，F(xiàn)實(shí)中，高收入人群由于占用了地段最好、服務(wù)設(shè)施最齊全的公共土地，繳納的稅款自然也應(yīng)該更多。
以上海的具體稅制規(guī)定為例，土地使用稅對(duì)于普通居民的影響很小。一套面積100平方米、容積率為2、處于四級(jí)地段的居民住房，每年的需繳稅款不過300元左右。但是對(duì)于高檔住房、特別是別墅住房而言，因其地段優(yōu)、面積大，就必須付出很大代價(jià)。更為關(guān)鍵的是，土地使用稅本身因其以土地面積為計(jì)稅基礎(chǔ)，所以對(duì)于擁有巨大土地囤積、惡意拖延開發(fā)供應(yīng)的房產(chǎn)商而言，該稅種懲罰性的實(shí)際意義更大。
之前以流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)為主收稅的方式，對(duì)此類惡意囤地行為沒有直接的作用，而土地使用稅的開征則有助于這一狀況的改變。按照新的土地使用稅收標(biāo)準(zhǔn)，在上海、北京等大城市，以12元/平方米的中間價(jià)位計(jì)算，10萬平方米土地一年的“持有費(fèi)用”為120萬元，那么對(duì)于動(dòng)輒擁有數(shù)千萬平方米土地儲(chǔ)備的大型土地開發(fā)商來說，每年的土地持有成本就將達(dá)到數(shù)千萬乃至上億元之巨。這對(duì)于開發(fā)商而言，自然會(huì)形成一定的資金壓力。
但是，這并不意味著目前的高房價(jià)會(huì)隨之下跌。造成目前高房價(jià)的因素很復(fù)雜，至少包括社會(huì)資金供給的流動(dòng)性過剩、地方政府隱形推手的作用、中國城市化進(jìn)程加快、海外熱錢的炒作、開發(fā)商市場(chǎng)氣氛的渲染、購房者消費(fèi)心理等等。這些復(fù)雜的因素混合相互作用，才最終導(dǎo)致了持續(xù)的房價(jià)高位攀升。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性不同于消費(fèi)品，成本和現(xiàn)有的房價(jià)并非決定市場(chǎng)均衡價(jià)格的核心要素，只要房價(jià)未來有上漲預(yù)期，購房者就會(huì)繼續(xù)加碼買進(jìn)，開發(fā)商就會(huì)繼續(xù)囤積土地延緩供應(yīng)。因此，要想從根本上改變房價(jià)飆漲的趨勢(shì)，就必須首先通過政策調(diào)控改變購房者和開發(fā)商對(duì)價(jià)格趨勢(shì)的判斷。從這個(gè)意義上講，土地使用稅作為影響房價(jià)的要素之一，對(duì)其改變房價(jià)長期走勢(shì)的作用不宜過于樂觀。
當(dāng)然，這是從長期的角度來分析土地使用稅的作用。在當(dāng)下，也即2007年歲末之時(shí)，這一稅種的全面開征卻極有可能產(chǎn)生短期的效果。事實(shí)上，自從今年十月份以來，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始呈現(xiàn)出明顯的“價(jià)升量縮”的跡象，成交量的極度低迷意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在高位進(jìn)入到階段性觀望期，這和去年下半年上海樓市的低迷如出一轍。而與去年相比，房產(chǎn)開發(fā)商的資金緊縮問題更加嚴(yán)峻，伴隨著調(diào)控部門嚴(yán)格控制信貸規(guī)模，從四季度開始，銀行信貸資金幾乎全面收緊，無論是開發(fā)貸款還是購房貸款都陷于半停滯的狀態(tài)。再加上年底的資金回籠壓力、購房者的觀望情緒，最終導(dǎo)致開發(fā)商短期資金壓力巨大，囤積抬價(jià)局面開始動(dòng)搖。因此，從短期看，土地使用稅從今年開始征收，開發(fā)商馬上面臨上千萬的稅款壓力，資金短板問題將隨之進(jìn)一步加大，房價(jià)出現(xiàn)向下波動(dòng)的可能性將明顯提升。
但是，即便短期內(nèi)出現(xiàn)房價(jià)的動(dòng)搖，也并不意味著房價(jià)轉(zhuǎn)勢(shì)因素的產(chǎn)生，土地使用稅之于房價(jià)走勢(shì)的作用還遠(yuǎn)未達(dá)到這一能力。問題就在于以土地面積為計(jì)稅基礎(chǔ)，并不能擊中問題的要害，它最多只能部分抑制大戶型房產(chǎn)的購買動(dòng)力。同樣屬于流轉(zhuǎn)稅種，以房產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)的物業(yè)稅，能否在房價(jià)出現(xiàn)動(dòng)搖的時(shí)刻及時(shí)出臺(tái)，才是決定趨勢(shì)的關(guān)鍵。物業(yè)稅與其他稅種相比，最大的優(yōu)勢(shì)就是讓任何渴望房價(jià)上漲的預(yù)期都受到直接的抑制，房價(jià)越高，購房者繳納的稅款越多。如果在物業(yè)稅的稅制上實(shí)施累進(jìn)制度，就更可以讓這一打擊效果做到精準(zhǔn)化，讓“越漲越買”的投資購房心態(tài)受到遏制，從而形成一個(gè)以自住需求為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這正是所有房地產(chǎn)調(diào)控政策所期望的最終結(jié)果。
回顧去年下半年開始的上海房價(jià)走勢(shì)，由于沒有系列調(diào)控政策的及時(shí)跟進(jìn)，短暫的觀望市場(chǎng)最終還是因?yàn)閯傂孕枨蟮耐蝗槐l(fā)，而最終演繹了今年上半年房價(jià)飆升的局面。此時(shí)此刻，當(dāng)市場(chǎng)觀望情緒再度出現(xiàn)，公眾期望能夠看到的是調(diào)控政策的及時(shí)跟進(jìn)，而不再是止步不前，其中尚處于“空轉(zhuǎn)”中的物業(yè)稅何時(shí)兌現(xiàn)，顯得尤為關(guān)鍵。
