新聞回放
2007年10月，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為第二批房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，至此，已有包括北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等十省市成為物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)。隨著模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)的增加，有關(guān)物業(yè)稅的各種傳聞也接踵而至。
10月18日，一位一直在配合國家有關(guān)部門進(jìn)行物業(yè)稅論證的專家透露，物業(yè)稅有望明年在部分試點(diǎn)城市進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)，但正式實(shí)施還有待時(shí)日。
在12月13日廣州舉行的“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，財(cái)政部科研所稅收研究室負(fù)責(zé)人說，物業(yè)稅從空轉(zhuǎn)試點(diǎn)轉(zhuǎn)入實(shí)轉(zhuǎn)目前還沒有時(shí)間表，至少明年不會(huì)征收。物業(yè)稅的開征，應(yīng)該不會(huì)面向所有住宅，有可能根據(jù)套數(shù)、面積、類型等標(biāo)準(zhǔn)劃分征收范圍。
新聞焦點(diǎn)
到目前為止，雖然全國已有十省市實(shí)施物業(yè)稅空轉(zhuǎn)，并且今明兩年有可能實(shí)施“空轉(zhuǎn)實(shí)”，但是，物業(yè)稅在國內(nèi)大規(guī)模實(shí)施的基礎(chǔ)并不牢固，還有許多問題仍不明朗。
現(xiàn)階段大多數(shù)購房者都是通過銀行貸款方式買房，在以后的使用階段按月歸還貸款。實(shí)施物業(yè)稅后，購房者在還貸基礎(chǔ)上又增加一定稅收負(fù)擔(dān)，且稅收隨物業(yè)增值而不斷增加，這會(huì)使許多經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的家庭出現(xiàn)“買得起住不起”的情形。另外，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)主要集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，而相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已一次性交納土地稅費(fèi)，因此在新法實(shí)施前已然存在的大量“老房”價(jià)格中，已經(jīng)一次性包含了幾十年的稅費(fèi)。物業(yè)稅一旦開征，對(duì)所有房地產(chǎn)一律按新法收稅，就意味著重復(fù)計(jì)征，將使大量“有產(chǎn)者”承受額外的稅收負(fù)擔(dān)。諸如此類的問題已經(jīng)引起社會(huì)各界關(guān)注。
建設(shè)部負(fù)責(zé)人此前曾透露，大戶型住宅的稅費(fèi)肯定比中小戶型重。而社科院財(cái)貿(mào)所專家說，我國居民住房來源比較復(fù)雜，比如說，拆遷房、單位分配住房等，這些住房的持有者可能并沒有多少收入，如果征稅太多，可能會(huì)影響到這部分住房持有者的生活水平，因此，征收物業(yè)稅可能采取折衷的做法，即稅率定得低一些，免稅范圍放得寬一些，這樣可能會(huì)有降低物業(yè)稅的效果。
新聞背景
我國現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費(fèi)用，這就導(dǎo)致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀。為了使高漲的房價(jià)懸崖勒馬，降低購房門檻，打擊炒樓行為，國家不斷出臺(tái)相關(guān)政策，但購房者的壓力并未減弱，于是人們對(duì)物業(yè)稅的出臺(tái)抱有更大的期望，希望它能真正平抑房價(jià)。2006年10月，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，國家正在對(duì)房地產(chǎn)改革和推進(jìn)物業(yè)稅進(jìn)行研究，并在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，為物業(yè)稅的開征積累經(jīng)驗(yàn)，并于不久后公布了第一批房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)。
預(yù)期影響
通過物業(yè)稅限制人均住宅面積，增加保有環(huán)節(jié)稅收，降低房地產(chǎn)投資回報(bào)率，真能在一定程度上抑制購房、囤房、炒房的行為，使得購房行為漸趨回歸理性，最終達(dá)到供求關(guān)系和諧、平抑各地上漲過快的房價(jià)嗎？
對(duì)此，宇軒不動(dòng)產(chǎn)等專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，物業(yè)稅帶來的一個(gè)直接后果就是“平買貴住”，發(fā)展商要交的土地增值稅等稅種可能免除，那么這筆費(fèi)用也將在房價(jià)中被扣除，消費(fèi)者買房價(jià)格會(huì)有所降低，每平方米單價(jià)少則下降幾百塊，多則上千元。而且消費(fèi)者在購買住房時(shí)所交納的一些稅費(fèi)也將攤到每年進(jìn)行繳納。所以總的來說，消費(fèi)者在購房時(shí)付出的成本會(huì)有所降低。但是這筆費(fèi)用卻會(huì)在今后的居住過程中逐年進(jìn)行征收，產(chǎn)權(quán)所有人或承租人每年繳付一定稅款，稅值隨土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的升值而提高。
然而也有人認(rèn)為，物業(yè)稅一旦開征，從住房的全部壽命成本分析，彼時(shí)價(jià)值或許遠(yuǎn)高于今日的房價(jià)。對(duì)于投資者而言，則有利于其以更低的成本取得住房并在短期內(nèi)加價(jià)轉(zhuǎn)讓。而土地出讓金在多數(shù)天價(jià)地塊中占比遠(yuǎn)小于拆遷成本與土地溢價(jià)，所以開征物業(yè)稅對(duì)于住宅開發(fā)成本的影響不是決定性的。
今晚報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房價(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價(jià)需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
