目前，房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的重磅政策主要是前期公布的商業(yè)銀行房地新政策和被譽(yù)為房地產(chǎn)調(diào)控最后一只靴子的物業(yè)稅的征收，這兩項(xiàng)政策都有抑制房地產(chǎn)投機(jī)和投資需求的作用。前者主要是為了減少銀行體系受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)；而后者旨在統(tǒng)一國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收、提高不動(dòng)產(chǎn)閑置與投機(jī)的成本，對(duì)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、促進(jìn)消費(fèi)者理性消費(fèi)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展有重要意義。未來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將主要圍繞解決低收入家庭的住房保障問(wèn)題和加大普通住宅供應(yīng)、促進(jìn)商品房市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
商業(yè)銀行房貸新政的影響
應(yīng)該說(shuō)，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的9.27房貸新政策，相比以前的商業(yè)銀行房貸政策要嚴(yán)厲許多，其主要目的是為了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)全都轉(zhuǎn)移到銀行體系，同時(shí)加大力度抑制房地產(chǎn)投機(jī)和投資需求，從而平抑房?jī)r(jià)。
從執(zhí)行力度來(lái)看，各家銀行的政策都不盡相同，即便是同一家銀行各分行執(zhí)行細(xì)則也存在地區(qū)差異，有緊有松。我們認(rèn)為，各大銀行對(duì)此次房貸新政策都積極響應(yīng)的一個(gè)重要原因在于，由于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火暴，銀行大都在上半年就已經(jīng)完成了全年大部分信貸任務(wù)，到九十月份本身就沒(méi)有太多信貸額度了。而明年各銀行對(duì)第二套住房認(rèn)定是從嚴(yán)還是從寬還有待觀察，因?yàn)樯虡I(yè)銀行畢竟是以盈利為目的，在絕大多數(shù)銀行都將個(gè)人房貸業(yè)務(wù)當(dāng)成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)積極爭(zhēng)取的當(dāng)下，其執(zhí)行新房貸政策的積極性必然要打折扣。
征收物業(yè)稅的影響
目前，從政府官員到專家學(xué)者，社會(huì)各界普遍認(rèn)為征收“物業(yè)稅”將是平抑房?jī)r(jià)最有效的手段�！拔飿I(yè)稅”的首次提出是在2003年10月的十六屆三中全會(huì)上，《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。此處的“物業(yè)稅”實(shí)際上是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的一種財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的稅，即“不動(dòng)產(chǎn)稅”。
根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅改革課題研究組的研究建議：物業(yè)稅的征收應(yīng)由地方（市縣級(jí)）政府負(fù)責(zé)，稅收收入將成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源；以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)；免征額和稅率的設(shè)計(jì)要使結(jié)果大體符合“二八原則”，即80％的稅收來(lái)自20％的納稅主體。預(yù)計(jì)“十一五”前兩年完成不動(dòng)產(chǎn)稅制的研究與設(shè)計(jì)，以國(guó)務(wù)院條例形式公布不動(dòng)產(chǎn)稅法規(guī)�！笆晃濉焙笕晔紫葘�(duì)工商企業(yè)所屬不動(dòng)產(chǎn)和城市高檔居住用房開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅；2010年后逐漸將其他居民住房、政府及事業(yè)單位、中介機(jī)構(gòu)所屬不動(dòng)產(chǎn)以及基礎(chǔ)設(shè)施納入征收范圍；2020年后再研究決定是否將農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)納入征收范圍。
誠(chéng)然，物業(yè)稅的征收對(duì)于抑制房地產(chǎn)投機(jī)和投資需求、以及大戶型的消費(fèi)都存在長(zhǎng)期的影響。盡管物業(yè)稅已經(jīng)在北京、江蘇、深圳在內(nèi)的十個(gè)地區(qū)試點(diǎn)空轉(zhuǎn)。但是我們認(rèn)為，在目前我國(guó)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和物業(yè)評(píng)估系統(tǒng)極不完善、社會(huì)各界對(duì)具體實(shí)施方案存在較大分歧的情況下，物業(yè)稅在短期內(nèi)全面開(kāi)征的可能性很小。即便實(shí)施，其對(duì)剛性的自住性需求影響也很小，對(duì)預(yù)期房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍會(huì)上漲的投機(jī)和投資者的影響也將較為有限。
未來(lái)調(diào)控的方向
從今年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（24號(hào)文）開(kāi)始，標(biāo)志著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入新的階段，標(biāo)志著國(guó)家把房地產(chǎn)的問(wèn)題分成兩個(gè)部分來(lái)看待，一個(gè)是解決低收入家庭的住房保障問(wèn)題，另一個(gè)是解決高收入家庭的商品房市場(chǎng)問(wèn)題，中間收入家庭多種途徑解決。
宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是加快建立以廉租房為重點(diǎn)的政策體系，逐步擴(kuò)大廉租房范圍，到今年年底所有城市必須建立廉租房制度，08年底所有縣城必須建立廉租房制度，低保家庭全部覆蓋。到08年底東部要從低保擴(kuò)大到低收入家庭，到2010年全國(guó)從低保擴(kuò)大到低收入家庭。同時(shí)還有一系列的加大力度保障廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和規(guī)范的問(wèn)題。
控制引導(dǎo)需求，通過(guò)征收物業(yè)稅來(lái)控制提前消費(fèi)，在供需存在巨大缺口的環(huán)境下，稅收必須從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程要全程管理，要出臺(tái)一系列規(guī)定查處囤積土地行為。健全中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范物業(yè)公司管理。建立完善長(zhǎng)效機(jī)制，包括建立住宅法、住房保障條例，同時(shí)明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度、權(quán)屬信息平臺(tái)，對(duì)公積金制度的改革，對(duì)預(yù)售制的監(jiān)管，發(fā)展信托、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金等金融創(chuàng)新。
中國(guó)證券報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
