“明天上午我們準(zhǔn)備對(duì)北京東四環(huán)一個(gè)項(xiàng)目做實(shí)地考察，看看政府稅費(fèi)到底占房?jī)r(jià)多少，你們到時(shí)候一定來(lái)呀！”3月7日下午的一次政協(xié)經(jīng)濟(jì)組討論會(huì)間隙，王超斌拍著記者的肩膀說(shuō)。
作為全國(guó)政協(xié)委員、河南工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)，王超斌進(jìn)京參加“兩會(huì)”前，就委托河南房地產(chǎn)協(xié)會(huì)做了一份“房?jī)r(jià)清單”。清單顯示，政府各種稅費(fèi)占總房?jī)r(jià)的30%上下，再加上層層“公關(guān)費(fèi)”，房?jī)r(jià)的一半被政府拿去了。結(jié)論是，地價(jià)在漲，稅費(fèi)在漲，如此下去，房?jī)r(jià)如何會(huì)降？
河南如此，北京的情況又怎樣？3月8日是星期六，王超斌聯(lián)合了十多名全國(guó)政協(xié)委員，利用休會(huì)時(shí)間一道到北京樓盤(pán)去“摸底”。 熱門(mén)資訊聚焦
“不可預(yù)測(cè)費(fèi)”
初次接觸王超斌的人都覺(jué)得他風(fēng)風(fēng)火火，膽大敢為。
3月4日，溫家寶總理來(lái)到政協(xié)經(jīng)濟(jì)組參與討論。看到總理進(jìn)門(mén)，王超斌第一個(gè)站起來(lái)，從第二排跑上第一排去和總理握手。
據(jù)當(dāng)時(shí)在場(chǎng)者描述，總理走時(shí)，王超斌又是經(jīng)濟(jì)組中唯一一個(gè)堅(jiān)持把總理一直送上車(chē)的，在短暫的途中，他一路給總理反映河南的發(fā)展情況�？偫磉B連點(diǎn)頭。
“政協(xié)委員就要反映民眾意見(jiàn)最大的事。”王超斌對(duì)記者說(shuō)，“房?jī)r(jià)這么高，到底是由什么構(gòu)成的？開(kāi)發(fā)商抬價(jià)是一方面，但把開(kāi)發(fā)商整治了，房?jī)r(jià)是不是就能下來(lái)？”
王超斌在1990年代做過(guò)一段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，自稱(chēng)“深知里面政府亂收費(fèi)之嚴(yán)重”，對(duì)房?jī)r(jià)的構(gòu)成要認(rèn)真分析和調(diào)研。
“我是一定要做這個(gè)事，開(kāi)發(fā)商不肯接待，我去找人說(shuō)說(shuō)，”王超斌3月7日說(shuō)，他要給北京房?jī)r(jià)來(lái)個(gè)“解剖麻雀”。
3月8日這天，王超斌一行來(lái)到位于北京東四環(huán)的“東區(qū)國(guó)際”項(xiàng)目。當(dāng)著20多名記者的面，他要“東區(qū)國(guó)際”項(xiàng)目董事長(zhǎng)劉玫“亮亮家底”。
劉玫報(bào)出一筆賬：“東區(qū)國(guó)際”的地3年前拿下的，當(dāng)時(shí)地價(jià)是900萬(wàn)/畝，現(xiàn)在那一帶地價(jià)已經(jīng)到了2000萬(wàn)元/畝。目前樓盤(pán)價(jià)格2.3萬(wàn)元/平方米，其中，土地成本約6000元/平方米，建筑成本約3500元/平方米，精裝成本為4000元/平方米。剩下的主要就是各種稅費(fèi)，占了房?jī)r(jià)的15%-20%左右。
3月8日晚上6點(diǎn)半，王超斌等10余名政協(xié)委員在駐地京豐賓館召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)。王宣布說(shuō)他已就當(dāng)天調(diào)研的情況，綜合河南房協(xié)的資料，寫(xiě)了一份《減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)遏制房?jī)r(jià)上漲的建議》的提案。
王超斌在提案中說(shuō)，各地政府在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要征收藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢驗(yàn)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線(xiàn)費(fèi)、規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi)、人防費(fèi)、文物勘探費(fèi)、預(yù)算審核費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、土壤氡氣檢測(cè)費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)、安全施工措施費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、預(yù)售許可證服務(wù)費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房?jī)r(jià)審查服務(wù)費(fèi)、管線(xiàn)綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)等50多項(xiàng)費(fèi)用，涉及25個(gè)部門(mén)。
上述費(fèi)用有的要開(kāi)發(fā)商繳納，有的要買(mǎi)房人繳納。有的是“白收費(fèi)”——政府收費(fèi)后不提供相應(yīng)服務(wù)，款項(xiàng)也去向不明。
比如“藍(lán)圖審查費(fèi)”，開(kāi)發(fā)商要將項(xiàng)目規(guī)劃圖紙給規(guī)劃等部門(mén)審查，這些部門(mén)拿過(guò)圖紙來(lái)簡(jiǎn)單看看（找到關(guān)系的就可以不看），就可以坐收幾十萬(wàn)費(fèi)用。
“綠化費(fèi)”，名義上是政府部門(mén)向開(kāi)發(fā)商收取后，拿來(lái)做項(xiàng)目及配套綠化建設(shè)所用。但多數(shù)情況下，費(fèi)收了，綠化還是得開(kāi)發(fā)商來(lái)做。
還有電力委托費(fèi)，是項(xiàng)目施工期間，需要架設(shè)專(zhuān)門(mén)的電線(xiàn)和變壓器以供應(yīng)工地高耗電施工設(shè)備需要。但是多數(shù)情況下，一次性繳納幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)的委托費(fèi)后，電力部門(mén)便不再來(lái)，工地上用電設(shè)備和變壓器等還是要施工單位自己做。但是如果不交這筆錢(qián)，施工用電就沒(méi)法保障。
再有教育附加費(fèi)，“這個(gè)費(fèi)用向開(kāi)發(fā)商收合不合理先不講，單說(shuō)收了這么多年，錢(qián)是否用到教育上了？”王超斌說(shuō)，國(guó)家早幾年提出教育投入到2006年要占到GDP的4%，而眼下只有2.9%左右。這里面包不包括這筆“教育附加費(fèi)”呢？不得而知。
王超斌說(shuō)，所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都要繳納兩次“配套費(fèi)”：一次是土地配套費(fèi)，是政府為土地做道路等市政配套建設(shè)所花的費(fèi)用；二是建設(shè)配套費(fèi)，指項(xiàng)目建設(shè)期間政府為項(xiàng)目所做的路、電、水等配套建設(shè)的費(fèi)用�！芭涮踪M(fèi)”價(jià)格約每平方米200元左右。
王超斌認(rèn)為最不可思議的是清單上有一項(xiàng)“不可預(yù)測(cè)費(fèi)”。據(jù)說(shuō)該費(fèi)用占到項(xiàng)目總造價(jià)的1%-2%，如果找找關(guān)系，可以少征，甚至不征。
除了地方政府征收的各類(lèi)費(fèi)用，房地產(chǎn)行業(yè)還要繳納營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等，累計(jì)約占房?jī)r(jià)的15%.
其中有些屬于重復(fù)征收，例如既開(kāi)征土地使用稅，又征房產(chǎn)稅；既征收土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅和所得稅，又再征收耕地使用稅和土地增值稅。
按照王超斌的計(jì)算，這些稅費(fèi)合計(jì)就占到房?jī)r(jià)的30%~35%.
“磕地”成本
稅費(fèi)只是明面上的，開(kāi)發(fā)商反映說(shuō)，從拿地、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收，整個(gè)開(kāi)發(fā)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)都要打點(diǎn)，“公關(guān)費(fèi)”不比稅費(fèi)少。
開(kāi)發(fā)商最難的是拿地。“磕地”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)。一是形容非常難，磕頭也未必給你；二是形容每拿一塊地都要長(zhǎng)時(shí)間公關(guān)。參加調(diào)研的一位政協(xié)委員告訴記者，單憑資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力來(lái)看，目前市場(chǎng)上出讓的土地本來(lái)大多數(shù)會(huì)落入房地產(chǎn)上市公司之手。但是從北京市2006-2007年的土地出讓結(jié)果來(lái)看，中小開(kāi)發(fā)商拿地仍占多數(shù)。
這里面，就有“公關(guān)費(fèi)”的一份作用。每一家生存下來(lái)的開(kāi)發(fā)商都有一部非凡的“磕地史”。
“土地‘招拍掛’以前，我們?cè)诒本┳詈廊A的會(huì)所包上一間房，長(zhǎng)期招待那些掌握批地關(guān)鍵環(huán)節(jié)的官員，”一位不愿披露姓名的北京開(kāi)發(fā)商老總說(shuō)，“招拍掛”以后，混亂的公關(guān)現(xiàn)象得以減少，但公關(guān)“花的錢(qián)比以前更多了”。
“稅費(fèi)的征收是彈性的，跟官員關(guān)系好能拿到折扣，這就刺激開(kāi)發(fā)商加大公關(guān)投入，公關(guān)費(fèi)用最后打入房?jī)r(jià)，由買(mǎi)房人埋單�！焙屯醭笠坏绤⒓�3月8日調(diào)研的全國(guó)政協(xié)委員金正新說(shuō)。
“大家都只看到房?jī)r(jià)上漲，沒(méi)看到背后各種稅費(fèi)和公關(guān)費(fèi)用也在漲，根治房?jī)r(jià)需要全面下藥�！绷硪晃粎⑴c調(diào)研的政協(xié)委員向隨行的記者說(shuō)。
減費(fèi)清單
為此，王超斌他們?cè)谔岚钢薪ㄗh加快出臺(tái)物業(yè)稅，以替代目前房地產(chǎn)行業(yè)的大部分稅種。同時(shí)，取消各種巧立名目的費(fèi)用，王超斌將上述的50多項(xiàng)費(fèi)用中的26項(xiàng)列入不合理收費(fèi)，要求減免。“比如藍(lán)圖審查費(fèi)、人防費(fèi)、政府價(jià)格調(diào)整基金、勞務(wù)咨詢(xún)費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)，”王超斌點(diǎn)名說(shuō)，降低開(kāi)發(fā)成本，還利于民，才能從供給的角度遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。
然而，在對(duì)開(kāi)發(fā)商階層的抱怨蔓延全國(guó)的氣氛下，王超斌陣營(yíng)的呼吁似乎沒(méi)有獲得一致認(rèn)同。3月8日傍晚參加王超斌舉行的發(fā)布會(huì)的幾乎所有記者都向他提出同一個(gè)疑問(wèn)：政府降低了稅費(fèi)，房?jī)r(jià)就會(huì)下來(lái)嗎？
“根據(jù)什么認(rèn)為，政府收費(fèi)規(guī)范了，開(kāi)發(fā)商得到更大獲利空間后，就會(huì)主動(dòng)還利于民呢？?jī)H憑道德的力量嗎？”一位記者當(dāng)場(chǎng)發(fā)問(wèn)道。
“我認(rèn)為房?jī)r(jià)是可以降下來(lái)的，”王超斌回答說(shuō)，目前房地產(chǎn)調(diào)控措施正在發(fā)揮效果。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和住房保障工作逐漸取得成效。房子出現(xiàn)供過(guò)于求不是不可能。
他建議，政府可以給需要住房保障的居民一份免稅或減稅證明，憑此證明，居民從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)一套房屋可使買(mǎi)賣(mài)雙方獲得相應(yīng)的稅負(fù)減免。這樣可以使開(kāi)發(fā)商有積極性去提供住房給需要保障的人群，加快保障性住房的供應(yīng)速度。
“一旦市場(chǎng)供應(yīng)充足，競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)。但市場(chǎng)發(fā)揮機(jī)制的前提，一定是遵循成本加合理利潤(rùn)的法則�！蓖醭笳f(shuō)。
而中國(guó)人民大學(xué)教授鄭功成在得知王超斌的主張后對(duì)記者表示，要促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大供應(yīng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，就應(yīng)該破除開(kāi)發(fā)商壟斷的局面，承認(rèn)個(gè)人、單位等多渠道供應(yīng)房屋，在不違反土地利用法規(guī)的前提下，讓“小產(chǎn)權(quán)房”合法化。
