開發(fā)商暴利的“利潤中心”模式不可持續(xù)，昨日，復(fù)旦大學(xué)房產(chǎn)研究中心主任華偉在2008年中國房地產(chǎn)市場預(yù)測高峰論壇上表示：中國內(nèi)地房地產(chǎn)以開發(fā)環(huán)節(jié)為利潤中心，土地是整個(gè)房地產(chǎn)界絕對(duì)的“利潤中心”。
本報(bào)記者昨日獲得的復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心一份名為 《財(cái)政分權(quán)體制下我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究》（以下簡稱《報(bào)告》）的報(bào)告，《報(bào)告》稱，今后需加大監(jiān)管，堵住現(xiàn)有的房地產(chǎn)資金鏈的漏洞。嚴(yán)格限制開發(fā)商的預(yù)售活動(dòng)，并重點(diǎn)整治開發(fā)企業(yè)人為跨期結(jié)轉(zhuǎn)稅收，拖欠稅款行為。
應(yīng)杜絕預(yù)售、拖欠稅款
《報(bào)告》稱，“解決房地產(chǎn)開發(fā)成本過高和房價(jià)過高問題的根本出路，在于加快城市建設(shè)方面稅費(fèi)改革的步伐。消除過多、過重的不合理收費(fèi)，降低過高的稅率，才能切實(shí)達(dá)到降低房價(jià)的目的�！�
同時(shí)，嚴(yán)格規(guī)范營造商的墊資行為，尤其是嚴(yán)格監(jiān)察并控制開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)，杜絕開發(fā)商向承包商墊資、向社會(huì)預(yù)售和拖欠稅款來轉(zhuǎn)移緩解資金缺口問題。
土地是“利潤中心”
華偉認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)是暴利行業(yè)�！秷�(bào)告》認(rèn)為，在“8·31大限”之前，開發(fā)商的暴利來自于灰色收入，來自于通過尋租獲取低成本土地批租。再者，中國內(nèi)地的城市化進(jìn)程不斷深入發(fā)展，政府不斷投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)擴(kuò)大城市規(guī)模，形成了土地的級(jí)差地租，這部分級(jí)差地租就轉(zhuǎn)化成為開發(fā)商的超額利潤。當(dāng)前解決這一難題的主要思路，是提出征收物業(yè)稅方案，以此來實(shí)現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)中國內(nèi)地社會(huì)收入差距不斷擴(kuò)大的問題。
中國內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)收益與風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重不匹配，房地產(chǎn)行業(yè)普遍收益過高，開發(fā)商依然以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)。華偉表示，今后很長一段時(shí)間，土地仍是房地產(chǎn)業(yè)的核心生產(chǎn)要素，是整個(gè)房地產(chǎn)界絕對(duì)的“利潤中心”。
隨著“8·31大限”土地出讓政策調(diào)整和“121號(hào)文件”的相繼出臺(tái)，要求開發(fā)商必須滿足35%自有資金率和四證齊全融資要求。一系列金融新政，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的資金壓力。但華偉認(rèn)為，突然的資金缺口并未危及開發(fā)企業(yè)的生存。在采取房屋預(yù)售的同時(shí)，開發(fā)商還普遍采取承建商墊資的形式，以降低流動(dòng)資金需求。再者，開發(fā)商通常還會(huì)采取跨期結(jié)轉(zhuǎn)稅款項(xiàng)推遲納稅，也給其資金周轉(zhuǎn)提供了時(shí)間。
