作為一種新稅種，物業(yè)稅必須通過全國人大常委會立法確定。而受諸多現(xiàn)實條件的制約，物業(yè)稅的立法及物業(yè)稅的開征，還需要一個過程。因此，物業(yè)稅不可能在明年就開征。 ⊙王杰
目前，全國已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行，這引起了業(yè)內(nèi)關(guān)于物業(yè)稅明年將進行“實轉(zhuǎn)”的預(yù)測，有關(guān)物業(yè)稅即將開征的報道也不斷見諸報端。12月17日，有媒體援引北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任馮長春的話說，財政部門本來要在今年正式試點開征物業(yè)稅的，但由于種種原因未啟動，物業(yè)稅可能明年試點，而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收。
物業(yè)稅能夠在明年開征嗎？作為一個在稅務(wù)部門工作的人員，我談一些自己的看法。
所謂物業(yè)稅指的是財產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等不動產(chǎn)稅，其主體是對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款，它有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和地方財政收入的持續(xù)穩(wěn)定增長。但是，物業(yè)稅的征收必須先走相應(yīng)的程序，而對物業(yè)稅的定性直接決定著到底要走哪些程序。比如，倘若把物業(yè)稅當成一種新的稅種，就必須首先經(jīng)過立法程序。
從目前有關(guān)部門的表態(tài)來看，物業(yè)稅顯然被當成了一種新的稅種。今年10月18日，國家稅務(wù)總局新聞負責(zé)人馬方明明確表示，物業(yè)稅屬于地方稅種，其開征等事宜都是由全國人大常委會立法來決定，國家稅務(wù)總局只是執(zhí)行機構(gòu)，不可能自己制定征收的時間表。這一表態(tài)與全國人大的說法相吻合。全國人大常委會新聞局人士同期表示，根據(jù)約定俗成的立法程序，先要有相關(guān)部門提出立法議案，才能進入立法計劃，“目前國家稅務(wù)總局仍沒有物業(yè)稅方面的立法議案�！�
而根據(jù)慣例，即使物業(yè)稅進入立法計劃，物業(yè)稅相關(guān)準備工作也需要兩年左右，這意味著，物業(yè)稅不可能在明年就開征。
有人推算物業(yè)稅開征的日期，基本上是以行政程序或相關(guān)政策為依據(jù)的。比如，中共十六屆三中全會通過的《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”�！吨泄仓醒腙P(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃的建議》提出穩(wěn)步推行物業(yè)稅，規(guī)范土地出讓收入管理辦法。
但是，應(yīng)該認識到，立法程序與行政程序及相關(guān)政策是不能互相替代的。作為一種新稅種，物業(yè)稅必須通過全國人大常委會立法確定。否則，物業(yè)稅的開征就不具備法律基礎(chǔ)。
那么，為何物業(yè)稅至今未列入立法程序呢？我認為，這與我國現(xiàn)實條件的制約有關(guān)。根據(jù)目前物業(yè)稅的大致框架，要把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并成為物業(yè)稅，但是，這一過程非常復(fù)雜，操作難度非常大。這些稅費有的在開發(fā)或流通環(huán)節(jié)，要向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，這種技術(shù)難度還比較容易克服，棘手的問題是，有的稅費可能與物業(yè)稅重疊。
比如，土地出讓金，現(xiàn)在的商品房都由開發(fā)商一次性繳納了70年的土地出讓金，這些土地出讓金被納入房價后又轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，而物業(yè)稅的作用之一就是把土地出讓金由一次性交納分攤成未來若干年分別繳納。既然購房人已經(jīng)一次性繳納了70年的出地出讓金，如果把這部分土地出讓金轉(zhuǎn)化到物業(yè)稅中，就可能出現(xiàn)重復(fù)征稅；如果將土地出讓金的部分剔除出去，物業(yè)稅稅率又可能低到還不夠彌補征稅成本的地步。比較合理的做法是已經(jīng)繳納了所有土地出讓金的商品房與以后通過物業(yè)稅分批繳納土地出讓金的商品房分開計算，而這又面臨著過渡階段兩種商品房狀況共存和分別操作的復(fù)雜局面，及征收成本高的難題。
當然，物業(yè)稅立法所面臨的法律難題還不僅限于此。我們知道，物業(yè)稅一般是根據(jù)房屋的價值來征稅的，一個很棘手的問題在于，房屋的價值很大程度上是由地價決定的，現(xiàn)階段房屋的升值也基本體現(xiàn)在地價升值方面。因為房屋本身存在著折舊因素，從折舊的角度來看，房屋的價值其實是逐年降低的。只是地價的上漲推動了房屋價值的提升。于是，問題來了。目前世界上幾乎所有開征物業(yè)稅的國家，房價中都包含著地價，即在買房的同時取得了對土地的所有權(quán)。而我國的土地所有權(quán)歸國家，相應(yīng)的，地價升值部分歸國家所有，并不歸購房者所有，購房者最多只是暫時象征性的擁有（因為購房人無權(quán)出讓房屋下面的土地并獲取收益）。那么，在這種情況下如何計算房屋價值進而開征物業(yè)稅呢？世界上凡是開征物業(yè)稅的國家，還鮮有把地價和房價分開計算的，分開計算不僅難度大，而且可操作性差，甚至無從下手。當然，還有更大的一個問題，地方政府（物業(yè)稅屬于地方稅種）可能根本不愿意這樣做。那么，在地方政府與購房者之間如何達成一種妥協(xié)？通過何種方式達成妥協(xié)？折中方案似乎并不容易找到。
而且，物業(yè)稅立法還面臨著信息難題。物業(yè)稅征收對象是一個個具體的房屋，物業(yè)稅一般由稅務(wù)部門征收，而目前有關(guān)房屋的信息面臨著三大問題，其一，信息不完整。由于財產(chǎn)登記制度不健全，信息的收集工作難度非常大，成本很高。其二，目前的房產(chǎn)和土地信息分別掌握在建設(shè)和國土部門手中，稅務(wù)部門沒有共享。其三，開征物業(yè)稅之前，如何實現(xiàn)城市與鄉(xiāng)村房產(chǎn)制度和房產(chǎn)信息的對接？而這些問題牽一發(fā)而動全身，并不能一蹴而就。
鑒于中國的現(xiàn)實狀況，物業(yè)稅的開征急不得，相關(guān)準備工作需要細致而周密，相關(guān)立法工作需要嚴謹而切合實際。寧肯慢一些，也應(yīng)把準備工作做充分。
（作者系浙江國稅局工作人員、專欄作者）
