11月25日晚間，北京市住建委、地稅局聯(lián)合制定的《關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》，北京市財(cái)政局、地稅局、住建委聯(lián)合制定的《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》同時(shí)發(fā)布。一方面依據(jù)當(dāng)前的房價(jià)水平對(duì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，另一方面提出存量房交易中營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等稅收嚴(yán)格以評(píng)估價(jià)為稅基的要求，同時(shí)細(xì)化了存量房評(píng)估價(jià)確定的技術(shù)路線。
依據(jù)《關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》，新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)依然以容積率、單套住宅建筑面積、實(shí)際成交價(jià)格三個(gè)指標(biāo)共同確定。即同時(shí)滿足住宅小區(qū)容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于新確定的區(qū)域普通住房平均價(jià)格1.2倍以下三個(gè)條件的住宅定義為普通住宅。依照新的標(biāo)準(zhǔn)，各區(qū)域需滿足普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際成交價(jià)格上限如下：四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元、南部地區(qū)為34560元，四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元、南部地區(qū)為28080元，五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元、南部地區(qū)為21600元，六環(huán)外地區(qū)為17280元。與08年12月確定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相比，各區(qū)域普通住宅實(shí)際成交價(jià)格上限呈大幅上漲，漲幅在70%-120%之間。
配合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》則強(qiáng)調(diào)對(duì)存量房交易相關(guān)稅收征收的規(guī)范性，包括嚴(yán)格以評(píng)估價(jià)為稅基、嚴(yán)厲打擊陰陽合同等。目前存量房交易過程中所需繳納的各類稅收總稅率在1%-9.5%之間，即最低為滿五年且為賣家唯一住房的普通住宅，需繳納1%的契稅，最高為非賣家唯一住房的非普通住宅，需繳納3%的契稅、1%的個(gè)稅和5.5%的營業(yè)稅。在加強(qiáng)存量房稅收征管之后，與之前以各區(qū)域最低指導(dǎo)價(jià)為稅基相比，繳納的稅費(fèi)將出現(xiàn)不同程度的上漲。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整是大勢(shì)所趨，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，之前的標(biāo)準(zhǔn)已無法準(zhǔn)確定義普通住宅，這一政策的出臺(tái)將利好期房、存量房購房者，免去本不應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。另一方面，由于目前存量房交易相關(guān)稅收的稅基并未有定量的計(jì)算方法，為購房者增加的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)尚無法確定，但若以極端情況考慮，即便存量房交易相關(guān)稅收稅基與實(shí)際成交價(jià)格持平，購房者新增稅賦也不會(huì)超過總房價(jià)9.5%的稅收，而自今年7月至今，北京市存量房成交均價(jià)已下跌了12%，預(yù)計(jì)這一價(jià)格變化趨勢(shì)仍將在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)，至明年1月底或?qū)⑦�有10-12%的跌幅，這就意味著房價(jià)的下調(diào)將完全沖抵掉交易稅收的增加，購房者仍將有動(dòng)力購買存量房。
