作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的手段之一——房產(chǎn)稅，“兩會”期間或?qū)⒊蔀樘岚笩狳c。記者從全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會獲悉，該機構(gòu)兩會提案將聚焦在“房產(chǎn)稅試點改革將與土地出讓金結(jié)合”這一建議上。
盡管全面實施房產(chǎn)稅有著很大的現(xiàn)實阻力，但中央層面推進的決心仍然堅定。據(jù)接近決策層知情人士透露，近期，財政部與國家稅務(wù)總局已被明確要求，結(jié)合住建部的個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，總結(jié)評估重慶、上海兩地征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗，盡快給出一個向全國推廣的試點方案時間表。
房地產(chǎn)商會方面給出的建議稱，房產(chǎn)稅與土地出讓金都是政府財政收入的組成部分，而土地價格高漲是引發(fā)高房價根本原因，要發(fā)揮好房產(chǎn)稅調(diào)控的作用，必須結(jié)合土地出讓金制度改革才能真正發(fā)揮效果。
據(jù)介紹，從國民經(jīng)濟整體上看，稅收收入占絕大比例，2010年全國財政收入8.3萬多億，其中稅收收入7.3萬多億，非稅收收入約0.99萬億，非稅收收入占比12%.但在地方政府并非如此，以土地出讓金為主的非稅收收入占居著主角地位。
從1999年到2010年，政府土地出讓金收入從514億元增加到2.9萬億余元。土地出讓金收入與地方財政收入之間的比重，從9.2%提高到2009年的48.8%，2010年則達72.38%。統(tǒng)計資料反映，進入21世紀以來，地方土地財政的特征越來越顯現(xiàn)。
房地產(chǎn)商會認為，造成這種關(guān)系顛倒的根本原因，在于當(dāng)前分稅體制下地方財政收入與支出責(zé)任不對待等，地方政府缺乏穩(wěn)定可靠的收入來源。而土地出讓制度的特征，讓地方政府發(fā)現(xiàn)，通過土地出讓收入可以彌補地方財政收入的缺口。在發(fā)展經(jīng)濟的強烈愿望，甚至只是在保吃飯財政的訴求下，地方政府的一個重要政策目標(biāo)，就是在盡可能的情況下推高土地價格，從而獲得最大的土地收入。但土地財政也使得地方財政收入不穩(wěn)定，透支未來發(fā)展動力，并且是推高房價的主要因素之一。
房地產(chǎn)商會建議，房產(chǎn)稅的試點方案應(yīng)結(jié)合土地出讓金制度改革。首先要確立以稅收作為地方財政收入主體的財稅體制改革目標(biāo)；其次，房產(chǎn)稅的改革應(yīng)以土地出讓金的改革為前提；再次，還要探討財政稅收及非稅收的科學(xué)組合比例。
房地產(chǎn)商會認為，房產(chǎn)稅推進的難題在于，在地方政府已經(jīng)一次預(yù)收70年土地使用費的前提下，再對業(yè)主采取評估現(xiàn)值逐年收房產(chǎn)稅的方式是不合理的。這等于重復(fù)征收。經(jīng)測算，如果對所有存量住宅征稅，假設(shè)稅率為1.5%，則全國一年的住宅類房產(chǎn)稅達7600億元，加上商業(yè)物業(yè)將達1萬億，持續(xù)下去，其稅收規(guī)模有望取代土地出讓金。
但征收房產(chǎn)稅，必須考慮解決已一次性收取了70年的土地出讓金問題，實踐中建議逐漸抵消已付部分，特別要考慮在拍賣背景下地價大幅溢價后的出讓金的抵消問題。如何折抵，也將是此項改革政策制定的一個難題。
不過，海通國際就重慶、上海兩地的實施情況評估后發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅對兩地的政府財政收入和當(dāng)?shù)胤績r所產(chǎn)生的影響非常有限。
據(jù)了解，上海的房產(chǎn)稅僅針對新成交住房。即已擁有至少一套住房的本地買家以及外地買家，均需在成交金額的7折基礎(chǔ)上，支付0.4%-0.6%的稅率（視成交價格而定）。根據(jù)CREIS的數(shù)據(jù)顯示，盡管住房限購令空前嚴厲，成交總量大幅下滑，2011年上海住宅的平均售價同比仍上漲6.8%至每平方米14223元。2011年上海市住宅成交約1830 億元，推測可征收的房產(chǎn)稅總額低于3億元。這在上海市2011年3430億元的財政收入中，所占的比例不到0.1%。
重慶的房價在大城市中保持較穩(wěn)定的水平，2011年亦得到延續(xù)。重慶的房產(chǎn)稅針對主城區(qū)的所有高檔住宅（約9000套），稅率介于0.5%-1.2%之間。預(yù)計2011年可征收的稅款總額約為1億-1.2億元人民幣，在當(dāng)?shù)卣斦杖耄?900億元）中也僅占極小的份額。
另一方面，2011 年上海和重慶來自土地出讓金方面的收入，依然分別達到1510 億元（同比減少16%）和820 億元（同比上升15%）。
海通國際認為，許多人都對房產(chǎn)稅有朝一日可取代賣地收入，成為地方政府財政收入的主要來源之一，抱有較高的預(yù)期。但從上述數(shù)據(jù)來看，如果沿用滬渝的征收方式，這一期望仍是遙不可及。
財政部財政科學(xué)研究所副所長王朝才透露稱，目前財政部還在研究評估重慶、上海兩地房產(chǎn)稅征收經(jīng)驗，具體設(shè)計推進的時間表還不知道。
財政部財政科學(xué)研究所所長賈康建議，房產(chǎn)稅在研究過程中，管理部門應(yīng)在總結(jié)兩城市試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，更開明地適當(dāng)披露相關(guān)信息，讓社會公眾吃下定心丸，解決改革可能造成的人心惶惶的狀態(tài)。比如，賈康認為，重慶在房產(chǎn)稅改革過程中比上海更為激進，重慶覆蓋了存量房，包括重慶轄區(qū)內(nèi)幾千套獨立的別墅。其中，180平方米是征收房產(chǎn)稅的界限。賈康認為，無論房產(chǎn)稅如何設(shè)計，都要給全體社會成員有自己的住房，一個基本住房保障的空間，全社會有一個相對清晰的認識后，就可以減少人們對于這種稅制改革的疑慮。
