近日，李先生來到萬里雅筑的售樓處，看到該樓盤降價銷售，原先價格9800元/平方米，現(xiàn)在只售8500元/平方米，最低價7830元/平方米就能買到。于是李先生考慮后買下了一套2房的物業(yè)。其實，這個現(xiàn)象目前非常普遍，原本價格較高的樓盤，開始降價，使得購買力得到小幅釋放，市場回歸理性。

　　從6月開始，萬里板塊房價的變化成為業(yè)界關注的焦點。萬里雅筑低價入市，業(yè)內(nèi)人士認為，萬里板塊正在形成一個吸引新上海人和區(qū)域客戶的“自住市場”。

　　目前，萬里板塊有頤和華城、愉景華庭、凱旋華庭和達安春之聲花園等5個新盤在售，供應量超過60萬平方米，銷售競爭也促使該板塊開發(fā)商對自住者采取更積極、更優(yōu)惠的銷售措施。

　　根據(jù)記者的調(diào)查，萬里板塊開發(fā)的樓盤都是面積幾十萬的大型社區(qū)。去年底到今年初，整個市場往上走的時候，這個板塊的樓盤價格上漲也比較大，到今年上半年一度達到13000元/平方米。今年4月份開始，這個板塊內(nèi)有一些樓盤開盤，價格還是在12000元/平方米左右。那時候，宏觀調(diào)控已經(jīng)開始，所以很多樓盤推盤之后，銷售遇阻。

　　6月開始，一些開發(fā)商決定打破原來定價標準，降價銷售。據(jù)介紹，萬里雅筑在開盤之初，通過對板塊的樓盤價格調(diào)查，將價格定在了9900元/平方米。這個價格和當時周邊13000元/平方米的價格相比有所調(diào)整。所以，開盤后銷售情況良好。

　　由于萬里雅筑帶來的壓力，同處一個區(qū)域的其它樓盤銷售遇到了困難。之后，新開的一個樓盤，將價格定在9800元/平方米。

　　7月初，萬里雅筑第一期第二批房源推出后，均價8500元/平方米，最低的是7830元/平方米。一周內(nèi)，售出117套。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，萬里板塊的價格調(diào)整，是一種市場回歸的表現(xiàn)。他認為，就這個板塊而言，7500元/平方米到8500元/平方米的價格是比較正常的，回歸到了去年8、9月份的水平。

　　而據(jù)本報統(tǒng)計，不僅“萬里雅筑”出現(xiàn)打折，申城已經(jīng)上演“降價戰(zhàn)”，降價最多的是位于浦東的“云山星座苑”，原先價格15500元／平方米，現(xiàn)在部分房源價格下降了3500元／平方米，可稱之為“跳水價”。

　　也有一些樓盤采用的是送地下室、私家花園的變相降價，如位于徐匯華發(fā)路上的“徐匯新干線”，目前價格為8800元/平方米比周邊均價低了2000元/平方米，并且買底層送大面積的地下室。而閔行區(qū)的“夏朵小城”對于首次置業(yè)者提供150-250元/平方米不等的優(yōu)惠。

　　上海一些樓盤降價實際上是價格的理性回歸，讓真正買房人得到實惠，有業(yè)內(nèi)人士指出，事實上，04年上半年的價格較為合理的，普通購房人能承受得起，現(xiàn)在上海部分樓盤的價格正在回歸。

　　效果凸顯7月第一周中環(huán)成交量反彈

　　面對市場的變化，現(xiàn)在開發(fā)商一定要調(diào)整心態(tài)，不管房價高還是低，都要快速銷售。制訂價格就考慮要銷售速度快一點，現(xiàn)金回籠快一點。

　　衛(wèi)明不動產(chǎn)營銷智庫負責人蔡為民則提出自己獨到的觀點，按照目前的情況，搶先降就是商機。因為當景氣暢盛時，大家都在漲價，你當然也跟著漲，有時帶頭領先沖漲行情者，甚至坐享暴利。這是市場經(jīng)濟體制運作下的必然，實屬無可厚非。而當景氣倒轉(zhuǎn)時，大家都在跌價，你當然也得跟著跌，否則寸步難行。這同樣也是市場經(jīng)濟體制運作下的必然，千萬不要舍不得，以致因小失大。而真正識時務者，是在漲勢時帶頭漲，在跌勢時搶先跌。

　　現(xiàn)在上海中環(huán)及外環(huán)的樓盤降價后不久，效果就顯現(xiàn)出來。

　　據(jù)樓市監(jiān)測系統(tǒng)顯示，7月第一周上海全市住宅類商品房成交面積為15.9萬平米，外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域成交更為活躍，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，內(nèi)中環(huán)間，中外環(huán)間成交量增幅分別達23.11%，46.54%，32.31%。

　　10月市場將恢復信心

　　上海房地產(chǎn)經(jīng)濟學會高級經(jīng)濟師顧海波認為，現(xiàn)在開發(fā)商都稱人為的冬天來臨了，其實不是這樣的，先前開發(fā)商已經(jīng)賺多了，現(xiàn)在只是讓開發(fā)商少賺一些。

　　目前，開發(fā)商銷售的樓盤都是幾年前拿的土地，開發(fā)商降價銷售不影響其利潤，降價只是讓開發(fā)商少賺一些，把前期多賺的錢拿出來，把不合理的利潤去化，讓樓市回歸于理性，市場的壓力能使開發(fā)商更注重樓盤的自身品質(zhì)。

　　寶名國際吳冠昌總裁認為，目前對于開發(fā)商而言是減少利潤，比如原先賣10000元/平方米的房子，現(xiàn)在回調(diào)到8000元/平方米，這種回歸是理性的。目前的降價的樓盤都是一些新盤，老盤很少參與，而預計市場10月份將恢復信心。

　　另外，吳總還認為，一般項目的利潤回報率在10-15%是合理的，而30%是偏高的。宏觀調(diào)控使得原先一哄而上造房子的現(xiàn)象不會再出現(xiàn)，這迫使開發(fā)商更注意樓盤的品質(zhì)。