2004年，我市房地產(chǎn)市場在緊縮土地等宏觀調(diào)控政策下，延續(xù)了近幾年較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。從《2004年深圳市金融運(yùn)行報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）中看，我市房地產(chǎn)金融運(yùn)行狀況與房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢相若，也趨于平穩(wěn)，尤其在加息后，人民幣貸款增速逐月下降，增速從3月份最高25.3%逐步回落到11月份的11%，房地產(chǎn)貸款增速也趨緩，存款穩(wěn)定性提高存貸款結(jié)構(gòu)更為合理。

　　一、房地產(chǎn)市場概況

　　從《報(bào)告》中的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，可以看出我市2004年房地產(chǎn)市場主要有以下特點(diǎn)：

　　1、投資增速減緩，新增供給增加

　　2004年我市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資456.33億元，同比增長1.62％（2003年同比增長9.4％）；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由2003年的47.4％下降到41.8％。2004年商品房施工面積為2819.01萬平方米，同比上漲2.98%；商品房新開工面積983.86萬平方米，同比上漲2.74%.商品房竣工面積690.8萬平方米，比上年減少32.3％，其中，住宅竣工面積535.9萬平方米，下降34.4％；商品房施工面積3368.9萬平方米，比上年增長18.7％，其中，住宅施工面積2493.4萬平方米，增長20.3％。商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積953.19萬平方米，同比增長9.53%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為806.48萬平方米，同比增長12.5%.隨著市場需求的不斷旺盛，促進(jìn)了在建項(xiàng)目加快開發(fā)和存量房地產(chǎn)用地入市，2004年商品房有效供應(yīng)明顯比2003年增加，批準(zhǔn)預(yù)售面積顯著增長并與當(dāng)年的銷售面積相當(dāng)。

　　2、需求整體保持平穩(wěn)增長

　　2004年我市商品房銷售面積為958.48萬平方米，同比增加了9.18%（2003年同比增長10.88％），商品房銷售額612.7億元，增長8.8％，市場需求連續(xù)兩年保持10％左右的平穩(wěn)增長。其中，住宅銷售增長趨于停滯，而辦公樓和商業(yè)用房全面增長。我市的空置商品房正在快速消化，至2004年12月底，我市商品房空置面積為213.62萬平方米，同比減少11.38%，其中住宅空置面積為145.07萬平方米，同比減少9.91％。

　　3、房地產(chǎn)價格情況

　　2004年我市商品住宅銷售均價為5980元/平方米，同比上漲了5.28%；寫字樓平均交易價格為9997元/平方米，比上年同期下降了1.64%；商鋪平均交易價格為12463元/平方米，比上年同期下降了3.51%.整體價格變化較為平穩(wěn)，但特區(qū)外價格上漲較快，特區(qū)內(nèi)外價格差距減小。2004年，房屋租賃價格與上年持平，但住宅租賃價格下降較大，降幅達(dá)4.1％。

　　二、房地產(chǎn)金融分析

　　從《報(bào)告》中金融市場分析看，房地產(chǎn)金融運(yùn)行主要表現(xiàn)在：

　　1、房地產(chǎn)貸款增速放緩，資產(chǎn)質(zhì)量有所改善

　　2004年，深圳市國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額1652.5億元，增長率為18.2％，增幅較上年回落13.4個百分點(diǎn)。但個人住房貸款仍然保持了較大幅度增長，年末余額為1171.7億元，占房地產(chǎn)貸款余額的70.9％，比上年末增長4.2個百分點(diǎn)，比年初增加238.9億元，增長了18.9％。按五級分類口徑，深圳市國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)不良房貸余額較上年減少17.2億元，不良率比上年下降1.9個百分點(diǎn)，其中個人住房貸款不良率下降0.9個百分點(diǎn)，開發(fā)貸款不良率下降3.1個百分點(diǎn)。

　　近年國家在金融領(lǐng)域調(diào)控和改革力度不斷加強(qiáng)，尤其重點(diǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)和信貸貸款的控增強(qiáng)，我市房地產(chǎn)貸款規(guī)模與占整體貸款比例均有所下降，與市場房地產(chǎn)產(chǎn)品需求規(guī)模和類型日益一致，貸款結(jié)構(gòu)日趨合理。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的比例雖有所下降，但是從房地產(chǎn)市場供給和需求來看，對整個市場影響不大，一方面深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，企業(yè)開發(fā)、融資運(yùn)作機(jī)制較為成熟，尤其對于品牌開發(fā)商，房地產(chǎn)貸款規(guī)模的放緩，由此提高行業(yè)進(jìn)入門檻，帶來整個行業(yè)的洗牌，同時，對于自身也是調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)行產(chǎn)品鏈整合的契機(jī)；對于個體消費(fèi)者而言，由于深圳國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，人民生活水平日益提高，人均GDP已突破7000美元，可支配收入27596.4元，對未來收入提高的預(yù)期信心較強(qiáng)，所以即使央行的加息調(diào)控措施，對本地自住型住房需求影響不大，個人住房信貸規(guī)模有所增大。

　　2、房地產(chǎn)信托成為新的融資熱點(diǎn)

　　2002年的深圳國際信托投資有限公司的水榭花都項(xiàng)目集合資金信托是深圳首只房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品。2004年萬科集團(tuán)從新華信托投資有限公司貸款人民幣2億元，期限兩年，年利率4％，支持深圳東部十七英里項(xiàng)目開發(fā)。

　　信托產(chǎn)品是在房地產(chǎn)開發(fā)貸款有所調(diào)控后，市場自主融資行為的一種體現(xiàn)，這在一個側(cè)面體現(xiàn)了我市房地產(chǎn)市場和金融市場運(yùn)作的成熟與創(chuàng)新基礎(chǔ)條件良好的反映。目前雖未成為主流，但是隨著金融制度的繼續(xù)深化改革和房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品未來發(fā)展空間巨大，在未來房地產(chǎn)市場融資方式中，將占據(jù)越來越重要作用。

　　綜合對比來看，2004年房地產(chǎn)金融運(yùn)行與整體房地產(chǎn)市場發(fā)展相互協(xié)調(diào)，并在利率控制上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)健發(fā)展的勢頭，同時，市場不斷創(chuàng)新，新的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的出現(xiàn)為整個房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的融資拓寬了渠道。深圳市的金融創(chuàng)新與房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運(yùn)行具有光明前景。