企業(yè)代理收費(fèi)巧籌劃：合理節(jié)稅

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測(cè)算增值率，然后設(shè)法調(diào)整增值率。

　　根據(jù)《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

　　企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)對(duì)于企業(yè)的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。

　　例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一套房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用300萬元，土地和房產(chǎn)開發(fā)成本為800萬元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)為120萬元，房地產(chǎn)出售價(jià)格為1740萬元。為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用為100萬元。

　　方案一：如果企業(yè)將該費(fèi)用單獨(dú)收取，則：

　　該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+（300+800）×20%+120=1440（萬元）；

　　增值額為1740－1440=300（萬元）；增值率為300÷1440×100%=20.83%；應(yīng)納土地增值稅300×30%=90（萬元）。

　　方案二：如果企業(yè)將為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用100萬元費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，則：

　　該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（萬元）；

　　增值額為1740+100－1540=300（萬元）；

　　增值率為300÷1540×100%=19.48%，則不用繳納土地增值稅。

　　可見，方案二比方案一節(jié)省土地增值稅90萬元，即如果將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，將增加90萬元的收入（不考慮企業(yè)所得稅）。即使因取得100萬元代收費(fèi)收入，相應(yīng)增加了5.5萬元（100×5.5%）的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，不考慮是否獲得相應(yīng)的代收費(fèi)手續(xù)費(fèi)等額外收益，也仍可以獲得84.5萬元（90－5.5）的收益。