土地增值稅的稅收籌劃――土地增值稅概論

　　土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額）和稅法規(guī)定的四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

　　目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在激烈市場競爭中房價(jià)仍居高不下，原因很多，其中稅、費(fèi)比重大是一個(gè)重要原因。房地產(chǎn)開發(fā)商如果能夠有效地降低稅費(fèi)支出，必然會大大增強(qiáng)其市場競爭力。而在各項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅最引人注目。因?yàn)橥恋卦鲋刀惗惵瘦^高，稅負(fù)較重，但只要納稅人把握現(xiàn)行土地增值稅的相關(guān)政策，有針對性地進(jìn)行稅收籌劃，就能減少稅金支出。

　　由于我國現(xiàn)行土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30％到60％，增值率（增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例）高，適用稅率高，土地增值稅稅負(fù)就越重；增值率低，適用稅率低，土地增值稅稅負(fù)就輕。所以，土地增值稅稅收籌劃的關(guān)鍵就是合理合法地控制、降低增值額。下面舉例進(jìn)行分析：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)商有可供銷售的10000平方米同一檔次的商品房，相關(guān)數(shù)據(jù)如下表：

    每平方米     轉(zhuǎn)讓收入   扣除項(xiàng)目   增值稅   適用稅率   應(yīng)繳土地
    售價(jià)                    金額                           增值稅
    甲：1000元  1000萬元    835萬元    165萬元   免征       0
    乙：1070元  1070萬元    838萬元    232萬元   30%        69．6萬元
    丙：1140元  1140萬元    842萬元    298萬元   30%        89．4萬元

　　采用甲售價(jià)時(shí)：增值率為165/835＝19.76％

　　按照稅法規(guī)定，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征增值稅。

　　可獲得利潤為1000萬元-835萬元＝165萬元

　　采用乙售價(jià)時(shí)：

　　增值率為232/838＝27.68％

　　增值額超過允許扣除項(xiàng)目金額20％但未超過50％的，適用稅率為30%.應(yīng)繳土地增值稅為232萬元×30％＝69.6萬元

　　可獲得利潤為232萬元-69.6萬元＝162.4萬元

　　采用丙售價(jià)時(shí)：增值率為298/842＝35.39％

　　應(yīng)繳土地增值稅為298萬元×30％＝89.4萬元

　　可獲得利潤為298萬元-89.4萬元＝208.6萬元

　　從以上計(jì)算結(jié)果來看，采用丙售價(jià)時(shí)獲得的利潤最多，但因房地產(chǎn)售價(jià)偏高，必然導(dǎo)致市場競爭力減弱，商品房積壓的可能性增大，其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大，開發(fā)商所支付的貸款利息會隨之增多，最后實(shí)際得到的利潤可能不如采用甲售價(jià)或乙售價(jià)所獲得的利潤多。

　　采用甲售價(jià)與采用乙售價(jià)進(jìn)行比較，因甲售價(jià)比乙售價(jià)每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，所得利潤反而高于采用乙售價(jià)的2.6萬元，必然會大大增強(qiáng)其市場競爭力，因而采用甲售價(jià)較為適宜。

　　如何搞好土地增值稅的稅收籌劃？房地產(chǎn)開發(fā)商可以靈活運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策，根據(jù)市場行情和自己的實(shí)際情況，采取適當(dāng)降低房地產(chǎn)售價(jià)，提高資金利用率，增加稅法規(guī)定范圍內(nèi)的扣除項(xiàng)目金額來控制、降低增值額（如加大公共設(shè)施投入、改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量）等方法，減少稅金支出，使自己在激烈的競爭中贏得市場。