開發(fā)產(chǎn)品地下車位出售成本扣除的問題

近期接到會員咨詢說“我們是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)【2009】31號）第三十三條是講“企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。”

那我們把利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場對外單獨出售了，銷售停車位確認所得稅應(yīng)稅收入時，就不要分攤結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本嗎？如果不結(jié)轉(zhuǎn)，是不是收入和成本不能匹配呢？”

首先，我們要看國稅發(fā)【2009】31號“第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。”怎么理解呢？

2010年12月24日總局關(guān)于該問題問答如下：

“國稅發(fā)[2009]31號文第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。請問對此理解是否如下：

1、規(guī)劃為可售車位的，單獨核算其成本，如果車位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、開發(fā)間接費了？對于土地成本如何分攤？按車位建筑面積和其他開發(fā)產(chǎn)品平均分攤嗎？

2、如果是利用人防設(shè)施建造車位對外銷售的，其成本是否按公共配套成本分攤到其他可售開發(fā)產(chǎn)品，其取得銷售收入需要參與土地增值稅清算嗎？

回復(fù)意見：

您好：

您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：

1、計算企業(yè)所得稅時，可售車位的開發(fā)成本應(yīng)與其它開發(fā)產(chǎn)品一樣，正常分攤共同成本，分攤方法，可以按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十九條、三十條的規(guī)定進行分攤。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理，其成本費用由可售面積承擔。

2、計算土地增值稅時，利用人防設(shè)施建造的車位對外銷售，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（三）項第三點規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費用可以扣除。

上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機關(guān)咨詢。

歡迎您再次提問。

國家稅務(wù)總局

2010/12/24”

總局回復(fù)與國稅發(fā)【2009】31號第三十三條意思一樣，就是利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施處理，其成本費用由可售面積承擔。

利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，視同獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施，施工中發(fā)生的成本按建筑面積法分攤到各可售產(chǎn)品中，不單獨核算成本。

可是當其單獨對外出售時，是否還可以當作“非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施”，將對應(yīng)的成本分攤到可售的開發(fā)產(chǎn)品中？

國稅發(fā)【2009】31號，或者總局答復(fù)說的都不是很明確。

那其他公共配套設(shè)施是怎么處理呢？

國稅發(fā)【2009】31號第十七條明確“企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理?！?/p>

而文件第十四條也講到“已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本”

那么，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所對外出售時，是否需要將停車場的面積計入可售面積、按“銷售停車位面積*單位工程成本”計算結(jié)轉(zhuǎn)成本？

基于國稅發(fā)【2009】31號第十七條、第三十三條的內(nèi)容，各地稅務(wù)機關(guān)執(zhí)行中口徑也不一致。而浙江和福建就明確“利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所”如果屬于營利性的，要依據(jù)國稅發(fā)【2009】31號第十七條規(guī)定，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

與按“銷售面積*單位工程成本”結(jié)轉(zhuǎn)成本對比，我個人倒是理解浙江和福建稅務(wù)局的操作更合理一些。真的沒有必要把“停車位”本身的成本與開發(fā)其他可售產(chǎn)品的成本合并在一起計算單位工程成本后，再按“銷售面積*單位工程成本”計算銷售成本，而且地下停車位與地上開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)還是明顯不同的。

所以，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所對外出售的，是否要單獨結(jié)轉(zhuǎn)成本還是需要與主管稅務(wù)機關(guān)溝通確認，而不能依據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件第三十三條，簡單的理解為“利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所對外出售的”，只有收入，沒有對應(yīng)的成本結(jié)轉(zhuǎn)。

作者：盛老師（正保會計網(wǎng)校答疑專家）