別忽視房產變化和建房方式

    城市房地產稅收籌劃除應考慮附屬設備和公共設施外，改擴建與修理、合資合股建房也是籌劃的重要內容。

    分清改擴建與修理京財稅字[1998]795號通知規(guī)定：“企業(yè)將房屋進行更新改造或裝飾裝修而發(fā)生的費用，凡屬按規(guī)定應計入房產原值的，則對其征收城市房地產稅?！蹦敲?，進行更新改造或裝飾裝修而發(fā)生的相關費用，是否應計入房產原值則非常關鍵。

    有關國際會計準則規(guī)定：為擴大固定資產規(guī)?；蛱岣吖潭ㄙY產性能而發(fā)生的支出，符合使固定資產的預計使用年限延長；使固定資產的生產能力增加；使產品質量提高；使企業(yè)的生產成本降低條件之一的，應確認為改擴建支出，計入固定資產原值。發(fā)生改擴建房產行為的，應將房產改擴建支出減去改擴建過程中發(fā)生的變價收入計入房產原值。

    有關會計準則規(guī)定：為了維護固定資產的現(xiàn)有工作狀態(tài)或用在固定資產性能恢復的支出確認為修理支出?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）規(guī)定：納稅人的固定資產修理支出可在發(fā)生當期直接在稅前扣除。納稅人的固定資產改良支出，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。

    這里，就有一個如何確認改擴建支出與修理支出的問題，前者計入房產原值計征城市房地產稅；后者不計入房產原值，不計征城市房地產稅。尤其是對裝飾裝修的費用，應按照會計準則與財務規(guī)定正確劃分，進行不同的會計處理，即資本化或費用化，從而確定是否對該費用計征城市房地產稅。

    分清合資、合股建房稅法規(guī)定城市房地產稅的納稅義務人，是在我國境內擁有房屋產權的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人以及華僑、港、澳、臺同胞。《關于外商投資企業(yè)征收城市房地產稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2000]44號）規(guī)定：外籍個人（包括華僑，港、澳、臺同胞）購置的非營業(yè)用房產，可比照《房產稅暫行條例》第五條的有關規(guī)定，暫免征收城市房地產稅。

    在京財稅字[1998]795號通知中，對以下兩種情況作了進一步明確：“對于中方出地，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)出資，在城市房地產稅征稅范圍內聯(lián)合建房的，為了便于征管，暫對出資方在使用期限內比照房屋產權人就其分得的部分征收房地產稅?！薄皩τ谥蟹揭苑慨a入股，外方以資金入股合辦企業(yè)，如果房屋的產權已過戶到外商投資企業(yè)，則對外商投資企業(yè)征收房地產稅?！?/p>

    第一種情況，實際上明確了中外方聯(lián)合建房時，外方投資者應按照產權比例獲得的收入或住房的價值作為計稅依據。因為在此情況下，房產的產權歸中外方共同擁有，無法分割，而城市房地產稅的納稅人只對外方而不對中方，所以對外方只能就其在整個房產中的投資比例，視同取得該比例的產權，并依此征稅。以前沒有如此具體的要求。

    第二種情況，實際上是明確中方用以投資的房屋只有等產權過戶到外商投資企業(yè)時，外商投資企業(yè)才納稅。換一句話說，在房屋的產權過戶手續(xù)未辦妥前，可暫不繳稅。但是，后來北京市作了新的補充規(guī)定：中方以房產作價入股與外方合辦外商投資企業(yè)的，如果房屋產權尚未過戶到外商投資企業(yè)，但房產已作為外商投資企業(yè)的固定資產入賬，則對外商投資企業(yè)視同產權所有人征收城市房地產稅。因此，雖然房屋產權尚未過戶，如果已計入外商投資企業(yè)的固定資產，也應繳納城市房地產稅，納稅人在操作中應特別注意。

    值得注意的是，在合資、合股建房中，房產產權的認定十分重要。不擁有產權的房產企業(yè)沒有繳納城市房地產稅的義務。例如回遷工程支出、地下人防工程使用費和補償費等項支出，由于企業(yè)對回遷戶（商場）、地下人防工程并不擁有產權，因此，此部分支出不應計入房產原值。

    從以上分析可知，稅法與財務、會計規(guī)定對房屋的劃歸及其原值的認定基本上是一致的，但是也存在一定的差異，總體上說，稅法要比財會規(guī)定嚴格得多，因此企業(yè)要研究和把握這種差異，合法、合理籌劃，積極與稅務機關聯(lián)系，力爭最合理地繳稅。