深圳稅局關(guān)于發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》的公告

國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》的公告

國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局2019年第8號(hào)

為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局制定了《國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）?，F(xiàn)予以發(fā)布，自2020年1月1日起施行。

特此公告。

                    國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局
2019年11月25日

國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)法律法規(guī)，制定本規(guī)程。

第二條 土地增值稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是房地產(chǎn)所在地的區(qū)稅務(wù)局（含深汕合作區(qū)稅務(wù)局）。各區(qū)稅務(wù)局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、自建房、存量房等土地增值稅具體管理，包括土地增值稅項(xiàng)目管理、預(yù)征申報(bào)、清算受理、清算審核、土地增值稅申報(bào)、稅收優(yōu)惠管理等工作（蛇口稅務(wù)局、前海稅務(wù)局不負(fù)責(zé)個(gè)人存量房土地增值稅征收）。

各稽查局負(fù)責(zé)查處我市范圍內(nèi)土地增值稅偷、逃、抗等稅收違法行為。

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

第三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。

第四條 納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以規(guī)劃部門審批的建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的項(xiàng)目名稱辦理項(xiàng)目登記。城市更新項(xiàng)目可結(jié)合城市更新項(xiàng)目批復(fù)、社會(huì)投資項(xiàng)目備案證等情況辦理項(xiàng)目登記。

對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證以及納稅人會(huì)計(jì)核算情況，經(jīng)集體合議后，確認(rèn)按分期建設(shè)的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目登記。

納稅人項(xiàng)目登記后，因有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化，確需變更的，應(yīng)于有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更項(xiàng)目登記，并報(bào)送有關(guān)材料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)集體合議的方式確認(rèn)是否變更項(xiàng)目登記。

第五條 納稅人應(yīng)按照登記的項(xiàng)目申報(bào)繳納土地增值稅。納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用；分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)按照分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

第六條 納稅人在取得房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證等項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃材料之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目信息登記，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供以下資料：

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或城市更新項(xiàng)目批復(fù)、社會(huì)投資項(xiàng)目備案證等項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃資料；

（二）土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、國(guó)有土地使用權(quán)證等權(quán)屬資料；

（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃（包含開(kāi)發(fā)時(shí)間、竣工時(shí)間、分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目分期的方法及理由等）；合作開(kāi)發(fā)相關(guān)資料（包含合作方、分配比例、分配方式等）。

第七條 納稅人在取得以下資料之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供：

（一）建筑工程預(yù)算書(shū)、施工合同、建筑工程施工許可證；

（二）房地產(chǎn)預(yù)售（銷售）許可證、月度銷售情況表；

（三）工程造價(jià)情況備案表、工程量清單；

（四）工程竣工結(jié)算、工程竣工綜合驗(yàn)收備案材料。

稅務(wù)機(jī)關(guān)已通過(guò)政府部門信息共享獲取上述第六條和第七條所列項(xiàng)目資料的，無(wú)需納稅人報(bào)送。

第八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)建立與轄區(qū)城市更新、規(guī)劃國(guó)土等部門的溝通機(jī)制，定期獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、預(yù)售銷售明細(xì)情況，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目稅源情況；定期將已辦理項(xiàng)目登記名單與政府立項(xiàng)審批部門審批立項(xiàng)名單進(jìn)行比對(duì)，對(duì)應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目登記未登記的納稅人，及時(shí)通知納稅人辦理項(xiàng)目登記。對(duì)未按照規(guī)定辦理項(xiàng)目登記的，可按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

第三章 項(xiàng)目預(yù)繳申報(bào)管理

第九條 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。即在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前開(kāi)發(fā)銷售和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入先按預(yù)征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

第十條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，并在收取款項(xiàng)次月納稅期限內(nèi)繳納。未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府部門批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅,應(yīng)在取得收入的次月15日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

第四章項(xiàng)目清算申報(bào)管理

第十二條 土地增值稅清算，是指符合清算條件的納稅人依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)土地增值稅的規(guī)定，自行計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅額，根據(jù)已預(yù)繳土地增值稅數(shù)額，確定補(bǔ)繳或退稅額，填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算申報(bào)，結(jié)清該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅稅款的行為。

納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅，并對(duì)清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)法律責(zé)任。

第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

第十四條 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十五條 對(duì)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（起始時(shí)間為最后一張預(yù)售許可證取得時(shí)間）；

（三）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，認(rèn)為需要進(jìn)行土地增值稅清算的。

第十六條 對(duì)于符合第十四條規(guī)定的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足第十四條規(guī)定之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)。

第十七條 對(duì)符合第十五條情形的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在該項(xiàng)目符合第十五條情形起1年內(nèi)制定清算計(jì)劃，清算計(jì)劃須經(jīng)過(guò)集體合議。

對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)通知納稅人清算。納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)。

第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，應(yīng)提供下列資料：

（一）《土地增值稅納稅申報(bào)表》及其附表；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售、視同銷售、共同成本費(fèi)用的計(jì)算和分?jǐn)偡椒?、關(guān)聯(lián)方交易、融資、房地產(chǎn)清算項(xiàng)目稅款繳納、保障房建設(shè)、公共配套設(shè)施處理、減免稅以及房屋可售建筑面積、非可售建筑面積的具體構(gòu)成情況；

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的資料，包括項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等材料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；

（四）納稅人可委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核鑒證。已委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核鑒證的納稅人，應(yīng)報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的清算鑒證報(bào)告；必要時(shí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供清算鑒證報(bào)告的審核工作底稿。

第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理并出具受理通知書(shū)。

納稅人符合清算條件，但報(bào)送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出限期提供資料通知書(shū)，通知納稅人在收到通知書(shū)之日起15日內(nèi)補(bǔ)齊清算資料。納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，予以受理。逾期未能補(bǔ)齊資料的，確因客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的，由納稅人書(shū)面確認(rèn)后，予以受理。對(duì)未按照規(guī)定期限報(bào)送清算材料的，可按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

第二十條 納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，應(yīng)當(dāng)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二十一條 納稅人辦理清算申報(bào)時(shí)，對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或同一分期項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)的，如納稅人申請(qǐng)享受免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。

第五章清算管理

第二十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的清算申報(bào)以及提供的相關(guān)資料進(jìn)行土地增值稅項(xiàng)目審核，依法征收土地增值稅。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人《土地增值稅清算申報(bào)表》及其附表等相關(guān)材料后，應(yīng)成立項(xiàng)目清算審核組，對(duì)銷售收入、土地成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金等進(jìn)行專業(yè)審核，清算審核組應(yīng)記錄審核過(guò)程，并按照檔案管理要求進(jìn)行保存。

第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項(xiàng)目清算受理之日起90日內(nèi)對(duì)納稅人土增稅申報(bào)情況完成清算審核,并將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人，納稅人應(yīng)在收到通知書(shū)之日起30日內(nèi)辦理補(bǔ)、退稅。如清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的，經(jīng)區(qū)稅務(wù)局批準(zhǔn)，可延期90日完成。

第二十四條 按本規(guī)程第十四條規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的納稅人以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)本規(guī)程第十五條規(guī)定通知清算的納稅人,在規(guī)定期限屆滿未辦理清算申報(bào)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)責(zé)令納稅人限期改正，要求其在30日內(nèi)進(jìn)行清算申報(bào)；逾期仍未申報(bào)的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等規(guī)定處理；涉嫌偷稅的，應(yīng)當(dāng)移交稽查部門進(jìn)行處理。

各稽查局發(fā)現(xiàn)按本規(guī)程第十四條規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)清算、已清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未如實(shí)清算等涉及稅收違法行為的，應(yīng)就土地增值稅繳納情況進(jìn)行查處。

第六章核定清算管理

第二十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常管理、各稽查局在稅務(wù)稽查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（三）擅自銷毀賬簿的；

（四）拒不提供收入、成本、費(fèi)用等納稅資料的；

（五）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍拒不清算的；

（六）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

對(duì)核定征收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得享受任何土地增值稅減免稅優(yōu)惠。

第二十六條確定銷售收入。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)從國(guó)土產(chǎn)權(quán)管理部門取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的銷售收入。

第二十七條 核定征收率或核定開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（一）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中經(jīng)營(yíng)規(guī)模、開(kāi)發(fā)模式相近的納稅人在同一地區(qū)、同一年度開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅負(fù)水平核定征收率。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照以下方法核定開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用：

1.確定土地價(jià)款。以國(guó)土產(chǎn)權(quán)管理部門提供的土地價(jià)款或同期該地塊基準(zhǔn)地價(jià)為準(zhǔn)。

2.核定開(kāi)發(fā)成本。成本核定可選擇以下方式確定：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上報(bào)政府相關(guān)部門審定或備案的房地產(chǎn)投資總規(guī)模、土地成本、工程造價(jià)成本等相關(guān)數(shù)據(jù)或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)土產(chǎn)權(quán)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)初始登記中有關(guān)土地成本以及開(kāi)發(fā)成本等相關(guān)數(shù)據(jù)。

（2）參照住房建設(shè)部門公布的建筑工程造價(jià)成本。

（3）同一地區(qū)、同一類型、同一年度、銷售檔次相近的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

3.核定開(kāi)發(fā)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（土地價(jià)款＋已核定開(kāi)發(fā)成本）×10%。

第二十八條 對(duì)采取核定清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)集體合議后確定。納稅人直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。

第二十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)啟動(dòng)核定清算程序后，應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)完成核定清算，并將核定結(jié)果書(shū)面通知納稅人，納稅人應(yīng)在收到通知書(shū)之日起30日內(nèi)辦理補(bǔ)、退稅。

第七章 清算后尾盤管理

第三十條 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月納稅期限內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅。

第三十一條 清算后尾盤申報(bào)時(shí)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)乘以清算后轉(zhuǎn)讓的面積再加上清算后轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總扣除項(xiàng)目金額（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總可售建筑面積。

第三十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算后尾盤管理，輔導(dǎo)納稅人進(jìn)行尾盤申報(bào)。

第八章舊房轉(zhuǎn)讓征收管理

第三十三條 納稅人轉(zhuǎn)讓從房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入超過(guò)1年（不含1年）的房產(chǎn)、自建房使用超過(guò)1年（不含1年）的房產(chǎn)以及從房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入的房產(chǎn)，適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用、出租等用途超過(guò)1年（不含1年）的，轉(zhuǎn)讓時(shí)適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。

第三十四條 納稅人以舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目的，按政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目具體包括：建筑物重置成本價(jià)乘以成新度折扣率，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。按評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目，評(píng)估價(jià)是指建筑物的評(píng)估價(jià)，不包含土地價(jià)款。

第三十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，可以按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目。“每年”是指按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年;超過(guò)1年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同1年。

扣除項(xiàng)目具體包括：購(gòu)買原價(jià)、加計(jì)扣除數(shù)額、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

第三十六條 納稅人轉(zhuǎn)讓從房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入未超過(guò)1年（含1年）、自建房使用未超過(guò)1年（含1年）的房產(chǎn)，不適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。

扣除項(xiàng)目具體包括：取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)、購(gòu)買原價(jià)、自建房建造價(jià)格、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

第三十七條 對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房過(guò)程中有下列情形之一的，可以按照核定征收方式計(jì)征土地增值稅：

（一）未能提供合法、有效的房屋購(gòu)買合同和構(gòu)成房屋原值的相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算房屋原值的；

（二）未能提供支付合理費(fèi)用的相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的。

第三十八條 核定征收包括核定扣除項(xiàng)目、核定征收率：

（一）核定扣除項(xiàng)目，指納稅人不能提供購(gòu)房發(fā)票，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在確定其加計(jì)扣除基數(shù)時(shí)可以依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)證登記價(jià)格或在國(guó)土產(chǎn)權(quán)管理部門查詢的原購(gòu)買價(jià)格核定。

屬于自建房（含適用舊房政策的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)房產(chǎn)建造價(jià)格以及原地價(jià)款，核定加計(jì)扣除的基數(shù)。

（二）核定征收率，指按照核定征收率計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅。核定征收率僅適用于個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅征收，具體核定征收率可適用《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的通知》（深地稅發(fā)〔2009〕460號(hào)）的有關(guān)規(guī)定。

第九章 附則

第三十九條 本規(guī)程規(guī)定的“集體合議”機(jī)制由各區(qū)稅務(wù)局自行確定，合議成員至少包括3人。

第四十條 本規(guī)程自2020年1月1日起施行。

第四十一條 本規(guī)程由國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈土地增值稅征管工作規(guī)程〉的公告》的政策解讀

根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)法律法規(guī)，我局制定了《國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈土地增值稅征管工作規(guī)程〉的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）。為方便納稅人理解，現(xiàn)將政策解讀如下：

一、《公告》的出臺(tái)背景

為了適應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)改革后新的征管形勢(shì)，提升我市土地增值稅管理水平，我局結(jié)合具體職能調(diào)整情況以及土地增值稅的征管現(xiàn)狀，制定該《公告》，以進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅項(xiàng)目登記、清算申報(bào)、清算管理、尾盤銷售、舊房轉(zhuǎn)讓等征收管理。

二、《公告》的主要內(nèi)容

（一）關(guān)于各區(qū)稅務(wù)局和各稽查局的土地增值稅管理職責(zé)

土地增值稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是房地產(chǎn)所在地的區(qū)稅務(wù)局；各稽查局負(fù)責(zé)查處我市范圍內(nèi)土地增值稅偷、逃、抗等稅收違法行為。

（二）關(guān)于土地增值稅房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

1.項(xiàng)目登記。結(jié)合我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以規(guī)劃部門審批的建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的項(xiàng)目名稱辦理項(xiàng)目登記；城市更新項(xiàng)目可結(jié)合城市更新項(xiàng)目批復(fù)、社會(huì)投資項(xiàng)目備案證等情況辦理項(xiàng)目登記。

對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證以及納稅人會(huì)計(jì)核算情況，經(jīng)集體合議后，確認(rèn)按分期建設(shè)的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目登記。

2.項(xiàng)目變更。納稅人項(xiàng)目登記后，因有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化，確需變更的，應(yīng)于有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更項(xiàng)目登記，并報(bào)送有關(guān)材料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)集體合議的方式確認(rèn)是否變更項(xiàng)目登記。

（三）關(guān)于我市保障性住房的預(yù)征

《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）要求地方人民政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，確保完成保障性住房建設(shè)任務(wù)。為貫徹落實(shí)中央文件的精神，積極支持保障性住房的建設(shè)，同時(shí)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府部門批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅,應(yīng)在取得收入的次月15日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。上述保障性住房指的是符合我市保障性住房范圍的，主要包括公共租賃住房、政策性支持住房（安居型商品房、人才住房）等。

（四）關(guān)于土地增值稅清算申報(bào)流程

土地增值稅的清算主體是土地增值稅的納稅人。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。納稅人符合土地增值稅清算條件后，計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，先自行申報(bào)繳納稅款，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，再結(jié)清該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅稅款，多退少補(bǔ)。

（五）關(guān)于可清算條件項(xiàng)目的后續(xù)管理

為進(jìn)一步加強(qiáng)達(dá)到可清算條件房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，及時(shí)組織清算，《公告》規(guī)定，對(duì)符合可清算條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在其符合第十五條情形起1年內(nèi)制定清算計(jì)劃，清算計(jì)劃須經(jīng)過(guò)集體合議。納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)。

（六）關(guān)于清算審核管理

為進(jìn)一步規(guī)范清算審核工作，提升審核的專業(yè)性，《公告》要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)成立項(xiàng)目清算審核組，并記錄審核過(guò)程；規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的審核期限、納稅人的繳稅期限以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將納稅人移交稽查部門的情形。

（七）關(guān)于清算后再轉(zhuǎn)讓的尾盤管理

《公告》規(guī)定了土地增值稅清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅期限，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月納稅期限內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅；進(jìn)一步明確了清算后再轉(zhuǎn)讓尾盤的土地增值稅計(jì)算方式。

（八）關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目核定清算的流程

對(duì)采取核定清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)集體合議后確定。納稅人直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。

（九）關(guān)于舊房判斷的標(biāo)準(zhǔn)

《公告》規(guī)定舊房包括：從房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入超過(guò)1年（不含1年）、自建房使用超過(guò)1年（不含1年）的房產(chǎn)；從房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入的房產(chǎn)；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用、出租等用途超過(guò)1年（不含1年）的房產(chǎn)。

自建房（不含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）使用時(shí)間超過(guò)1年是指竣工驗(yàn)收時(shí)間至轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)間超過(guò)1年。

（十）關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓核定征收的方法

核定征收包括核定扣除項(xiàng)目、核定征收率兩種方法。在核定扣除項(xiàng)目時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)證登記價(jià)格或在國(guó)土產(chǎn)權(quán)管理部門查詢的原購(gòu)買價(jià)格核定納稅人加計(jì)扣除的基數(shù)；屬于自建房的（含適用舊房政策的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)房產(chǎn)建造價(jià)格以及原地價(jià)款，核定加計(jì)扣除的基數(shù)。核定征收率僅適用于個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅征收。

三、實(shí)施時(shí)間

本《公告》自2020年1月1日起施行。