房產(chǎn)交易節(jié)稅切莫走歪路

    除了投資節(jié)稅和收入節(jié)稅之外，房產(chǎn)交易中也有一些能節(jié)稅的環(huán)節(jié)，有關(guān)理財(cái)專家表示，只要掌握房產(chǎn)交易的有關(guān)政策并加以合理運(yùn)用，購(gòu)房賣(mài)房有時(shí)也能節(jié)稅。

    有關(guān)政策規(guī)定，出售產(chǎn)權(quán)超過(guò)5年的房屋就不用繳納營(yíng)業(yè)稅，從目前情況看，購(gòu)房不滿5年的賣(mài)家會(huì)把營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上，因此，買(mǎi)房人最好選擇上家購(gòu)入已經(jīng)超過(guò)5年的房子。

    而售房人如果要規(guī)避此類(lèi)營(yíng)業(yè)稅，最常見(jiàn)的做法就是改售為租，直到房子超過(guò)5年的期限后再出售。

    另一種在房產(chǎn)交易中常見(jiàn)的節(jié)稅方法，是出售自有住房并擬在1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房，出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，可視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免除。

    具體的執(zhí)行方法為：購(gòu)房金額大于或等于原住房銷(xiāo)售額的，全部退還納稅保證金；購(gòu)房金額小于原住房銷(xiāo)售額的，將按照購(gòu)房金額占原住房銷(xiāo)售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。理財(cái)專家提醒，如果個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)沒(méi)有重新購(gòu)房的，所繳納的納稅保證金將作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。因此，要利用此項(xiàng)政策節(jié)稅，必須在時(shí)間上有所控制。

    針對(duì)目前房產(chǎn)交易方面出現(xiàn)的各種針對(duì)新政的節(jié)稅方法，理財(cái)專家指出，千萬(wàn)不能走旁門(mén)左道，應(yīng)合理合法地節(jié)稅。那些利用“假贈(zèng)與”節(jié)稅的方式現(xiàn)在已經(jīng)無(wú)稅可避，對(duì)于“假贈(zèng)與”節(jié)稅，有關(guān)部門(mén)已在今年10月份出臺(tái)政策予以打擊，如果用“假贈(zèng)與”的方式逃節(jié)稅收，買(mǎi)家再次出手的時(shí)候需多繳納個(gè)人所得稅。此次出臺(tái)的政策規(guī)定，受贈(zèng)與房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，將按20%的適用稅率繳納個(gè)人所得稅，另外還要繳納包括5.5%的營(yíng)業(yè)稅和契稅等，總稅率約為28%，是正常二手房稅率的3倍還多。對(duì)于買(mǎi)房人而言，采用“假贈(zèng)與”的交易方式損失會(huì)很大。

    而市場(chǎng)上最常見(jiàn)的“做低合同價(jià)”方式，對(duì)于賣(mài)房人來(lái)說(shuō)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果買(mǎi)方付款時(shí)不按照當(dāng)初的約定，改以合同中約定的款項(xiàng)來(lái)付錢(qián)的話，賣(mài)房人屆時(shí)就可能因?yàn)椤肮?jié)稅”而遭遇賣(mài)房款大幅縮水的情況。

    一些“先租后買(mǎi)”的延期交易其實(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。新政以5年作為一道納稅的界限，5年以上的房屋可以享受免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠。但先租后買(mǎi)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，會(huì)使得買(mǎi)房人無(wú)法辦理交易過(guò)戶手續(xù)，因此產(chǎn)權(quán)并不在買(mǎi)房人手里。對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方而言，一旦其中一方反悔，都將造成糾紛。特別是對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，這種交易方式的風(fēng)險(xiǎn)很大，在產(chǎn)權(quán)沒(méi)有辦理之前，從法律上講，房子的產(chǎn)權(quán)仍屬于賣(mài)房人，他們很有可能在辦理產(chǎn)權(quán)前將此房辦理抵押或者轉(zhuǎn)讓給別人。因此專家提醒，盡管人們可以利用各種政策盡可能地節(jié)稅，但一定是要在合法的前提下，切莫因小失大，為了節(jié)稅損失更多的金錢(qián)。