建筑房地產(chǎn)業(yè)籌劃案例分析

　　A房地產(chǎn)開發(fā)公司是主要從事居民住宅及商業(yè)用房開發(fā)，城市配套設(shè)施建設(shè)，以及歐式裝飾、園林綠化等業(yè)務(wù)的股份制企業(yè)，擁有自己的建筑施工隊(duì)、營銷公司、廣告公司、裝修公司。每年居民住宅及商業(yè)用房開發(fā)量在10萬平方米以上。公司注冊(cè)資金5億元，每年銷售收入10億元左右，屬于政府甲級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　通過對(duì)A房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)稅情況的分析，稅務(wù)顧問從以下方面擬訂了稅收籌劃方案：

　　1.資金籌措的納稅籌劃

　　A房地產(chǎn)公司對(duì)資金的需求量較大，如何籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資方式公司所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。

　?。?）通過金融機(jī)構(gòu)融資。A房地產(chǎn)公司新開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要資金1500萬元。如果企業(yè)選擇向銀行貸款，按年利率8%計(jì)算，每年需支付利息120萬元，該利息費(fèi)用可以稅前列支，因此采用銀行貸款方式融資，對(duì)公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節(jié)稅39.6萬元（120×33%）。

　?。?）通過發(fā)行債券融資。對(duì)于上述項(xiàng)目，如果A房地產(chǎn)公司經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，債券年利率為10%，則通過債券融資對(duì)公司利潤的影響額為150萬元，即采用發(fā)行債券融資可以少繳納稅金49.5萬元（150×33%）。

　　2.收入確認(rèn)的稅收籌劃

　　A房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價(jià)款400萬元，分4次付清，首期付款40%.首期付款后，即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時(shí)確認(rèn)收入，應(yīng)交營業(yè)稅400×5%=20（萬元）。如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營業(yè)稅400×40%×5%=8（萬元），以后3次分別應(yīng)交營業(yè)稅400×20%×5%=4（萬元）。雖然兩種方法確認(rèn)收入都是交營業(yè)稅20萬元，但采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時(shí)間。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號(hào)）規(guī)定：對(duì)于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，按實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3.土地增值稅的籌劃

　　A房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元？豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。

　　如果不分開核算，A公司應(yīng)繳納土地增值稅為：

　　增值率（增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例）為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。

　　如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：

　　普通住宅：增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（10000－8000）×30%=600（萬元）；

　　豪華住宅：增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）

　　應(yīng)納土地增值稅合計(jì)金額=600+650=1250（萬元）

　　分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過20%，還要繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣可以獲得雙重好處：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量，改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。

　　4.閑置房地產(chǎn)投資籌劃

　　A房地產(chǎn)公司在城市繁華地帶有一處空置房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：出租取得租金收入；以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬元，實(shí)際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中A公司所占份額為400萬元。

　　下面我們進(jìn)行一般性分析，假設(shè)房產(chǎn)原值為K，如果出租則每年可取得租金收入X1，用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中A公司所占份額為X2，出租和聯(lián)營的稅負(fù)分別為Y1、Y2.

　　（1）采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

　　營業(yè)稅：房屋租賃屬服務(wù)業(yè)，按租金收入的5%征稅，則為5%X1；

　　房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)為12%X1；

　　城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，則城建稅稅負(fù)為7%×5%Xl＝0.35%X1；

　　教育費(fèi)附加：3%×5%X1＝0.15%X1；

　　印花稅：在訂立合同時(shí)必須要繳納印花稅，《印花稅暫行條例》第3條規(guī)定：“按租賃金額1‰貼花”，因此印花稅稅負(fù)為0.1%X1；

　　所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，因此，所得稅稅負(fù)為：33%×（X1－5%X1－0.35%X1－0.15%X1）=31%X1

　　總體稅負(fù)Y1＝營業(yè)稅＋房產(chǎn)稅＋城建稅＋印花稅＋所得稅＋教育費(fèi)附加＝5%X1＋12%X1＋0.35%X1＋0.1%X1＋31%X1＋0.15%X1=48.6%X1

　　（2）采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

　　房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%.減除30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1－30%）K＝0.0084K；

　　土地使用稅（此稅種從量定額計(jì)征，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以南京為例，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米），假設(shè)該房產(chǎn)使用面積為L平方米，土地使用稅稅負(fù)=0.7×L=0.7L；

　　所得稅：聯(lián)營利潤所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=X2×33%=33%X2；

　　總體稅負(fù)Y2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=0.0084K＋0.7L＋0.33X2

　?。?）尋求稅負(fù)均衡點(diǎn)

　　由于租金收入相對(duì)固定，而且在出租前往往可以商議確定，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不確定性更大，所以可以用租金來預(yù)測(cè)聯(lián)營收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時(shí)，有：

　　0.486X1=0.0084K＋0.7L＋0.33X2 X2=（48.6X1－0.84K－70L）/33

　　在利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)可以利用以上的函數(shù)公式進(jìn)行測(cè)算，基本結(jié)論如下：

　　若預(yù)期聯(lián)營的收入X2＞（48.6×租金收入－0.84×房產(chǎn)原值－70×實(shí)際使用面積）/33，則該項(xiàng)房產(chǎn)采取聯(lián)營方式稅負(fù)輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯(lián)營方式；反之，則應(yīng)采取租賃方式。