解讀：什么樣的二手房轉(zhuǎn)讓時要交土地增值稅
日前，市地稅局一紙《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》嚴格規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓二手房時，必須繳納土地增值稅。那么，究竟什么樣的房屋需要交納這個稅費呢？根據(jù)政策，分為兩種情況：第一種，對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；第二種，居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
具體如何計算，有關(guān)專家就土地增值的這兩種情況，結(jié)合營業(yè)稅、個稅分別舉例進行以下詳細說明：
一、稅率說明：
◆營業(yè)稅：營業(yè)稅稅率為5.5%.從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
◆個稅：如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應納個人所得稅額。能提供完整資料的，按應繳個稅額的20％計算。
◆土地增值稅：第一，凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項目的金額將包括取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額等費用。第二，對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明、中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值）等費用。第三，對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。
二、稅率計算公式：
◆營業(yè)稅：營業(yè)稅應納稅額＝營業(yè)收入額×營業(yè)稅率（5.5%）；
◆個 稅：應納稅額＝（銷售額-購買價款-合理費用）×20％；
或者，應納稅額＝銷售額×核定稅率1%；（目前市場實際交易按此計稅方式）
◆土地增值稅：累進抵扣計算征收（計算方式較為復雜）
一般按照，應納稅額＝交易價格全額×核定稅率1%來計算；
三、案例分析：
個案1：王老師2003年5月份，購買了一套128㎡的二居室，當時購買總價61.44萬元。由于王老師的兒女均在國外，因此，今年他也決定去國外定居。打算將這套房屋賣掉。按照現(xiàn)在的二手房市場價，王老師的這套房屋大概能賣到93萬元。恰好趕上了土地增值稅，那么王老師的這套房屋需不需要交這個稅呢？營業(yè)稅、個稅又該交多少？
專家解析：
根據(jù)今年11月份國稅總局下發(fā)的《通知》規(guī)定，下調(diào)了“普通標準住宅”征收范圍的標準，即要同時滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在120平方米（含）以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”三個條件才可視為普通住宅。按照此規(guī)定，王老師的這套房屋為128㎡屬于非普通住宅范疇，因此需要繳納土地增值稅。另據(jù)土地增值稅征收標準，對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅，因此，王老師的這套房屋在繳納土地增值稅時可以減半征收。其應繳稅費如下：
（1）土地增值稅：93萬×1%=9300元；
減半征收為：4650元；
（2）營業(yè)稅：93萬×5.5%＝51150元；
（3）個稅：93萬×1%=9300元；
合計共繳納稅費為：4650＋51150＋9300＝65100元。
（以上案例稅率：個稅按核定總價的1%計算、土地增值稅按交易價格全額的1%計算）
個案2：2004年，李女士購買了一套137.1㎡的三居室，當時購買總價為93.23萬元現(xiàn)在二手房市場均價14000元/平方米，李女士的這套房屋出售能夠賣到191.94萬元。李女士的丈夫在深圳做生意，由于資金周轉(zhuǎn)困難，她想將這套房屋出售套現(xiàn)。應該繳納多少稅費呢？
專家解析：
首先，李女士的這套房屋面積為137.1㎡，已經(jīng)超出普通住宅標準，因此需要繳納土地增值稅。由于這套房屋未滿三年更未滿五年，因此，出售時需要全額繳納土地增值稅。營業(yè)稅，個稅亦是如此。其應繳稅費為：
（1）土地增值稅：191.94萬×1%=19194元；
（2）營業(yè)稅：191.94萬×5.5%＝105567元；
（3）個稅：191.94萬×1%=19194元；
合計共繳納稅費為：19194＋105567＋19194＝143955元。
（以上案例稅率：個稅按核定總價的1%計算、土地增值稅按交易價格全額的1%計算）