企業(yè)閑置房地產(chǎn)的稅收投資籌劃
一、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》規(guī)范的內(nèi)容
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容包括:(1)出租的土地使用權(quán);(2)長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);(3)企業(yè)擁有并已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)與作為存貨的房地產(chǎn),不屬于投資性房地產(chǎn)。
二、閑置房地產(chǎn)的投資籌劃
企業(yè)持有閑置房地產(chǎn)的投資方式不外乎有兩種一是對(duì)外出租取得租金收入,二是以閑置房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)從聯(lián)營(yíng)企業(yè)分得利潤(rùn)。那么考慮兩種方式所承擔(dān)的稅負(fù)哪一種投資方式對(duì)于持有閑置房地產(chǎn)的企業(yè)更有利呢?
(一)采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)
設(shè):企業(yè)所屬于市區(qū)的閑置房地產(chǎn)一年的出租收入為A1,所涉及的稅負(fù)為:營(yíng)業(yè)稅:房屋租賃屬于服務(wù)業(yè),按租金收入5%征稅,則為5%A1;房產(chǎn)稅:房產(chǎn)稅依照租金收入計(jì)算繳納,稅率為12%,其稅負(fù)為12%A1;
城建稅:城建稅是按照企業(yè)所在地區(qū)稅率分別為7%、5%、1%,并以其所繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù),因企業(yè)所在地為市區(qū),城建稅率可為7%,則城建稅為:7%×5%A1=0.35%A1;
教育費(fèi)附加:教育費(fèi)附加是根據(jù)所繳納的營(yíng)業(yè)稅和城建稅額為計(jì)稅依據(jù),比率為3%,則教育費(fèi)附加為3%×5%A1=0.15%A1;
印花稅:對(duì)外出租房地產(chǎn)在訂立租賃合同時(shí)必須要繳納印花稅,《印花稅暫行條例》第3條規(guī)定:“按租賃金額的1‰貼花”,則印花稅稅負(fù)為:1‰A1;
所得稅:營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、印花稅可在稅前扣除,因此,所得稅稅負(fù)為:(A1-5%A1-12%A1-0.35%A1-0.15%A1-1‰A1)×33%=27.192%A1;
出租方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)=營(yíng)業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費(fèi)附加+印花稅+所得稅=5%A1+12%A1+0.35% A 1+0.15%A1+1‰A 1+27.192%A1=44.792%A1
?。ǘ┎扇÷?lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)
設(shè):采取聯(lián)營(yíng)方式每年分回的利潤(rùn)為A2,該房地產(chǎn)的原值為M,使用面積為N.
房產(chǎn)稅:房產(chǎn)稅依據(jù)房地產(chǎn)原值一次性扣除10%—30%的余值計(jì)算,稅率為1.2%,若執(zhí)照30%扣除,則房產(chǎn)稅應(yīng)為(1-30%)M×1.2%=0.84%M;
土地使用稅:土地使用稅是按照從量定額計(jì)征的,全國(guó)各地標(biāo)準(zhǔn)不同,以中等城市為例,其標(biāo)準(zhǔn)為0.4—8元/平方米,如果按標(biāo)準(zhǔn)0.8元/平方米計(jì)算,則土地使用稅=0.8N;所得稅:聯(lián)營(yíng)企業(yè)分回利潤(rùn)應(yīng)繳納的所得稅為33%×A2=33% A2.聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)=房產(chǎn)稅+土地使用稅+所得稅=0.84%M+33% A2+0.8N
(三)兩種投資方式的比較分析
對(duì)于投資企業(yè)來(lái)說(shuō),選擇哪一種投資方式對(duì)企業(yè)更為有利,主要應(yīng)以兩種投資方式承擔(dān)的稅負(fù)大小來(lái)考慮。由于租金的收入相對(duì)固定,而且在出租之前就可以確定,而聯(lián)營(yíng)的收入則因影響因素多,不可確定性要更大一些,因此可以用租金來(lái)預(yù)測(cè)聯(lián)營(yíng)收入。假設(shè)兩種投資方式承擔(dān)的稅負(fù)相等,即:44.792%A1=0.84%M+33% A2+8N A2=(44.792%A1-0.84%M-8N)÷33%
利用上述的函數(shù)公式進(jìn)行測(cè)算,其基本結(jié)論是:如果預(yù)期聯(lián)營(yíng)收入A2<(44.792%A1-0.84%M-0.8N)÷33%,該項(xiàng)房產(chǎn)采取出租方式承擔(dān)的稅負(fù)小于聯(lián)營(yíng)方式承擔(dān)的稅負(fù),從稅收的角度考慮宜采用出租方式;如果預(yù)期聯(lián)營(yíng)收入A2>(44.792%A1-0.84%M-0.8N)÷33%,那么該項(xiàng)房產(chǎn)采取出租方式承擔(dān)的稅負(fù)大于聯(lián)營(yíng)方式承擔(dān)的稅負(fù),就可以選擇采取聯(lián)營(yíng)方式。
例:某企業(yè)在中等城市繁華地帶有一處空房產(chǎn),該房產(chǎn)原值為900萬(wàn)元,實(shí)際使用面積為220平方米,如果對(duì)外出租每年可獲取租金收入150萬(wàn)元;如果采用聯(lián)營(yíng)方式,該企業(yè)每年可從被聯(lián)營(yíng)企業(yè)分回利潤(rùn)350萬(wàn)元。
出租方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)=營(yíng)業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費(fèi)附加+印花稅+所得稅=5%×150+12%×150+7%×5%×150+3%×5%×150+1‰×150+(150-5%×150+12%×150+7%×5%×150+3%×5%×150+1‰×150)×33%=67.188(萬(wàn)元)
聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)=房產(chǎn)稅+土地使用稅+所得稅=900×(1-30%)×1.2%+0.8×220+150×33%=233.06(萬(wàn)元)
對(duì)于該企業(yè)采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)67.188萬(wàn)元小于聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)233.06萬(wàn)元,因此該閑置房地產(chǎn)應(yīng)該選擇出租投資方式。當(dāng)然,在這里只是考慮了兩種投資方式分別承擔(dān)的稅負(fù)因素,而實(shí)際在做具體財(cái)務(wù)決策時(shí)還應(yīng)該考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)和合同的要求等因素。
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