企業(yè)閑置房地產(chǎn)的稅收投資籌劃

　　一、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》規(guī)范的內(nèi)容

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容包括：（1）出租的土地使用權(quán)；（2）長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）企業(yè)擁有并已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)與作為存貨的房地產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　二、閑置房地產(chǎn)的投資籌劃

　　企業(yè)持有閑置房地產(chǎn)的投資方式不外乎有兩種一是對(duì)外出租取得租金收入，二是以閑置房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)從聯(lián)營(yíng)企業(yè)分得利潤(rùn)。那么考慮兩種方式所承擔(dān)的稅負(fù)哪一種投資方式對(duì)于持有閑置房地產(chǎn)的企業(yè)更有利呢？

　　（一）采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

　　設(shè)：企業(yè)所屬于市區(qū)的閑置房地產(chǎn)一年的出租收入為A1，所涉及的稅負(fù)為：營(yíng)業(yè)稅：房屋租賃屬于服務(wù)業(yè)，按租金收入5%征稅，則為5%A1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，其稅負(fù)為12%A1；

　　城建稅：城建稅是按照企業(yè)所在地區(qū)稅率分別為7%、5%、1%，并以其所繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，因企業(yè)所在地為市區(qū)，城建稅率可為7%，則城建稅為：7%×5%A1＝0.35%A1；

　　教育費(fèi)附加：教育費(fèi)附加是根據(jù)所繳納的營(yíng)業(yè)稅和城建稅額為計(jì)稅依據(jù)，比率為3%，則教育費(fèi)附加為3%×5%A1＝0.15%A1；

　　印花稅：對(duì)外出租房地產(chǎn)在訂立租賃合同時(shí)必須要繳納印花稅，《印花稅暫行條例》第3條規(guī)定：“按租賃金額的1‰貼花”，則印花稅稅負(fù)為：1‰A1；

　　所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、印花稅可在稅前扣除，因此，所得稅稅負(fù)為：（A1－5%A1－12%A1－0.35%A1－0.15%A1－1‰A1）×33%＝27.192%A1；

　　出租方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)＝營(yíng)業(yè)稅＋房產(chǎn)稅＋城建稅＋教育費(fèi)附加＋印花稅＋所得稅＝5%A1＋12%A1＋0.35% A 1＋0.15%A1＋1‰A 1＋27.192%A1＝44.792%A1

　　（二）采取聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

　　設(shè)：采取聯(lián)營(yíng)方式每年分回的利潤(rùn)為A2，該房地產(chǎn)的原值為M，使用面積為N.

　　房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依據(jù)房地產(chǎn)原值一次性扣除10%—30%的余值計(jì)算，稅率為1.2%，若執(zhí)照30%扣除，則房產(chǎn)稅應(yīng)為（1－30%）M×1.2%＝0.84%M；

　　土地使用稅：土地使用稅是按照從量定額計(jì)征的，全國(guó)各地標(biāo)準(zhǔn)不同，以中等城市為例，其標(biāo)準(zhǔn)為0.4—8元/平方米，如果按標(biāo)準(zhǔn)0.8元/平方米計(jì)算，則土地使用稅＝0.8N；所得稅：聯(lián)營(yíng)企業(yè)分回利潤(rùn)應(yīng)繳納的所得稅為33%×A2＝33% A2.聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)＝房產(chǎn)稅＋土地使用稅＋所得稅＝0.84%M＋33% A2＋0.8N

　?。ㄈ﹥煞N投資方式的比較分析

　　對(duì)于投資企業(yè)來(lái)說(shuō)，選擇哪一種投資方式對(duì)企業(yè)更為有利，主要應(yīng)以?xún)煞N投資方式承擔(dān)的稅負(fù)大小來(lái)考慮。由于租金的收入相對(duì)固定，而且在出租之前就可以確定，而聯(lián)營(yíng)的收入則因影響因素多，不可確定性要更大一些，因此可以用租金來(lái)預(yù)測(cè)聯(lián)營(yíng)收入。假設(shè)兩種投資方式承擔(dān)的稅負(fù)相等，即：44.792%A1＝0.84%M＋33% A2＋8N A2＝（44.792%A1－0.84%M－8N）÷33%

　　利用上述的函數(shù)公式進(jìn)行測(cè)算，其基本結(jié)論是：如果預(yù)期聯(lián)營(yíng)收入A2＜（44.792%A1－0.84%M－0.8N）÷33%，該項(xiàng)房產(chǎn)采取出租方式承擔(dān)的稅負(fù)小于聯(lián)營(yíng)方式承擔(dān)的稅負(fù)，從稅收的角度考慮宜采用出租方式；如果預(yù)期聯(lián)營(yíng)收入A2＞（44.792%A1－0.84%M－0.8N）÷33%，那么該項(xiàng)房產(chǎn)采取出租方式承擔(dān)的稅負(fù)大于聯(lián)營(yíng)方式承擔(dān)的稅負(fù)，就可以選擇采取聯(lián)營(yíng)方式。

　　例：某企業(yè)在中等城市繁華地帶有一處空房產(chǎn)，該房產(chǎn)原值為900萬(wàn)元，實(shí)際使用面積為220平方米，如果對(duì)外出租每年可獲取租金收入150萬(wàn)元；如果采用聯(lián)營(yíng)方式，該企業(yè)每年可從被聯(lián)營(yíng)企業(yè)分回利潤(rùn)350萬(wàn)元。

　　出租方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)＝營(yíng)業(yè)稅＋房產(chǎn)稅＋城建稅＋教育費(fèi)附加＋印花稅＋所得稅＝5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150＋（150－5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150）×33%＝67.188（萬(wàn)元）

　　聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)＝房產(chǎn)稅＋土地使用稅＋所得稅＝900×（1－30%）×1.2%＋0.8×220＋150×33%＝233.06（萬(wàn)元）

　　對(duì)于該企業(yè)采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)67.188萬(wàn)元小于聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)233.06萬(wàn)元，因此該閑置房地產(chǎn)應(yīng)該選擇出租投資方式。當(dāng)然，在這里只是考慮了兩種投資方式分別承擔(dān)的稅負(fù)因素，而實(shí)際在做具體財(cái)務(wù)決策時(shí)還應(yīng)該考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)和合同的要求等因素。