物業(yè)稅對(duì)住房消費(fèi)影響幾何

　　最近，物業(yè)稅問(wèn)題重又成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。一則因?yàn)槲飿I(yè)稅正在某些城市模擬測(cè)試，測(cè)試成熟后可能將在更廣泛的范圍推廣；二則因?yàn)榻诔雠_(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的政策和措施，而且目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于高位敏感階段，其走勢(shì)頗受關(guān)注。在此背景下，尋常百姓都渴望了解和厘清物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房消費(fèi)的影響。

　　世界各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況：一是只征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)；二是對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)；三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益課稅，以所得額或收益額為計(jì)稅依據(jù)。就我國(guó)而言，我們所說(shuō)的物業(yè)稅應(yīng)該屬于第二種情況。按照2003年10月通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中談到的物業(yè)稅改革的設(shè)想，我國(guó)即將開(kāi)征的物業(yè)稅是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。其實(shí)質(zhì)是將現(xiàn)行購(gòu)房者在購(gòu)買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)化為購(gòu)房后其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。從這個(gè)意義上講，征收物業(yè)稅確實(shí)能降低消費(fèi)者的購(gòu)房“門檻”，增強(qiáng)百姓改善住房的機(jī)會(huì)和能力，改善居民住宅消費(fèi)質(zhì)量。但是，仔細(xì)地思考，事情又不是如此簡(jiǎn)單。

　　首先，一般來(lái)說(shuō)，城市的基礎(chǔ)設(shè)施是不斷改善的，這意味著城市地段會(huì)不斷升值，居民住宅的評(píng)估市值也會(huì)水漲船高，每年政府收的物業(yè)稅收會(huì)不斷增加。這于地方政府當(dāng)然是利好，但對(duì)于普通的購(gòu)房者而言卻增加了諸多不確定性。他們?nèi)绻谫?gòu)房的時(shí)候根本不知道將來(lái)要支付多少物業(yè)稅，就無(wú)法作出理性的消費(fèi)決策。買房事實(shí)上是持續(xù)70年的事情，所以這種事先無(wú)法預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有很大影響。如果將來(lái)房屋所在地段升值，就必須繳納更多的稅。開(kāi)征物業(yè)稅后，如何消除居民購(gòu)房的矛盾心理，恐怕是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。

　　其次，理論上講，物業(yè)稅開(kāi)征后，隨著房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)成本的下降，房?jī)r(jià)會(huì)跟著下降，但要說(shuō)“物業(yè)稅開(kāi)征就必然使房?jī)r(jià)下降30%至40%”，也是缺乏科學(xué)根據(jù)的。持這種說(shuō)法的人，主要是寄希望于把現(xiàn)在一次性繳納的土地出讓金（本應(yīng)該70年分次繳納）分?jǐn)偟矫磕昀U納的物業(yè)稅中去。但是，物業(yè)稅與出讓金是兩個(gè)不同的概念。在我國(guó)，城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)家所有，因此地方政府才能以土地所有者的身份收取土地出讓金；而繳納物業(yè)稅是一國(guó)公民依法應(yīng)盡的義務(wù)，兩者的本質(zhì)截然不同。不能因?yàn)榉课菟姓呦蛘U納了物業(yè)稅就可以免費(fèi)占用土地的使用權(quán)。既然物業(yè)稅包含不了土地出讓金，那么，就很難想象只要開(kāi)征物業(yè)稅就會(huì)大幅度降低購(gòu)房成本了。況且，決定房?jī)r(jià)高低的主要因素是價(jià)值規(guī)律和供求關(guān)系，是居民收入水平、有效需求和對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)市值的預(yù)期。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的目的是追求最大利潤(rùn)，只要能賣掉，就是土地一分錢不收，他也不會(huì)降價(jià)。當(dāng)然，政府如果在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通過(guò)程中大量減稅，把幾個(gè)稅種合并，并降低稅率，是可以在一定程度上降低開(kāi)發(fā)成本的，但最終結(jié)果并不會(huì)是人們所期待的那樣使房?jī)r(jià)下降30%至40%.

　　再次，物業(yè)稅的開(kāi)征可能出現(xiàn)“買房不易，用房更難”的現(xiàn)象。在目前各大城市房?jī)r(jià)居高不下的情況下，即使因?yàn)槲飿I(yè)稅的開(kāi)征導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降10%，也改變不了大多數(shù)老百姓“望房興嘆”的基本格局。開(kāi)征物業(yè)稅后，尋常百姓用房更難，而且用房的成本是不斷變化的。這意味著業(yè)主將承受月供與稅費(fèi)的雙重壓力，“斷供”不是不可能的。

　　從社會(huì)公正和稅收公平的角度出發(fā)，物業(yè)稅的開(kāi)征必須制定起征點(diǎn)和免征額。為鼓勵(lì)一般百姓購(gòu)房和保證養(yǎng)房，政府可規(guī)定百姓在購(gòu)第一套自住房時(shí)可以免繳物業(yè)稅，只有購(gòu)第二套住房時(shí)，才繳物業(yè)稅。此外，對(duì)于原有已經(jīng)一次性交納了土地出讓金和稅費(fèi)的商品房，應(yīng)納入到免稅范圍。還有，考慮到目前我國(guó)城鄉(xiāng)收入差距比較大，物業(yè)稅應(yīng)該將農(nóng)村排除在外，僅限于在城市征收。