房地產(chǎn)稅與物業(yè)稅、房產(chǎn)稅的區(qū)別

一、關(guān)于物業(yè)稅

（一）物業(yè)稅

2003年10月14日，黨的十六屆三中全會的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》曾提出，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。這是“物業(yè)稅”第一次進(jìn)入人們的視野。國務(wù)院2009年5月25日發(fā)布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》（國發(fā)〔2009〕26號）也提出，2009年要研究開征物業(yè)稅。

“物業(yè)”一詞據(jù)稱源自我國的香港地區(qū)和東南亞，《現(xiàn)代漢語詞典》認(rèn)為，物業(yè)“通常是指建成并投入使用的各類房屋（如公寓、商品房、寫字樓等）以及配套的設(shè)備、設(shè)施、場地等” ?？梢姡飿I(yè)側(cè)重指房產(chǎn)，不包括地產(chǎn)。物業(yè)稅就是房產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅（property tax）的一種。當(dāng)然，我國香港地區(qū)的“物業(yè)稅”事實(shí)上是對出租房屋取得租金征收的一種個(gè)人所得稅。其房產(chǎn)稅被稱為“差餉”。

我國之所以沒有提出將房地產(chǎn)市場的相關(guān)稅費(fèi)歸并為“財(cái)產(chǎn)稅”，一是因?yàn)?ldquo;財(cái)產(chǎn)”的概念較為寬泛。除了房屋、土地之外，還包括車輛等動產(chǎn)乃至股票、債券等無形資產(chǎn)；二是，與西方發(fā)達(dá)國家不同，我國實(shí)行的是土地的社會主義公有制，居民和企業(yè)只能取得土地一定期限的使用權(quán)，并不擁有對土地的所有權(quán)。因此，將其稱為“不動產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”都顯得不夠科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)，故而參照香港等地區(qū)，選擇了“物業(yè)稅”的稱謂。

（二）“物業(yè)稅”與“物業(yè)費(fèi)”

當(dāng)然，“物業(yè)稅”的稱謂遠(yuǎn)非完美。首先，它容易和人們所熟知的“物業(yè)費(fèi)”相混淆；其次，甚至有人會誤認(rèn)為“物業(yè)稅”是“物業(yè)費(fèi)”費(fèi)改稅的結(jié)果，從而認(rèn)為將來繳納了物業(yè)稅之后，就無需再繳納現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)了。其實(shí)不然，物業(yè)稅的征收基礎(chǔ)是土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者所擁有的財(cái)產(chǎn)，政府是征收主體，利用政府的強(qiáng)制力實(shí)現(xiàn)。物業(yè)稅是納稅人向國家繳納的一種帶有很大受益性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)稅。也就是說，政府可以運(yùn)用征繳的物業(yè)稅收入投資基礎(chǔ)設(shè)施、改善房地產(chǎn)的周邊環(huán)境，從而帶來納稅人房地產(chǎn)的進(jìn)一步升值；物業(yè)費(fèi)則是居民向物業(yè)公司交納的電梯、衛(wèi)生、保安等方面的服務(wù)費(fèi)。二者之間有著本質(zhì)的區(qū)別。

在國外，住宅其實(shí)可以分為很多類，主要包括：

一是獨(dú)立房屋、獨(dú)棟別墅（Detached）。獨(dú)立房屋是建筑在其所屬土地上的單一房屋，指獨(dú)立的房子（House），即四面墻都是自己獨(dú)有的。

二是半獨(dú)立房屋（Semi-Detached）。這種房屋有時(shí)被稱為“半獨(dú)”(Semis)，它的一側(cè)同另外一所相似的房屋相連，雙方共用一堵墻。

三是鎮(zhèn)屋（Townhouse）。有時(shí)也稱為“排屋”、“聯(lián)排別墅”（Row house），這種房屋兩側(cè)都和相似的房屋相連。

四是共管公寓(Condo，condominium)。共管公寓可以是共同管理的鎮(zhèn)屋，也可能是低層或高層公寓大廈的單位。其實(shí)condo的概念和apartment（公寓）很像，但apartment一般是只能租，而condo可以買，也可租。

這里，除所謂的“獨(dú)棟別墅”之外，其他房屋多是有小區(qū)的，這就涉及綠地等費(fèi)用公攤問題。對于這些房屋，則需要交納“物業(yè)費(fèi)”（condo fee）。而這些物業(yè)費(fèi)通常會覆蓋小區(qū)的保安費(fèi)（security）、保險(xiǎn)費(fèi)（property insurance）等內(nèi)容，其用途是高度透明的；有的小區(qū)在交納物業(yè)費(fèi)之后，甚至可以免去水費(fèi)等費(fèi)用。小區(qū)物業(yè)的經(jīng)營狀況甚至?xí)托^(qū)房產(chǎn)的價(jià)格直接相關(guān)，如果一個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司經(jīng)營狀況良好、物業(yè)費(fèi)有盈余，那么該小區(qū)的房產(chǎn)因此會獲得溢價(jià)；反之則會產(chǎn)生折價(jià)。可見，這種“物業(yè)費(fèi)”確實(shí)是小區(qū)公共服務(wù)的一種成本分擔(dān)，因此一些國外的“物業(yè)費(fèi)”其實(shí)是可以沖抵“物業(yè)稅”的。

由此看來，在我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高的背景下，我國要實(shí)現(xiàn)基層民主自治，確實(shí)可以從小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用途公開做起，進(jìn)而推進(jìn)所謂“物業(yè)稅”的改革，由基層民主自治向基層地方政府治理現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變。

二、房產(chǎn)稅：新舊之分

然而，就在人們都認(rèn)為物業(yè)稅將“漸行漸近”時(shí)，《關(guān)于中央和地方2009年預(yù)算執(zhí)行情況與2010年中央與地方預(yù)算草案的報(bào)告》中，卻已經(jīng)沒有物業(yè)稅的相關(guān)內(nèi)容，取而代之的是“完善消費(fèi)稅和房產(chǎn)稅制度”。2013年國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見》，明確提出“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。

2011年1月28日，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)終于在上海和重慶破冰。2011年1月28日起，上海、重慶兩市開始對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。重慶偏重對高檔房的征收，對外地炒房客從第二套房開始征稅，稅率為0.5%-1.2%。上海則針對新增一般房地產(chǎn)，規(guī)定對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，而且按照人均面積做起征點(diǎn)考慮，根據(jù)房價(jià)高低稅率分別暫定為0.6%和0.4%。

然而，需要注意的是，這種“新房產(chǎn)稅”要與我國早已有之的“舊房產(chǎn)稅”區(qū)別開來。

新中國成立后，政務(wù)院在1950年1月公布的《全國稅政實(shí)施要則》，規(guī)定全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。同年6月，為簡并稅種，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1951年政務(wù)院公布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。1973年工商稅制改革時(shí)，把對（國有）企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，只對有房產(chǎn)的個(gè)人、外商獨(dú)資企業(yè)和房產(chǎn)管理部門繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。1984年，國務(wù)院在對國有企業(yè)進(jìn)行第二步利改稅和改革工商稅制時(shí)，確定恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。但我國的城市土地屬于國家所有，土地使用者沒有土地所有權(quán)，因此將城市房產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種，并先后于1986年和1988年發(fā)布了這兩個(gè)稅種的暫行條例。從此，對內(nèi)資納稅人征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，城市房地產(chǎn)稅只適用于外資納稅人。房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值進(jìn)行一定比例扣除后的余值或租金的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，城市房地產(chǎn)稅按標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的一定比例計(jì)算，城鎮(zhèn)土地使用稅直接按所使用的土地面積計(jì)算。《2008年國務(wù)院第546號令》規(guī)定， 1951年8月8日政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅，這標(biāo)志著我國內(nèi)外資房地產(chǎn)稅制的統(tǒng)一。

對比新舊房產(chǎn)稅，“舊房產(chǎn)稅”一是規(guī)定“個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅”；二是規(guī)定“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納”。我國“舊”房產(chǎn)稅政策規(guī)定，可以采取從租計(jì)征（稅率為12%）和從價(jià)計(jì)征（稅率為1.2%）兩種方式。從價(jià)計(jì)征，是指按房產(chǎn)原值一次減除10%－30%之后的余額計(jì)征。顯然，房產(chǎn)稅采用的是一種“歷史成本”的稅基，沒有能夠體現(xiàn)出政府改善房產(chǎn)周邊基礎(chǔ)設(shè)施而使房產(chǎn)價(jià)值上升的影響。為此，“新房產(chǎn)稅”，一是將其稅基由現(xiàn)在的“歷史成本”轉(zhuǎn)為“公允價(jià)值”（fair value）。所謂公允價(jià)值，即房產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)。而房產(chǎn)交易并不會隨時(shí)發(fā)生，房產(chǎn)又具有其自身的位置、面積、朝向等很多獨(dú)特屬性，因此就需要評估來確定房產(chǎn)的價(jià)值。二是要將“個(gè)人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)”納入進(jìn)來，在給予適當(dāng)“豁免”的前提下，一并課稅。

三、房地產(chǎn)稅

在經(jīng)歷了“房產(chǎn)稅-物業(yè)稅-房產(chǎn)稅”的變遷之后，黨的十八屆三中全會則是將其稱為“房地產(chǎn)稅”，即“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。物業(yè)稅的“神龍見首不見尾”和房地產(chǎn)稅的最終“王者歸來”和“實(shí)至名歸”，同樣耐人尋味。“主角不是你”背后主要的原因，應(yīng)當(dāng)是向稅收法定主義原則的回歸。新一輪財(cái)稅體制改革的基本思路，圍繞十八屆三中全會決定明確的“完善立法、明確事權(quán)、改革稅制、穩(wěn)定稅負(fù)、透明預(yù)算、提高效率”等6句話、24個(gè)字展開，其中首當(dāng)其沖的就是“完善立法，樹立法治理念，依法理財(cái)，將財(cái)政運(yùn)行全面納入法制化軌道”。

谷成（2011）指出，《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)(上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法)的通知》和《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》都指出，《暫行辦法》的印發(fā)是當(dāng)?shù)厝嗣裾臎Q定，其依據(jù)為“國務(wù)院第136次常務(wù)會議有關(guān)精神”。然而，上述辦法與現(xiàn)行房產(chǎn)稅的法律依據(jù)并不一致。國務(wù)院于1986年9月15日頒布、自1986年10月1日起施行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）第五條規(guī)定，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。這種不一致很可能使納稅人對上海市人民政府和重慶市人民政府各自出臺的《暫行辦法》的法律規(guī)范性產(chǎn)生質(zhì)疑，或者將稅收的性質(zhì)混同于行政命令，進(jìn)而使“房地產(chǎn)稅”出臺的法理基礎(chǔ)受到質(zhì)疑。這種質(zhì)疑在黨的十八屆四中全會強(qiáng)調(diào)全面推進(jìn)依法治國的背景下顯得更加切中要害，這也是促使“房地產(chǎn)稅”回歸的重要原因。

無論采用什么樣的名字，房產(chǎn)稅改革的兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到共識：一是要“擴(kuò)圍”，將個(gè)人自有非營業(yè)性房地產(chǎn)納入課稅范圍；二是要改變稅基，將目前由歷史價(jià)值的從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征改為按公允價(jià)值為基礎(chǔ)的評估價(jià)值征稅。從上述意義來講，我國房地產(chǎn)稅改革實(shí)際上是開征一種新型的具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的全新稅種。目前正在上海和重慶試行的房產(chǎn)稅改革并不是真正的房地產(chǎn)稅改革，因?yàn)樗鼈兊恼n稅范圍還是比較狹窄的，方案中存在著對存量房不征稅和對某些增量房免征稅的優(yōu)惠措施。這不符合財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅原理和國際一般做法。

然而，“城頭”變換的可能也只是“大王旗”。房產(chǎn)稅改革仍然在沿著既定的軌跡在行進(jìn)。而且，這種行進(jìn)的速度還在不斷加快。我國自2015年3月1日開始施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例》就被認(rèn)為客觀上是在為房地產(chǎn)稅的開征創(chuàng)造條件。由此可見，我國房地產(chǎn)稅改革在“稱謂”上經(jīng)歷了如下的變化過程：物業(yè)稅從“漸行漸近”到“漸行漸遠(yuǎn)”與房地產(chǎn)稅則“漸行漸近”；物業(yè)稅的“鳩占鵲巢”到房地產(chǎn)稅的“王者歸來”。

作者：白彥鋒（ 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院）