個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)稅收征管工作的調(diào)查

　　近年來，隨著各地城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快和舊城改造步伐的加快，大量的農(nóng)村富余勞動(dòng)力涌入城市經(jīng)商和就業(yè)，他們與當(dāng)?shù)氐淖夥拷?jīng)營人員、城市拆遷安置人員及其他無房戶一起共同組成了一支規(guī)模龐大的租房大軍。這既為搞活我國廣大城鄉(xiāng)的房屋租賃市場(chǎng)創(chuàng)造了很好的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也給各地的房屋租賃業(yè)稅收征管工作提出了新的課題。據(jù)對(duì)浙江省6個(gè)市縣(杭州市、嘉興市、金華市、義烏市、紹興市、紹興縣，下同)的城市及郊區(qū)房屋出租戶稅收征管情況的抽樣調(diào)查，經(jīng)營性房屋(包括營業(yè)用房和辦公用房)的出租人中約有80％以上是個(gè)人出租自有私房，行政事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍隊(duì)和各類公有制企業(yè)(以下統(tǒng)稱為各類法人單位)出租公房所占的比重不足20％；住宅用房的出租人中幾乎100％都是個(gè)人，個(gè)人私房出租戶在現(xiàn)有的房屋出租戶構(gòu)成群體中占有絕對(duì)主體地位。

　　一、個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)及其稅收征管概況

　　隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，社會(huì)流動(dòng)人口大量增加，特別是在一些人口相對(duì)集中、商業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市、城鎮(zhèn)和大中型集貿(mào)市場(chǎng)的周邊地區(qū)，個(gè)人出租營業(yè)用房和住宅用房的現(xiàn)象十分普遍。但由于稅務(wù)機(jī)關(guān)征管力量不足和受《房產(chǎn)稅暫行條例》中關(guān)于房產(chǎn)稅“按年征收、分期繳納”辦法的限制，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)個(gè)人私房出租稅收的征收管理大多還在沿用一年一次(最多兩次)的拉網(wǎng)式排查辦法。由于拉網(wǎng)式排查耗時(shí)長，工作量大，點(diǎn)面難以兼顧，實(shí)際效果并不理想。特別是在一些稅收收入任務(wù)完成較好的縣市和年份，有時(shí)連一年排查(征收)一次房租稅收也無法保證。從總體上來說，個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)的稅收征收情況不夠理想，稅收流失現(xiàn)象還比較嚴(yán)重。為便于分析和比較，我們將個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)及其稅收征管的特點(diǎn)劃分為以下幾種類型：

　　——根據(jù)房屋租賃用途的不同，我們將個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)劃分為營業(yè)用房出租、辦公用房出租和住宅用房出租3種類型。其中，因?yàn)闋I業(yè)用房的承租人大多是從事經(jīng)營活動(dòng)的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)在辦理有關(guān)稅務(wù)登記(包括驗(yàn)證、換證)手續(xù)時(shí)比較容易發(fā)現(xiàn)其房屋租賃行為，從而可以及時(shí)有效地采取有針對(duì)性的稅收征管措施，其稅收的征收管理工作相對(duì)比較到位；辦公用房的出租行為隱蔽性相對(duì)較大，特別是當(dāng)承租人對(duì)外事務(wù)較少時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)，其稅收的征收管理難度要相對(duì)大一些。住宅用房的出租行為隱蔽性最大，特別是在一些人口較密集的居民區(qū)內(nèi)，人們之間即使相鄰而居也很少交往或者交往的范圍很小。除非挨家挨戶上門去核對(duì)，一般很難發(fā)現(xiàn)。就現(xiàn)階段而言，依靠稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的力量對(duì)個(gè)人住宅用房出租戶實(shí)施稅務(wù)管理的難度很大。

　　——根據(jù)房屋租賃方式(租金給付方式)的不同，我們將個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)劃分為直接出租、中介出租、變相出租、轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租等類型。

　　直接出租是指房屋所有人直接將房屋出租給承租人，個(gè)人出租營業(yè)用房大多采用這種方式。由于直接出租的租賃雙方一般都簽訂有房屋租賃合同，且大多數(shù)情況下是先交租金后用房，稅收征管難度相對(duì)較小。中介出租是指通過租房中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人出租房屋，大多數(shù)個(gè)人出租住宅用房和一小部分營業(yè)用房的出租采用這種方式。中介出租的租賃雙方一般也都簽訂有租房合同，房屋租金一般也都通過中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人結(jié)付，如能通過經(jīng)紀(jì)人或中介機(jī)構(gòu)代扣代繳房屋租賃業(yè)稅收或進(jìn)行稅源控管，稅收征管難度也不會(huì)很大。變相出租是指名義上將房屋免費(fèi)供他人使用，私下里卻收取租金或其他經(jīng)濟(jì)利益的方式，如以親戚免費(fèi)使用為名私下出租、以提供場(chǎng)地合作經(jīng)營為名實(shí)際并不承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)卻按期收取固定的租金；以合作建房為名，承租方以基建款沖抵若干年的租金后，房產(chǎn)歸還給產(chǎn)權(quán)所有人使用等等。變相出租房屋的形式雖然很多，但其實(shí)質(zhì)是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人與實(shí)際使用人不一致，且出租方與承租方一般都沒有直系親緣關(guān)系。由于變相出租方式下的租金支付方式具有較大的隱蔽性和不確定性，包括稅務(wù)機(jī)關(guān)在內(nèi)的監(jiān)督管理機(jī)關(guān)對(duì)出租人的實(shí)際租金收入很難實(shí)施有效監(jiān)控，稅收征管難度較大。目前，有相當(dāng)一部分個(gè)人企圖通過變相出租的方式來達(dá)到既獲得穩(wěn)定的收益又逃避有關(guān)部門(包括稅務(wù)、公安、房管等部門)監(jiān)督和管理的目的。轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租是指在租金已付而承租期限未滿的情況下，承租人由于突發(fā)原因或其他經(jīng)濟(jì)利益原因而將所租賃房屋再轉(zhuǎn)租給他人的方式。由于住宅用房的租金額度普遍較低，且絕大多數(shù)是按月或按季付租的，發(fā)生轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租現(xiàn)象相對(duì)較少；轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租現(xiàn)象主要集中在租金額度較高且按年(甚至更長期限)付租的營業(yè)用房的租賃業(yè)務(wù)中。由于轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租房屋的承租人往往繼續(xù)利用原承租人已有的營業(yè)證照進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)，這種現(xiàn)象一般也較難發(fā)現(xiàn)。并且，現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》只明確對(duì)房屋所有者的租金收入征稅，而對(duì)于轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租收入則沒有規(guī)定相應(yīng)的納稅義務(wù)，因此，不能排除有少數(shù)納稅人正在利用這種政策空子進(jìn)行合理避稅，造成了一部分房屋出租稅收流失。

　　可見，加強(qiáng)和改進(jìn)個(gè)人私房出租稅收征管工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)，是要有效地提高對(duì)個(gè)人私房出租行為及其租金支付渠道和支付方式的監(jiān)督和控制。

　　二、個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)稅收征管中存在的問題

　　(一)個(gè)人私房出租戶主動(dòng)申報(bào)納稅少

　　近年來，各地的房屋出租戶主動(dòng)申報(bào)納稅的人數(shù)雖然逐年有所增加，但總體而言，納稅人自覺申報(bào)納稅的比例仍然不高，廣大個(gè)人私房出租戶依法納稅的意識(shí)仍有待于進(jìn)一步增強(qiáng)。從浙江省上述6個(gè)市縣的房屋租賃業(yè)稅收征管情況的典型調(diào)查結(jié)果可以看出，個(gè)人私房出租戶中能主動(dòng)申報(bào)納稅的還不到20％，且其中絕大多數(shù)是營業(yè)用房的出租戶。

　　(二)個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)的稅收負(fù)擔(dān)重，征管難度大

　　按照原有的稅收政策，在開征房產(chǎn)稅的地區(qū)(城市、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū))，個(gè)人私房出租收入的名義稅收負(fù)擔(dān)最高可達(dá)37．65％以上(其中房產(chǎn)稅12％，租賃業(yè)營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加5．55％，印花稅0．1％，個(gè)人所得稅20％)，并且個(gè)人的同一項(xiàng)房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題，何況房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的稅率分別高達(dá)12％和20％。過高的名義稅收負(fù)擔(dān)率不但增加了該項(xiàng)稅收征收管理工作的難度，同時(shí)也助長了一部分個(gè)人私房出租人偷逃稅收的動(dòng)機(jī)。少數(shù)私房出租人對(duì)于稅務(wù)人員上門征收房租稅收尚且有很大的抵觸情緒，更不用說主動(dòng)申報(bào)納稅了。而與過高的名義稅負(fù)率形成鮮明反差的是，各地實(shí)際執(zhí)行的房租稅收負(fù)擔(dān)率卻要低得多。調(diào)查結(jié)果顯示，各地對(duì)個(gè)人出租私房取得的租金收入實(shí)際征收的稅費(fèi)率普遍只有20％左右(其中房產(chǎn)稅12％，租賃業(yè)營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加5．55％，印花稅0．1％，個(gè)人所得稅附征率約2％－5％，合計(jì)約19．65％－22．65％)。

　　(三)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)個(gè)人私房出租租金實(shí)施監(jiān)控的手段缺乏，稅收漏洞較大

　　由于個(gè)人出租私房的承租對(duì)象絕大多數(shù)是個(gè)人，租金一般都以現(xiàn)金方式結(jié)付，租賃雙方除簽訂有租房合同外，一般都不再需要其他有約束力的書證(如發(fā)票等)。而現(xiàn)有的法律法規(guī)也沒有明確規(guī)定訂合同人必須持所簽合同到有關(guān)部門強(qiáng)制公證或送稅務(wù)機(jī)關(guān)驗(yàn)證貼花的義務(wù)，因此，包括稅務(wù)機(jī)關(guān)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督管理部門對(duì)于個(gè)人私房租賃業(yè)務(wù)目前尚沒有有約束力的監(jiān)控手段。當(dāng)然，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)面廣量小、稅源分散、征收成本高、難度大的私房出租稅收也缺乏足夠的重視。私房出租戶少報(bào)、瞞報(bào)租金收入甚至隱瞞不報(bào)的情況時(shí)有發(fā)生。據(jù)調(diào)查，在縣級(jí)以上城市(市區(qū))范圍內(nèi)，營業(yè)用房和辦公用房的出租戶約占私房出租戶總數(shù)的70％左右，其中約有75％左右的個(gè)人營業(yè)用房和辦公用房出租戶已經(jīng)納入了各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)控和管理。但同期納入稅收征管的個(gè)人住宅用房出租戶還不到30％；另有相當(dāng)一部分變相出租戶和轉(zhuǎn)租再轉(zhuǎn)租戶，由于相關(guān)政策不夠明確或可操作性不強(qiáng)，目前仍游離于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)管之外。

　　三、加強(qiáng)個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)稅收征管的對(duì)策建議

　　(一)健全個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)的稅收管理法規(guī)和監(jiān)控機(jī)制，為個(gè)人私房出租稅收征管工作營造一個(gè)良好的法制環(huán)境

　　為培植和促進(jìn)我國房屋出租市場(chǎng)的建立，促進(jìn)和保障我國商品市場(chǎng)和生產(chǎn)要素市場(chǎng)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展，建議制定專門的個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)稅收征收管理辦法，并有針對(duì)性地制定加強(qiáng)個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)稅收征管的相關(guān)措施和辦法：

　　1.建立健全以《房屋租賃合同》為依托的私房出租戶管登記制度。個(gè)人出租私房必須簽訂統(tǒng)一格式的《房屋租賃合同》，出租方憑《房屋租賃合同》向有關(guān)部門申領(lǐng)《房屋租賃許可證》，并在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)(或受稅務(wù)機(jī)關(guān)委托代征房屋出租稅款的單位。下同)辦理有關(guān)稅務(wù)登記手續(xù)、申報(bào)納稅及申請(qǐng)?zhí)铋_《房屋出租專用發(fā)票》。租賃雙方須在《房屋租賃合同》簽訂后一個(gè)月內(nèi)持合同文本按合同租金向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)并購貼印花稅票。

　　2.建立健全以《房屋出租專用發(fā)票》為載體的納稅監(jiān)督制約機(jī)制。個(gè)人出租私房必須統(tǒng)一使用由稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的《房屋出租專用發(fā)票》?！斗课莩鲎鈱Ｓ冒l(fā)票》由稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一填開。私房出租人應(yīng)當(dāng)在《房屋租賃合同》簽訂后一個(gè)月內(nèi)憑《房屋租賃合同》向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅的同時(shí)，申請(qǐng)開具《房屋出租專用發(fā)票》，并據(jù)以向承租人收取租金。承租人繳付租金應(yīng)當(dāng)向出租人索取《房屋出租專用發(fā)票》。出租方不得以任何理由拒絕或者以其他憑證代替《房屋出租專用發(fā)票》使用，否則，按照《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。在當(dāng)前各地稅務(wù)機(jī)關(guān)普遍征管力量不足、征管手段落后的條件下，集中力量推行憑《房屋出租專用發(fā)票》支付房租的辦法，不失為一種省時(shí)省力高效的稅源監(jiān)控辦法，預(yù)期能收到事半功倍的效果。

　　3.探索和建立由付租方代扣代繳私房出租稅款的稅收征管新機(jī)制。私房出租人在《房屋租賃合同》簽訂后一個(gè)月內(nèi)未按規(guī)定提供《房屋出租專用發(fā)票》或者提供的《房屋出租專用發(fā)票》不符合規(guī)定或者以其他憑證代替《房屋出租專用發(fā)票》使用的，承租方有權(quán)拒收，并有權(quán)扣留相當(dāng)于應(yīng)付租金25％(按現(xiàn)行實(shí)際執(zhí)行的房租稅收征收率測(cè)算并從高確定)的房屋出租稅款，并于《房屋租賃合同》簽訂后45天內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告或者向稅務(wù)機(jī)關(guān)解繳所扣留的稅款并申請(qǐng)開具《房屋出租專用發(fā)票》。承租方未取得《房屋出租專用發(fā)票》又未扣留房屋租金稅款，導(dǎo)致房屋出租人未繳、少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)承租方處以未繳、少繳稅款1倍以下的罰款。

　　4.適當(dāng)降低個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)的稅收負(fù)擔(dān)，建立和試行主動(dòng)申報(bào)優(yōu)惠稅率、被動(dòng)補(bǔ)稅高檔稅率的納稅申報(bào)誘導(dǎo)機(jī)制。個(gè)人私房出租稅收征管難度大的一個(gè)根本原因，是房屋出租稅收的負(fù)擔(dān)過重。適當(dāng)降低個(gè)人私房出租稅收的負(fù)擔(dān)水平，實(shí)行主動(dòng)申報(bào)優(yōu)惠稅率、被動(dòng)補(bǔ)稅高檔稅率的差別稅率，不但有利于促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的持續(xù)快速健康發(fā)展，而且有利于培養(yǎng)納稅人申報(bào)納稅的自覺性，有利于將一大批隱性的私房出租戶納入正常的稅收管理，從而有利于在拓展房屋出租稅源的基礎(chǔ)上，保障和促進(jìn)房屋出租稅收的穩(wěn)定增長。根據(jù)前述個(gè)人私房出租收入實(shí)際征收的稅費(fèi)率和已納入稅收征管的私房出租戶占實(shí)有私房出租戶的比例測(cè)算，各地私房出租稅收的實(shí)際征集比率約在1．2％－14％[19．65％或22．65％×(70％×75％＋30％×30％)＝12．08％－13．93％]?？筛鶕?jù)房租稅收的實(shí)際征集比率相應(yīng)地將房屋租金的整體稅收負(fù)擔(dān)水平調(diào)整確定為12％左右。具體可通過調(diào)低私房出租營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅稅率的辦法來解決。另外，轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)則按租賃凈收入的8％征稅。適當(dāng)降低房屋出租稅收負(fù)擔(dān)，不但可以減少該項(xiàng)稅收的征收阻力。對(duì)于鼓勵(lì)個(gè)人出租空置私房、搞活房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)也將起到積極的促進(jìn)作用。而對(duì)于房屋出租和轉(zhuǎn)租再轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)分別按照分檔稅率征稅，不但可以避免重復(fù)征收房產(chǎn)稅，而且可以有效地平衡稅收負(fù)擔(dān)，堵塞稅收漏洞。當(dāng)然，上述低稅率優(yōu)惠政策只適用于按期主動(dòng)申報(bào)納稅的房屋出租人。對(duì)于房屋出租人未按規(guī)定主動(dòng)如實(shí)申報(bào)納稅而被稅務(wù)機(jī)關(guān)查獲或由承租方扣繳稅款的，則仍按25％的稅費(fèi)率進(jìn)行補(bǔ)(扣)稅和罰款。

　　5.建立健全以房屋產(chǎn)權(quán)界定為核心、以計(jì)稅級(jí)差地租為依托的房屋出租稅源保障體系。凡房屋產(chǎn)權(quán)所有人與實(shí)際使用人不一致的，均應(yīng)認(rèn)定為出租(其中個(gè)人借住私房，并能提供三代以內(nèi)親緣關(guān)系戶籍證明的除外)。對(duì)于各類出租房屋，稅務(wù)機(jī)關(guān)要在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)房屋的地段、樓層、面積、用途等劃分等級(jí)，據(jù)以制定相對(duì)合理又與市場(chǎng)租金比較接近的計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)，并在一定范圍內(nèi)公布實(shí)施。對(duì)于房屋租金明顯低于計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)又無正當(dāng)理由的，則按計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)征稅。

　　6.建立健全私房出租稅收的定期公布和舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度。稅務(wù)機(jī)關(guān)要在私房出租現(xiàn)象相對(duì)集中的地段或小區(qū)內(nèi)的顯著位置定期發(fā)布私房出租稅收的征管信息。對(duì)于知情者檢舉揭發(fā)私房出租人的偷逃稅違法行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)后，除對(duì)出租人按規(guī)定補(bǔ)稅罰款和加收滯納金外，對(duì)承租人處以補(bǔ)繳稅款1倍以下的罰款，對(duì)檢舉人則按有關(guān)規(guī)定給予獎(jiǎng)勵(lì)、以發(fā)動(dòng)社會(huì)力量加強(qiáng)對(duì)私房出租稅收的監(jiān)督和管理工作。

　　(二)大力加強(qiáng)稅法宣傳

　　在廣大私房出租戶中積極培養(yǎng)和倡導(dǎo)自覺申報(bào)、依法納稅的社會(huì)風(fēng)尚。

　　(三)充實(shí)征管力量，加強(qiáng)稅收征管

　　各地的縣級(jí)以上城區(qū)稅收征管分局(稅務(wù)所)必須有專人負(fù)責(zé)私房出租稅收的征收管理工作。有條件的地區(qū)，還應(yīng)建立房屋出租稅收的定期巡查制度或者不定期地組織開展房屋出租稅收的專項(xiàng)整頓，以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)零星、臨時(shí)稅源和漏征漏管戶的稅收征管。

　　(四)建立健全以現(xiàn)代化技術(shù)手段支持的房屋出租稅源的普查和監(jiān)控機(jī)制

　　各地稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分運(yùn)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等高科技手段實(shí)現(xiàn)對(duì)轄區(qū)內(nèi)私房出租戶的即時(shí)、動(dòng)態(tài)、高效監(jiān)控。對(duì)于個(gè)人住宅用房出租戶，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以在充分利用公安、房管、房租中介機(jī)構(gòu)等單位的有關(guān)管理資料和管理信息的基礎(chǔ)上，建立和健全私房出租戶管資料庫；對(duì)于個(gè)人營業(yè)用房出租戶，可結(jié)合每年的稅務(wù)登記驗(yàn)證或換證工作，通過對(duì)納稅人的經(jīng)營場(chǎng)地(房屋)產(chǎn)權(quán)證、營業(yè)執(zhí)照、個(gè)人身份證等進(jìn)行核對(duì)，凡房屋的產(chǎn)權(quán)所有人與實(shí)際使用人不一致的，責(zé)令其提供《房屋租賃合同》、《房屋出租專用發(fā)票》等，否則一律視同房屋出租戶先行登記和管理。

　　此外，建立健全以公安、房管、房屋租賃中介機(jī)構(gòu)和街道居委會(huì)、村民委員會(huì)等為依托的私房出租稅收代征網(wǎng)絡(luò)和協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，從而進(jìn)一步提高對(duì)私房出租業(yè)稅源監(jiān)控水平。