對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)契稅的納稅輔導(dǎo)——契稅概述

  一、納稅人

  按照稅法規(guī)定,在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬(即土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)),承受(指通過購買、受讓、受贈(zèng)、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán))的單位和個(gè)人,為契稅的納稅人。也就是說,通過購買、受讓、受贈(zèng)、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人,是契稅的納稅人。

  對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)通過購買、受讓、受贈(zèng)、交換等方式取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的,就是契稅的納稅人。

  二、征稅范圍

  按照規(guī)定,契稅的征稅范圍為發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體范圍包括:

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  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移包括:

  1.國有土地使用權(quán)出讓,即土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金,國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。

  2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,指土地使用者將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為,包括出售(即有償轉(zhuǎn)讓)、贈(zèng)與(即無償轉(zhuǎn)讓)和交換(土地使用者之間相互交換土地使用權(quán))等,不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

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  房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移具體包括:

  1.房屋買賣,即有償轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為。

  2.房屋贈(zèng)與,即將房屋所有權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給他人的行為。按照規(guī)定,房屋贈(zèng)與應(yīng)有書面合同或者契約,并到房地產(chǎn)管理部門或農(nóng)村基層政權(quán)機(jī)關(guān)辦理登記過戶手續(xù)才能生效。

  3.房屋交換,即相互交換房屋的所有權(quán)的行為。按照規(guī)定,房屋的使用者經(jīng)房屋的所有者同意,通過變更租賃合同,辦理過戶手續(xù),相互交換房屋的使用權(quán),不征收契稅。房屋的所有者之間通過簽訂交換契約,辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),相互交換房屋的所有權(quán),按規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理契稅手續(xù)。具體又可以分為兩種情況:若雙方交換價(jià)值相等,則免納契稅,應(yīng)當(dāng)辦理免征契稅手續(xù);若價(jià)值不等的,應(yīng)就超出部分繳納契稅。

  按照規(guī)定,下列方式視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與:

  1.以土地、房屋作價(jià)投資、入股。企業(yè)以其土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)折價(jià)作為投資,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣,由承受方按規(guī)定繳納契稅。比如,甲企業(yè)以其擁有的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)折價(jià)向乙企業(yè)進(jìn)行投資,則應(yīng)由乙企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。企業(yè)以購買股份方式取得對(duì)方企業(yè)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的,也應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣,由取得土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的企業(yè)繳納契稅。丙企業(yè)以購買股份的方式取得丁企業(yè)的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán),則應(yīng)由丙企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。

  2.買房拆料或買房翻新。企業(yè)以買房拆料或買房翻新方式取得對(duì)方的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的,實(shí)際上都構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣,均應(yīng)由購買的企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。

  3.以土地、房屋權(quán)屬抵債。按照規(guī)定,經(jīng)當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門批準(zhǔn),以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣,在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí),由取得土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的一方按規(guī)定繳納契稅。

  4.以實(shí)物交換土地、房屋權(quán)屬。企業(yè)以其擁有的產(chǎn)品或者其他實(shí)物換取對(duì)方的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣,由企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。

  5.以獲獎(jiǎng)方式承受房屋權(quán)屬。以獲獎(jiǎng)方式承受房屋權(quán)屬,其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房屋,應(yīng)當(dāng)視同房屋贈(zèng)與,應(yīng)由獲獎(jiǎng)人按規(guī)定繳納契稅。

  6.以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。按照規(guī)定,以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的,應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣,由取得土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。

  三、減免稅規(guī)定

  按照規(guī)定,對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)原有的土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋權(quán)屬的,是否減征或者免征契稅,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

  按照規(guī)定,對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)重新承受土地、房屋權(quán)屬按規(guī)定減征或者免征契稅的,應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi),向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)書面提出減稅或者免稅申請(qǐng),并提供有關(guān)證明材料。契稅征收機(jī)關(guān)按規(guī)定審核后,辦理減征或者免稅手續(xù)。契稅減稅、免稅的審批程序和辦法,由省、自治區(qū)、直轄市征收機(jī)關(guān)具體確定。按照規(guī)定,代征單位不得辦理減稅或者免稅手續(xù)。
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