案例1推卸繳稅
這一案例是漢宇地產(chǎn)經(jīng)手的一起由于營業(yè)稅年限延長而訴之法院的糾紛。
該筆交易的上下家在今年年初時就基本達(dá)成了交易意向，但由于房屋要到今年7月份尚滿2年房齡，因此，為了免繳營業(yè)稅，上下家書面約定于今年7月辦理交易過戶手續(xù)，且合同約定“合同上寫明的成交價(jià)格為上家凈到手款”，“本次交易過程中甲方（上家）所產(chǎn)成的稅費(fèi)全部由乙方（下家）承擔(dān)，具體甲方應(yīng)繳稅種有：印花稅、交易手續(xù)費(fèi)�！�
當(dāng)營業(yè)稅新政出臺后，糾紛隨之而來。由于買賣雙方均未預(yù)料到營業(yè)稅這筆稅費(fèi)，因此在合同中未予以約定，且由于該套房屋總價(jià)近200萬元，因此全額營業(yè)稅高達(dá)10萬元，是上下家始料未及的一筆額外費(fèi)用。
上家認(rèn)為，按照合同約定，在交易中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)都應(yīng)由下家承擔(dān)，因此在營業(yè)稅產(chǎn)生后，這筆費(fèi)用也應(yīng)由下家承擔(dān)，自己凈到手款不變。而下家則認(rèn)為，合同中約定的由下家替上家承擔(dān)的稅費(fèi)僅限于印花稅和交易手續(xù)費(fèi)，并沒有營業(yè)稅一項(xiàng)，因此這筆費(fèi)用不應(yīng)由下家承擔(dān)。
在糾紛產(chǎn)生之后，經(jīng)手這筆交易的門店曾試圖讓買賣雙方協(xié)商解決、共同分?jǐn)�，但上下家未達(dá)成一致。后經(jīng)漢宇總部交易管理部協(xié)調(diào)，仍未協(xié)調(diào)成功，上下家態(tài)度均比較強(qiáng)硬。無奈之下，近日上家正式向法院起訴下家，請求由下家承擔(dān)這筆營業(yè)稅。
中介意見：
法院判決將有參照意義
漢宇地產(chǎn)施俊華告訴記者，作為中介公司，他們也在密切關(guān)注這宗案例的解決情況、法院受理的態(tài)度和判決結(jié)果，因?yàn)檫@將為以后處理這種類型的糾紛提供參照�！暗菑哪壳暗那闆r來看，法院一般會采取調(diào)解的方式，至今還沒有一起由于營業(yè)稅引起的案件法院會判由上家來承擔(dān)這筆稅費(fèi)。畢竟這樣的判決一出來，對滬上諸多糾紛均有參照意義，牽扯的面太大�！币晃恢薪榈呢�(fù)責(zé)人告訴記者。
案例2主動毀約
楊先生手上有一套市中心170平方米的樓盤，2年前作為投資購入，價(jià)格為190多萬元，出售價(jià)在240萬元左右，按照去年宏觀調(diào)控的政策，轉(zhuǎn)手買賣需要繳納大約12萬元的營業(yè)稅。
2006年5月25日，楊先生的這套樓房購買已滿 2年，通過中介的介紹，與下家朱女士簽訂了《定金協(xié)議》，將這套房屋出售給朱女士，約定售價(jià)為 242萬元。朱女士在簽訂定金協(xié)議當(dāng)日，支付楊先生定金20萬元，然后雙方約定，十日內(nèi)簽訂正式《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，朱女士再付房款100萬元，剩余房款為朱女士以貸款形式支付。并在此之后的十日內(nèi)，進(jìn)行過戶交易。
好不容易等到滿2年，但是5月底國六條細(xì)則出臺，楊先生算下來，仍要支付12萬元的營業(yè)稅，想要?dú)Ъs。
楊先生認(rèn)為，新政純屬不可抗力，自己在簽訂合同時根本不知道，屬于自己根本無法考慮到的情況，要是知道，就不會賣房子而選擇出租。因而要解除《定金協(xié)議》，而且自己也不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
律師意見：
上家不能按不可抗力免責(zé)
申房律師事務(wù)所的孫洪林律師表示，根據(jù)我國法律的規(guī)定，所謂的“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。比如非在人的意志支配下的自然災(zāi)害、罷工、騷亂社會異常事件。在這種情況下對他人造成傷害時，自然應(yīng)當(dāng)免責(zé)。我國《民法通則》和《合同法》中都有規(guī)定，除在法律規(guī)定不能作為抗辯事由的情況下，在一般情形下，不可抗力可以是抗辯事由，用于免責(zé)。
在本案中，根據(jù)國務(wù)院1993年的《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)，銷售不動產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。可見繳納營業(yè)稅，是銷售不動產(chǎn)的出賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，因而本案中營業(yè)稅的征收不屬于不可抗力，因此楊先生不能依據(jù)不可抗力來免責(zé)，并解除其與朱女士簽訂的《定金協(xié)議》。若楊先生不履行該協(xié)議的約定，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即適用定金罰則。
案例3拖延過戶
鄭女士在某中心城區(qū)擁有一套2001年7月初購置的房屋，當(dāng)時買進(jìn)價(jià)格在70萬元，面積在130平方米。但是當(dāng)初購買時房型偏小，未考慮到孩子結(jié)婚事宜，一直想要把房子置換成大房子。今年3月，鄭女士覺得樓市回暖，于是將自己的房子在中介掛牌價(jià)120萬元，由于總價(jià)偏高，在5月底時方有人接盤。5月22日，鄭女士和下家林小姐簽訂了《定金協(xié)議》，交付定金10萬元，并且在此之后，5月30日，雙方簽訂買賣合同，林小姐支付首付款50萬元，其余房款以貸款形式支付，而且約定在6月初辦理過戶手續(xù)。
但是，“國六條”政策一出，鄭女士覺得自己要多繳6萬元稅，跟林小姐商量，是否可以在5月31日辦理手續(xù)。而林小姐正好有事，所以沒辦法等房子過了5年期限之后，即到了7月中旬再進(jìn)行過戶。而林小姐覺得既然合同約定了在6月初辦理過戶，就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定執(zhí)行。但是在中介協(xié)調(diào)下，還是同意晚些過戶。這樣擔(dān)心了一個多月，這套房源終于在幾日前方才過戶。
中介意見：
拖延過戶時間不可取
漢宇地產(chǎn)臨平分行的李劍英經(jīng)理認(rèn)為，雖然這種案例不多而且基本沒有糾紛產(chǎn)生，但是由于市場的政策處于敏感期，所以萬一日后有其他種類的稅費(fèi)出臺，上下家又要白白分?jǐn)傄还P費(fèi)用了。而且萬一雙方對可能出臺的政策沒有預(yù)見到并且約定如何分?jǐn)�，到時候進(jìn)一步引發(fā)的糾紛就難以解決。所以不僅針對此次的調(diào)控，將來如果有相關(guān)稅費(fèi)出臺，都建議購房者能夠早日過戶而不要拖延時間，這樣畢竟會加大風(fēng)險(xiǎn)。
案例4趁機(jī)壓價(jià)
在趕搭末班車的現(xiàn)場，記者曾經(jīng)遇到了一對青年和中年夫婦在交易中心等待辦理過戶。但是等待過程中卻起了爭執(zhí)。原來，這對中年夫婦想把自己在浦東的房子置換到更好的地段，總價(jià)80萬元的二手房，正好卡在新政的關(guān)口里，要多繳4萬元的營業(yè)稅。所以下家的青年夫婦出于好心，主動提出趕在6月1日之前辦理過戶手續(xù)。但是希望上家在價(jià)格上有所優(yōu)惠，比如主動規(guī)避掉了4萬元的稅款，在總價(jià)上是否可以有所調(diào)整。而上家顯然對此不滿意，認(rèn)為下家“乘人之�！�，雙方在交易中心起了紛爭。
中介意見：
提前過戶成為議價(jià)砝碼
記者從中介處了解到，提前辦過戶成為上下家討價(jià)還價(jià)的砝碼，但是由于這些優(yōu)惠有些是口頭說說而已，如果沒在買賣合同中寫進(jìn)，對于雙方的利益保證力度不夠。但是極個別情況下，上家同意下家的“降價(jià)威脅”，辦理過戶之后，要通過中介多次居間調(diào)停，才愿意退一步。
律師點(diǎn)評
新政不屬于不可抗力
上海申房律師事務(wù)所的孫洪林律師告訴記者，最近由于趕搭“末班車”留下的問題不少，紛爭也呈多樣化。但是很多都是集中在認(rèn)為新政是不可抗力而要求解除合同上。
比如上述第一個案例，出賣方新政出臺后，自己的成本增加，所以不打算出售房屋，并且認(rèn)為新政是不可抗力，要求解除自己與買受人簽訂的合同。
但真正因此“訴之公堂”的情況并不多，大多通過中介可以協(xié)調(diào)。常見的有，還有半年或更短的時間就滿五年的，出賣方要求買受方在6月1日前辦妥交易過戶及繳納相關(guān)稅費(fèi)的手續(xù)，如果買受方不配合的，出賣方就拖至購房滿五年再進(jìn)行相關(guān)的交易過戶等手續(xù)。不過此類做法的風(fēng)險(xiǎn)還是存在，所以并不提倡這種做法。
第三類情況是，購房未滿五年的出賣方希望在6月1日前辦妥交易過戶及繳納相關(guān)稅費(fèi)的手續(xù)，而買受人則出于自身的種種顧慮不愿配合，更有一些買受人想借此迫使出賣人降低房價(jià)。
第四類是下家的違約�？吹叫抡某雠_，認(rèn)為房價(jià)會下跌，就不想再按原來已簽訂的買賣合同履行，要求解除合同，等房價(jià)降一些再買房。這種情況不大有爭議，應(yīng)該屬于比較明顯的違約。
最后一種也是最有爭議的，即雙方?jīng)]有預(yù)見到營業(yè)稅政策出臺，對于稅費(fèi)的分?jǐn)倹]有約定。無論出賣方或者買受方，對多出的稅費(fèi)承擔(dān)方式?jīng)]有達(dá)成協(xié)議，最后中介調(diào)解不成，只能依靠法律途徑解決這一問題。孫律師認(rèn)為，對于稅費(fèi)的問題，納稅義務(wù)人應(yīng)按國家相關(guān)法律規(guī)定履行自己的納稅義務(wù)，一般情況下對稅費(fèi)具體數(shù)額的承擔(dān)另有約定的除外……
