解讀：土地增值稅清算為何不會加重購房者負擔(dān)

　　國家稅務(wù)總局有關(guān)方面負責(zé)人18日表示，稅務(wù)總局近日下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔(dān)，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔(dān)。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到積極的作用。

　　1994年我國已開征土地增值稅，它并非新開征的稅種。1993年12月13日，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例），規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。2006年，全國土地增值稅收入為231億元。

　　這位負責(zé)人強調(diào)，上述通知對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作中有關(guān)稅收征管問題進行了明確。本次下發(fā)的通知是在吸收各地開展土地增值稅清算取得的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，規(guī)范了清算的操作程序，明確了清算的條件及有關(guān)征管問題，是根據(jù)條例和細則以及征管法的有關(guān)規(guī)定制定的征管辦法，并不是一項新的稅收政策。

　　土地增值稅實施細則規(guī)定，對納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算增值額的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。從實際情況看，各地稅務(wù)機關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管中，也一直執(zhí)行條例和細則的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅，并在結(jié)算后進行稅款清算，多退少補。

　　這位負責(zé)人表示，由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔(dān)，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔(dān)。

　　他說，土地增值稅是國家為了進行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控而出臺的稅種，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到積極的作用。

　　記者從稅務(wù)總局了解到，我國土地增值稅按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設(shè)施的成本和費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項目后的余額計征。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.即：土地增值稅要視增值率的大小，采取分段計算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200%的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，并不是全部按60%的稅率計征。

　　根據(jù)土地增值稅條例及其實施細則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關(guān)成本費用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項支出之和加計20%的扣除。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。