美國財產稅的征收辦法對我國物業(yè)稅的借鑒

　　一、美國財產稅體系介紹

　　根據(jù)聯(lián)邦、州、地方三級政府的權責不同，美國實行聯(lián)邦政府、州政府和地方政府的分稅制，三級政府共同分享稅收權力。聯(lián)邦和州有稅收立法權，而地方沒有立法的權力，只能在州制定的稅法約束下征稅。聯(lián)邦政府開征的稅種包括個人所得稅、公司所得稅、遺產與贈與稅、消費稅、社會保障稅和關稅；州政府征收的稅種包括銷售稅、個人所得稅、公司所得稅、消費稅、財產稅、遺產與贈與稅、資源稅與社會保障稅；地方政府征收的稅種主要包括財產稅、銷售稅、消費稅、個人所得稅、公司所得稅和社會保障稅。其中，聯(lián)邦政府的收入主要來自個人所得稅，其次是公司所得稅，個人所得稅收入大約是公司所得稅收入的5倍；州政府的收入主要來自于所得稅和銷售稅；而地方政府則把包括動產和不動產在內的財產稅作為其主要的收入來源。下面從征稅對象、稅率、財產稅在地方財政中的作用等方面對財產稅進行介紹。

　　(一)征稅對象、財產稅的構成

　　財產稅屬于地方稅的范疇，美國各州對財產稅等各種地方稅有獨立的立法權，因此各州對應納稅財產的規(guī)定并不相同。—般來說，美國的各州把財產分為動產、不動產和無形財產三大類。不動產包括土地和土地上的永久性建筑物和構筑物；動產是除了不動產以外，其他任何有形的財產，如飛機、車輛、船只等；無形財產指無形的金融資產，如在股票市場和債券市場的投資。美國各州都對不動產征收財產稅，大多數(shù)州對動產征稅。

　　在不動產、動產構成的財產稅收人中，不動產是財產稅的主要成分。在對動產和不動產同時征收財產稅的各州的財產稅構成中，不動產所占的比例通常遠高于動產。不動產、動產包括住宅物業(yè)(Residential BRroBRerty)和商業(yè)物業(yè)(Corrrnercial BRroBRerty)等類別，而在不動產和動產的財產稅收入中，住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)的稅收收入占了財產稅收入的絕大部分，2002年美國住宅物業(yè)占總財產稅收收入的65%、商業(yè)物業(yè)占18%。

　　(二)財產稅的征稅機構及財產稅收入的分配

　　州政府和地方政府都有征收財產稅的權力。財產稅是一個高度分散的稅種，征稅的權力一般授予縣、市、鎮(zhèn)、學區(qū)和特區(qū)等眾多地方政府和地方性機構。這些地方政府和機構共同分享財產稅的收入，并把財產稅作為其主要的收入來源。學區(qū)和特區(qū)對財產稅非常依賴，是其最主要的收入來源；縣，市、鎮(zhèn)等有其他的收入來源．如銷售稅和所得稅的收入，因此對財產稅的依賴沒有前兩者那么重。

　　(三)財產稅在地方稅收中的地位

　　財產稅通常由州政府和地方政府共同分享，財產稅在州政府的財政收入中占很小的比例，只有少數(shù)幾個州的財產稅收入占財政收入總額的10%以上，但財產稅卻是地方政府最重要的收入來源。相對于其他稅種而言，財產稅的收入非常穩(wěn)定，受宏觀經濟波動的影響相對較小，因此財產稅非常適合作為地方財政收入的來源，如2002年美國財產稅收入占地方稅收收入的74% 。來自財產稅的收入主要用于當?shù)氐慕逃聵I(yè)、市政設施建設、衛(wèi)生服務和治安等地方公共服務。

　　(四)財產稅稅率

　　1、財產稅稅率的確定。如何確定財產稅的稅率是一個復雜的過程，這種復雜性來自于財產稅的分散性。財產稅是地方稅，州、縣、市、鎮(zhèn)、學區(qū)和特區(qū)等各級政府均有征收財產稅的權力，財產稅的總稅率是州政府對財產征稅稅率與各級地方政府對財產征稅稅率的加總。州政府一般通過稅法法典把其財產稅稅率確定為某個確定值或某個范圍，并且在稅法沒有更改的前提下保持不變；此外，各級地方政府根據(jù)當年的預算、應納稅財產的總價值、其他來源的收入等變量確定其當年的財產稅稅率。由于用于設定稅率的變量每年都在變化，因此地方政府確定的稅率通常每年都不同。地方政府確定其財產稅稅率的方法如下：

　　(1)地方政府對其管理區(qū)域內的財產進行估價，確定應納稅財產的價值，并把這些財產的評估價值匯總，在確定財產稅稅收減免數(shù)額后，兩者的差額就是應納稅財產的總價值，用Total Value表示。

　　(2)地方政府確定其下一財政年度的預算總額，以及除了財產稅以外的其他收入總額，兩者的差額就是該政府要征收的財產稅總額，用Total Tax表示。

　　(3)地方政府把財產稅稅率確定為要征收的財產稅總額與應納稅財產的總價值的比率，即Tax Rate=Total Tax／Total Value。美國各地習慣}BMiIlage Rate作為財產稅稅率的單位，一個Millage Rate等于1‰。

　　各級地方政府根據(jù)以上方法確定其對財產征稅的稅率后，把這些稅率和州制定的稅率加總，得到該地區(qū)的財產稅總稅率：總稅率一州稅率+縣、市稅率+其他機構的稅率。

　　此外，各級地方政府都受到州稅法的制約。各級政府在確定稅率的過程中，應遵守州稅法對財產稅稅率、征稅對象、減免條例和征稅程序的規(guī)定；其提出的財產稅稅率也要受到州級部門的核準。

　　2、應納財產稅額的計算。在財產稅的征收過程中，地方政府有專門的評估機構對各類財產的價值進行評估，經過評估得出的價值稱為公平市場價格(F．M．V—Fair Market Value)。稅務部門并不根據(jù)F．M．V對財產征收財產稅，而是把F．M．V乘以估價折價比率(Assess Ratio．根據(jù)州法律一般是40%)，從而得到估計價值(Assessed of Value)。估計價值才是稅務部門征收財產稅時的征稅依據(jù)；估計價值扣除某個可能的稅收減免以后，乘以財產稅的總稅率，最終得到應納財產稅總額。估計價值一公平市場價格X估價折價比率；應納財產稅總額：(估計價值一稅收減免額)×總稅率。

　　二、財產稅的征收(以喬治亞州為例)

　　喬治亞州的財產稅主要是對不動產征收，一般以公司和個人的房地產為征稅對象，也對車輛等動產征收(本文作者之一方建國2004年作為訪問學者曾在喬治亞州亞特蘭大就此問題做過短暫實地調查)。喬治亞州的財產稅計算中家庭財產免稅額(Minus Homestead ExemBRtion)從5000美元到15000美元不等。另外，喬治亞州對于殘疾人和年長的居民(達到退休年齡)的財產減免財產稅。財產稅收入的主要用途是教育和公用設施建設維護等，其使用項目要經過地方議會投票決定，城市居民對地方議會的決定有較大的影響力。

　　本文以喬治亞州的Cobb縣為例，分析財產稅的征收過程。Cobb縣下轄Acworth、Austell、Kennesaw、Marietta、smyma、BRowder SBRrings六個自治鎮(zhèn)。某家庭居住在Cobb縣的smyrna鎮(zhèn)，2005年Smyrna鎮(zhèn)的財產稅稅率為27．22‰，該家庭自用房屋的評估銷售價格為225000美元，則年繳財產稅計算如下：

　　估計價值A．S．V----225000 ×40%=90000美元；

　　扣減家庭財產免稅額(Cobb縣為10000美元)后的應稅價值=9000O-10000=80000美元；

　　年應納稅額=80000美元×(27．22／1 000)-2 177．6美元。

　　從喬治亞州cobb縣的住宅財產稅的計征程序來看，計稅方法比較簡明，稅收用途明了，實際征收額約為房產評估價格的1%。由于政府對房產的應稅評估價格一般低于實際交易成交價格，再加上購房抵押貸款的利息支出可以沖減所得稅應納稅額，則實際的納稅會更少。

　　三．對我國未來物業(yè)稅征收的借鑒

　　我國現(xiàn)行的房地產稅收體系基本涵蓋了房地產業(yè)各個環(huán)節(jié)的課稅，但從具體實施中的效果看，我國的房地產稅收體系有待完善。當前我國房地產稅收體系有以下特點和問題：租、稅、費種類繁多，稅收體系結構不合理，稅種重復設置，從而加重了房地產行業(yè)的負擔，削弱了房地產稅收的調控作用：流轉環(huán)節(jié)稅負過重，保有環(huán)節(jié)稅負過輕，從而導致房地產企業(yè)納稅意識不高，偷逃稅額的現(xiàn)象頻生，并在一定程度上導致了房價過高；內外兩套稅制，直接導致了內資企業(yè)稅負重于外資企業(yè)。

　　綜上分析，我國房地產稅費體系的改革應該以“正稅、明租、清費”和“寬稅基、簡稅種、低稅率”為基本方向。合并、清理各個稅種，建立起完善的租、稅、費體系；通過對房地產保有、取得和收益階段合理征稅，加強房地產保有環(huán)節(jié)的稅收，從而建立合理的房地產稅收體系；實行內外統(tǒng)一的公平稅制。借鑒美國的財產稅計征辦法，我國在未來物業(yè)稅的計征方法設計方面，建議考慮以下問題：

　　1．計征方法應當簡單明了，稅基穩(wěn)定，征稅稅率要低。由國家制定相關稅法，定出物業(yè)稅稅率上限，授權各省級人大制定實施細則、稅收減免及征收管理等權限。地方政府根據(jù)地區(qū)實際情況定出具體稅率，并經地方人大表決方可執(zhí)行。一般稅率在1%以內為宜。

　　2．物業(yè)稅收入應列出使用用途，每年向地方人民代表大會公布并接受審計和質詢。

　　3．物業(yè)計稅價值的評估不宜每年進行，以降低征稅成本。允許居民和企業(yè)就評估價值提出異議，建立物業(yè)評估仲裁和司法上訴程序。

　　4．由于我國現(xiàn)有的居民住宅性質復雜(有商品房、集資房、經濟適用房等)，建議對物業(yè)稅開征以前購置的房屋在其土地使用年限內可以考慮免征物業(yè)稅，待其使用期屆滿后再計征物業(yè)稅，這樣就解決了新、舊房屋之間的物業(yè)稅差別問題。

　　5．對城市生活困難居民、殘疾人和離退休人員實行物業(yè)稅減免政策。