美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的征收辦法對(duì)我國(guó)物業(yè)稅的借鑒

　　一、美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系介紹

　　根據(jù)聯(lián)邦、州、地方三級(jí)政府的權(quán)責(zé)不同，美國(guó)實(shí)行聯(lián)邦政府、州政府和地方政府的分稅制，三級(jí)政府共同分享稅收權(quán)力。聯(lián)邦和州有稅收立法權(quán)，而地方?jīng)]有立法的權(quán)力，只能在州制定的稅法約束下征稅。聯(lián)邦政府開征的稅種包括個(gè)人所得稅、公司所得稅、遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅、消費(fèi)稅、社會(huì)保障稅和關(guān)稅；州政府征收的稅種包括銷售稅、個(gè)人所得稅、公司所得稅、消費(fèi)稅、財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅、資源稅與社會(huì)保障稅；地方政府征收的稅種主要包括財(cái)產(chǎn)稅、銷售稅、消費(fèi)稅、個(gè)人所得稅、公司所得稅和社會(huì)保障稅。其中，聯(lián)邦政府的收入主要來(lái)自個(gè)人所得稅，其次是公司所得稅，個(gè)人所得稅收入大約是公司所得稅收入的5倍；州政府的收入主要來(lái)自于所得稅和銷售稅；而地方政府則把包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)稅作為其主要的收入來(lái)源。下面從征稅對(duì)象、稅率、財(cái)產(chǎn)稅在地方財(cái)政中的作用等方面對(duì)財(cái)產(chǎn)稅進(jìn)行介紹。

　　(一)征稅對(duì)象、財(cái)產(chǎn)稅的構(gòu)成

　　財(cái)產(chǎn)稅屬于地方稅的范疇，美國(guó)各州對(duì)財(cái)產(chǎn)稅等各種地方稅有獨(dú)立的立法權(quán)，因此各州對(duì)應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)的規(guī)定并不相同。—般來(lái)說，美國(guó)的各州把財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形財(cái)產(chǎn)三大類。不動(dòng)產(chǎn)包括土地和土地上的永久性建筑物和構(gòu)筑物；動(dòng)產(chǎn)是除了不動(dòng)產(chǎn)以外，其他任何有形的財(cái)產(chǎn)，如飛機(jī)、車輛、船只等；無(wú)形財(cái)產(chǎn)指無(wú)形的金融資產(chǎn)，如在股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)的投資。美國(guó)各州都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅，大多數(shù)州對(duì)動(dòng)產(chǎn)征稅。

　　在不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)稅收人中，不動(dòng)產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)稅的主要成分。在對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)征收財(cái)產(chǎn)稅的各州的財(cái)產(chǎn)稅構(gòu)成中，不動(dòng)產(chǎn)所占的比例通常遠(yuǎn)高于動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)包括住宅物業(yè)(Residential BRroBRerty)和商業(yè)物業(yè)(Corrrnercial BRroBRerty)等類別，而在不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅收入中，住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)的稅收收入占了財(cái)產(chǎn)稅收入的絕大部分，2002年美國(guó)住宅物業(yè)占總財(cái)產(chǎn)稅收收入的65%、商業(yè)物業(yè)占18%。

　　(二)財(cái)產(chǎn)稅的征稅機(jī)構(gòu)及財(cái)產(chǎn)稅收入的分配

　　州政府和地方政府都有征收財(cái)產(chǎn)稅的權(quán)力。財(cái)產(chǎn)稅是一個(gè)高度分散的稅種，征稅的權(quán)力一般授予縣、市、鎮(zhèn)、學(xué)區(qū)和特區(qū)等眾多地方政府和地方性機(jī)構(gòu)。這些地方政府和機(jī)構(gòu)共同分享財(cái)產(chǎn)稅的收入，并把財(cái)產(chǎn)稅作為其主要的收入來(lái)源。學(xué)區(qū)和特區(qū)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅非常依賴，是其最主要的收入來(lái)源；縣，市、鎮(zhèn)等有其他的收入來(lái)源．如銷售稅和所得稅的收入，因此對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的依賴沒有前兩者那么重。

　　(三)財(cái)產(chǎn)稅在地方稅收中的地位

　　財(cái)產(chǎn)稅通常由州政府和地方政府共同分享，財(cái)產(chǎn)稅在州政府的財(cái)政收入中占很小的比例，只有少數(shù)幾個(gè)州的財(cái)產(chǎn)稅收入占財(cái)政收入總額的10%以上，但財(cái)產(chǎn)稅卻是地方政府最重要的收入來(lái)源。相對(duì)于其他稅種而言，財(cái)產(chǎn)稅的收入非常穩(wěn)定，受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響相對(duì)較小，因此財(cái)產(chǎn)稅非常適合作為地方財(cái)政收入的來(lái)源，如2002年美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的74% 。來(lái)自財(cái)產(chǎn)稅的收入主要用于當(dāng)?shù)氐慕逃聵I(yè)、市政設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生服務(wù)和治安等地方公共服務(wù)。

　　(四)財(cái)產(chǎn)稅稅率

　　1、財(cái)產(chǎn)稅稅率的確定。如何確定財(cái)產(chǎn)稅的稅率是一個(gè)復(fù)雜的過程，這種復(fù)雜性來(lái)自于財(cái)產(chǎn)稅的分散性。財(cái)產(chǎn)稅是地方稅，州、縣、市、鎮(zhèn)、學(xué)區(qū)和特區(qū)等各級(jí)政府均有征收財(cái)產(chǎn)稅的權(quán)力，財(cái)產(chǎn)稅的總稅率是州政府對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅稅率與各級(jí)地方政府對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅稅率的加總。州政府一般通過稅法法典把其財(cái)產(chǎn)稅稅率確定為某個(gè)確定值或某個(gè)范圍，并且在稅法沒有更改的前提下保持不變；此外，各級(jí)地方政府根據(jù)當(dāng)年的預(yù)算、應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值、其他來(lái)源的收入等變量確定其當(dāng)年的財(cái)產(chǎn)稅稅率。由于用于設(shè)定稅率的變量每年都在變化，因此地方政府確定的稅率通常每年都不同。地方政府確定其財(cái)產(chǎn)稅稅率的方法如下：

　　(1)地方政府對(duì)其管理區(qū)域內(nèi)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，確定應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，并把這些財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值匯總，在確定財(cái)產(chǎn)稅稅收減免數(shù)額后，兩者的差額就是應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值，用Total Value表示。

　　(2)地方政府確定其下一財(cái)政年度的預(yù)算總額，以及除了財(cái)產(chǎn)稅以外的其他收入總額，兩者的差額就是該政府要征收的財(cái)產(chǎn)稅總額，用Total Tax表示。

　　(3)地方政府把財(cái)產(chǎn)稅稅率確定為要征收的財(cái)產(chǎn)稅總額與應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值的比率，即Tax Rate=Total Tax／Total Value。美國(guó)各地習(xí)慣}BMiIlage Rate作為財(cái)產(chǎn)稅稅率的單位，一個(gè)Millage Rate等于1‰。

　　各級(jí)地方政府根據(jù)以上方法確定其對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅的稅率后，把這些稅率和州制定的稅率加總，得到該地區(qū)的財(cái)產(chǎn)稅總稅率：總稅率一州稅率+縣、市稅率+其他機(jī)構(gòu)的稅率。

　　此外，各級(jí)地方政府都受到州稅法的制約。各級(jí)政府在確定稅率的過程中，應(yīng)遵守州稅法對(duì)財(cái)產(chǎn)稅稅率、征稅對(duì)象、減免條例和征稅程序的規(guī)定；其提出的財(cái)產(chǎn)稅稅率也要受到州級(jí)部門的核準(zhǔn)。

　　2、應(yīng)納財(cái)產(chǎn)稅額的計(jì)算。在財(cái)產(chǎn)稅的征收過程中，地方政府有專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)各類財(cái)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)過評(píng)估得出的價(jià)值稱為公平市場(chǎng)價(jià)格(F．M．V—Fair Market Value)。稅務(wù)部門并不根據(jù)F．M．V對(duì)財(cái)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅，而是把F．M．V乘以估價(jià)折價(jià)比率(Assess Ratio．根據(jù)州法律一般是40%)，從而得到估計(jì)價(jià)值(Assessed of Value)。估計(jì)價(jià)值才是稅務(wù)部門征收財(cái)產(chǎn)稅時(shí)的征稅依據(jù)；估計(jì)價(jià)值扣除某個(gè)可能的稅收減免以后，乘以財(cái)產(chǎn)稅的總稅率，最終得到應(yīng)納財(cái)產(chǎn)稅總額。估計(jì)價(jià)值一公平市場(chǎng)價(jià)格X估價(jià)折價(jià)比率；應(yīng)納財(cái)產(chǎn)稅總額：(估計(jì)價(jià)值一稅收減免額)×總稅率。

　　二、財(cái)產(chǎn)稅的征收(以喬治亞州為例)

　　喬治亞州的財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收，一般以公司和個(gè)人的房地產(chǎn)為征稅對(duì)象，也對(duì)車輛等動(dòng)產(chǎn)征收(本文作者之一方建國(guó)2004年作為訪問學(xué)者曾在喬治亞州亞特蘭大就此問題做過短暫實(shí)地調(diào)查)。喬治亞州的財(cái)產(chǎn)稅計(jì)算中家庭財(cái)產(chǎn)免稅額(Minus Homestead ExemBRtion)從5000美元到15000美元不等。另外，喬治亞州對(duì)于殘疾人和年長(zhǎng)的居民(達(dá)到退休年齡)的財(cái)產(chǎn)減免財(cái)產(chǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅收入的主要用途是教育和公用設(shè)施建設(shè)維護(hù)等，其使用項(xiàng)目要經(jīng)過地方議會(huì)投票決定，城市居民對(duì)地方議會(huì)的決定有較大的影響力。

　　本文以喬治亞州的Cobb縣為例，分析財(cái)產(chǎn)稅的征收過程。Cobb縣下轄Acworth、Austell、Kennesaw、Marietta、smyma、BRowder SBRrings六個(gè)自治鎮(zhèn)。某家庭居住在Cobb縣的smyrna鎮(zhèn)，2005年Smyrna鎮(zhèn)的財(cái)產(chǎn)稅稅率為27．22‰，該家庭自用房屋的評(píng)估銷售價(jià)格為225000美元，則年繳財(cái)產(chǎn)稅計(jì)算如下：

　　估計(jì)價(jià)值A(chǔ)．S．V----225000 ×40%=90000美元；

　　扣減家庭財(cái)產(chǎn)免稅額(Cobb縣為10000美元)后的應(yīng)稅價(jià)值=9000O-10000=80000美元；

　　年應(yīng)納稅額=80000美元×(27．22／1 000)-2 177．6美元。

　　從喬治亞州cobb縣的住宅財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)征程序來(lái)看，計(jì)稅方法比較簡(jiǎn)明，稅收用途明了，實(shí)際征收額約為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的1%。由于政府對(duì)房產(chǎn)的應(yīng)稅評(píng)估價(jià)格一般低于實(shí)際交易成交價(jià)格，再加上購(gòu)房抵押貸款的利息支出可以沖減所得稅應(yīng)納稅額，則實(shí)際的納稅會(huì)更少。

　　三．對(duì)我國(guó)未來(lái)物業(yè)稅征收的借鑒

　　我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系基本涵蓋了房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的課稅，但從具體實(shí)施中的效果看，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系有待完善。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系有以下特點(diǎn)和問題：租、稅、費(fèi)種類繁多，稅收體系結(jié)構(gòu)不合理，稅種重復(fù)設(shè)置，從而加重了房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)擔(dān)，削弱了房地產(chǎn)稅收的調(diào)控作用：流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不高，偷逃稅額的現(xiàn)象頻生，并在一定程度上導(dǎo)致了房?jī)r(jià)過高；內(nèi)外兩套稅制，直接導(dǎo)致了內(nèi)資企業(yè)稅負(fù)重于外資企業(yè)。

　　綜上分析，我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)體系的改革應(yīng)該以“正稅、明租、清費(fèi)”和“寬稅基、簡(jiǎn)稅種、低稅率”為基本方向。合并、清理各個(gè)稅種，建立起完善的租、稅、費(fèi)體系；通過對(duì)房地產(chǎn)保有、取得和收益階段合理征稅，加強(qiáng)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，從而建立合理的房地產(chǎn)稅收體系；實(shí)行內(nèi)外統(tǒng)一的公平稅制。借鑒美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅計(jì)征辦法，我國(guó)在未來(lái)物業(yè)稅的計(jì)征方法設(shè)計(jì)方面，建議考慮以下問題：

　　1．計(jì)征方法應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)單明了，稅基穩(wěn)定，征稅稅率要低。由國(guó)家制定相關(guān)稅法，定出物業(yè)稅稅率上限，授權(quán)各省級(jí)人大制定實(shí)施細(xì)則、稅收減免及征收管理等權(quán)限。地方政府根據(jù)地區(qū)實(shí)際情況定出具體稅率，并經(jīng)地方人大表決方可執(zhí)行。一般稅率在1%以內(nèi)為宜。

　　2．物業(yè)稅收入應(yīng)列出使用用途，每年向地方人民代表大會(huì)公布并接受審計(jì)和質(zhì)詢。

　　3．物業(yè)計(jì)稅價(jià)值的評(píng)估不宜每年進(jìn)行，以降低征稅成本。允許居民和企業(yè)就評(píng)估價(jià)值提出異議，建立物業(yè)評(píng)估仲裁和司法上訴程序。

　　4．由于我國(guó)現(xiàn)有的居民住宅性質(zhì)復(fù)雜(有商品房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等)，建議對(duì)物業(yè)稅開征以前購(gòu)置的房屋在其土地使用年限內(nèi)可以考慮免征物業(yè)稅，待其使用期屆滿后再計(jì)征物業(yè)稅，這樣就解決了新、舊房屋之間的物業(yè)稅差別問題。

　　5．對(duì)城市生活困難居民、殘疾人和離退休人員實(shí)行物業(yè)稅減免政策。