房地產(chǎn)業(yè)代建房的稅案分析

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司代建房的營業(yè)稅問題，國家稅務(wù)總局早在1994年就專門發(fā)文明確，房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時(shí)符合“其他代理服務(wù)”條件的，對房屋開發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營業(yè)稅。這里所說的“其他代理業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。

　　江蘇省某市的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司就曾在房地產(chǎn)開發(fā)公司代建房的營業(yè)稅方面進(jìn)行過“稅收籌劃”，“少納”營業(yè)稅收高達(dá)66萬余元。這家公司是如何“籌劃”的呢？

　　該公司王總經(jīng)理說：“我們把開發(fā)的寫字樓出售給買房單位后，與對方簽訂的是綜合大樓代建合同，這樣就可以合理地避開按照銷售不動(dòng)產(chǎn)的金額繳納的營業(yè)稅，而改為按照收取的代建手續(xù)費(fèi)來繳納營業(yè)稅。例如，1998～1999年兩年我們的建筑房屋總價(jià)為1500多萬元，若按銷售不動(dòng)產(chǎn)5％稅率繳納營業(yè)稅應(yīng)該是75萬元左右；我們的‘代建手續(xù)費(fèi)’是180萬元，就這部分只需申報(bào)繳納營業(yè)稅9萬元，通過這種籌劃方式，節(jié)省了66萬元左右的稅款。”

　　這位經(jīng)理給記者出示了代建合同：“我們有合同，證明確實(shí)是代建房業(yè)務(wù)，只能按手續(xù)費(fèi)納稅，而不應(yīng)按‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’稅目納稅。

　　雖然我們也墊付了資金，但并非原票轉(zhuǎn)交，而是按照雙方確定的價(jià)格另開具發(fā)票給建設(shè)單位。”

　　這家房地產(chǎn)公司的稅收籌劃結(jié)果怎么樣呢？當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的同志告訴記者：“這種做法，違背了稅法，不僅要補(bǔ)繳稅款，而且還要繳罰款。”

　　我們就此請教了稅務(wù)師事務(wù)所的一位專家，他說：“該公司對代建房業(yè)務(wù)究竟能否實(shí)施稅收籌劃？答案是肯定的。在上述稅收政策中，已經(jīng)給該房地產(chǎn)開發(fā)公司暗示了下一步的籌劃方案。如果開發(fā)公司在代建房過程中自己不墊付資金，而改由建筑公司墊付，或者由建設(shè)單位先預(yù)付款項(xiàng)，待工程竣工后統(tǒng)一結(jié)算。這樣，開發(fā)公司就符合‘代建房屋’的條件，只需按實(shí)際收取的手續(xù)費(fèi)繳納營業(yè)稅即可。當(dāng)然，作為開發(fā)公司，還應(yīng)根據(jù)本公司的實(shí)際情況，拿出幾套計(jì)算方案來，認(rèn)真斟酌，才能達(dá)到預(yù)期的效果。”