一、目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中存在的問題

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)現(xiàn)行稅費(fèi)繁多。重復(fù)征稅嚴(yán)重。房地產(chǎn)行業(yè)鏈條中涉及大量稅費(fèi)，既有稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、契稅、教育費(fèi)附加、所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費(fèi)用。項(xiàng)目繁多的稅費(fèi)計(jì)征復(fù)雜，且負(fù)擔(dān)不合理。房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，無(wú)形中增加了房屋成本，從某種程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　?。ǘ┈F(xiàn)行土地使用制度不合理。我國(guó)實(shí)行的是“批租制”，即在土地使用權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買一定期限的土地使用權(quán)。根據(jù)土地的不同用途，批租期限從40-70年不等，而其大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。房產(chǎn)所有者在購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。土地批租制給各級(jí)政府帶來(lái)了豐厚的財(cái)源，可以用來(lái)改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施。但這種做法實(shí)際上是將后40-70年的土地收益一次性收取，是本屆政府花后屆政府的錢，是“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然導(dǎo)致土地的濫用。在短期利益和政績(jī)思想驅(qū)動(dòng)下，一些地方政府忽視土地資源優(yōu)化配置和城市的可持續(xù)發(fā)展，無(wú)計(jì)劃、無(wú)節(jié)制地出售土地，導(dǎo)致土地資源劇減和浪費(fèi)。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資過熱，房?jī)r(jià)居高不下?，F(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展到投資性的購(gòu)房行為逐漸替代了消費(fèi)性的購(gòu)房行為。一些城市的居民購(gòu)買房產(chǎn)不是為了生活消費(fèi)，而是為了進(jìn)行投資。炒樓團(tuán)的出現(xiàn)擾亂了市場(chǎng)供求信息，導(dǎo)致樓價(jià)非理性上漲。這一方面造成了當(dāng)前房屋空置率較高，而另一方面房?jī)r(jià)居高不下，影響了中低收入者住房問題的解決。

　　二、開征物業(yè)稅的利弊比較分析

　　物業(yè)稅又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地房屋等不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)其所有者或承租人每年征收的稅款，稅值隨房產(chǎn)升值而提高。黨的十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中明確指出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。

　?。ㄒ唬╅_征物業(yè)稅的好處

　　1、穩(wěn)定稅源，促使土地資源合理利用。物業(yè)稅的開征將土地財(cái)富平均分配到每一屆政府手中，為地方政府提供了穩(wěn)定的資源。土地出讓金的后移和分期繳納稅費(fèi)，可以大大減少政府出讓土地的短期回報(bào)。有利于激勵(lì)地方政府改變短期行為，優(yōu)化投資環(huán)境，提升城市繁榮程度，擴(kuò)大稅源，形成良性循環(huán)。同時(shí)，可以克服土地利用率低下、浪費(fèi)嚴(yán)重的問題，合理利用有限的土地資源。

　　2、有利于降低購(gòu)房門檻，打擊炒樓行為。物業(yè)稅的開征改變?cè)械捏w制，將以往在房?jī)r(jià)中一次性交納的稅費(fèi)改成按年收取。改革后房屋的成本下降，房地產(chǎn)的初始價(jià)格也將有所下降，進(jìn)而降低居民的購(gòu)房門檻，增加老百姓改善住房的機(jī)會(huì)和能力，有益于中低收入的消費(fèi)者。同時(shí)，炒樓者不能再坐等房產(chǎn)升值，每年一大筆物業(yè)稅形成巨大的房產(chǎn)持有成本，對(duì)炒樓者是巨大壓力。中低收入消費(fèi)者購(gòu)房能力增強(qiáng)，購(gòu)買自住房相對(duì)增加也使房地產(chǎn)投機(jī)者投機(jī)性購(gòu)房相對(duì)減少。

　　3、減少房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定金融系統(tǒng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的征稅項(xiàng)目多，重復(fù)征稅加重了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，加劇了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。而我國(guó)商業(yè)銀行的貸款主要集中在房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)將加劇金融部門尤其是銀行的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)稅的開征使開發(fā)商建房時(shí)繳納的土地出讓金等稅費(fèi)由購(gòu)房者在房產(chǎn)保有階段按年交納，大幅減輕了開發(fā)商的籌資壓力和相關(guān)的利息負(fù)擔(dān)，減少了納稅環(huán)節(jié)，縮短了開發(fā)時(shí)間，從而大大降低開發(fā)商的開發(fā)成本，減少了房地產(chǎn)投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。在一定程度上有助于金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高金融系統(tǒng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　4、有利于調(diào)節(jié)貧富差距，增進(jìn)社會(huì)公平。物業(yè)稅的開征特別是采用累進(jìn)的稅率，能起到“劫富濟(jì)貧”的作用，增強(qiáng)政府轉(zhuǎn)移支付的能力，增進(jìn)社會(huì)公平，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。通過差別稅率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，對(duì)居住高檔別墅者課以高稅，對(duì)居住普通住房者減少征稅甚至減免物業(yè)稅，可以調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距。

　　（二）開征物業(yè)稅可能帶來(lái)的問題

　　1、可能導(dǎo)致地方政府當(dāng)期建設(shè)資金困境。物業(yè)稅的實(shí)施將資金分?jǐn)偟揭院蟮?0甚至70年收取，在短期內(nèi)會(huì)引起政府財(cái)政收入的大幅減少，城市建設(shè)可能面臨資金困境。這將會(huì)降低政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)建設(shè)的能力，導(dǎo)致相當(dāng)部分城市因缺乏市政資金投入而產(chǎn)生配套設(shè)施建設(shè)滯后的情形。

　　2、房屋的使用成本增加。雖然物業(yè)稅的開征降低了購(gòu)房成本，但其使用成本卻增加了。目前大多數(shù)購(gòu)房者都是通過銀行貸款的方式買房，在以后的使用階段按月歸還貸款。實(shí)施物業(yè)稅后，購(gòu)房者在還貸款的基礎(chǔ)上又增加一定稅收負(fù)擔(dān)，且稅收隨物業(yè)的增值而不斷增加。許多經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的家庭會(huì)出現(xiàn)“買得起住不起”的情形，進(jìn)而增大銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的壞賬率，引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、可能會(huì)刺激土地投機(jī)。改革房地產(chǎn)稅制，購(gòu)房者的購(gòu)置成本降低，而開發(fā)商的開發(fā)成本則降得更直接明顯。政策極大地刺激了購(gòu)房者的需求，市場(chǎng)對(duì)土地的需求增加可能會(huì)出現(xiàn)新的圈地運(yùn)動(dòng)，使更多農(nóng)民失去土地。開發(fā)商不用一次性交付土地出讓金及稅費(fèi)就能拿到土地，可能會(huì)產(chǎn)生少數(shù)人壟斷土地、哄抬地價(jià)，抬高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)象，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健康因素，并造成土地資源的濫用和浪費(fèi)。

　　4、舊房的重復(fù)征稅問題。從土地批租制過渡到物業(yè)稅模式，要經(jīng)過一番復(fù)雜的演化過程。土地批租制已實(shí)行了20多年，不少城市即將度過建設(shè)高峰期。批租制盛行時(shí)期，相當(dāng)數(shù)量房地產(chǎn)已經(jīng)一次性交納多年土地稅費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)主要集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，因此新法實(shí)施前的大量“老房”的價(jià)格中，已經(jīng)一次性包含了幾十年的年金以及其他稅費(fèi)，并且已經(jīng)納入財(cái)政。而物業(yè)稅一旦開征，對(duì)所有的房地產(chǎn)一律按新法收稅，也就意味著重復(fù)計(jì)征，將使大量“有產(chǎn)者”承受額外的稅收負(fù)擔(dān)。

　　5、可能發(fā)生財(cái)富分配的逆向調(diào)節(jié)。鑒于城鄉(xiāng)、地區(qū)貧富的差別，物業(yè)稅稅率不會(huì)太高。對(duì)富人來(lái)說(shuō)，這一稅負(fù)并不會(huì)影響其置業(yè)決策和生活質(zhì)量；而對(duì)于普通老百姓而言，攢錢買房只是負(fù)擔(dān)的開始，在負(fù)擔(dān)按月還款、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用之后，再加上物業(yè)稅，無(wú)異于雪上加霜。就大多數(shù)人的收入水平而言會(huì)導(dǎo)致“買房難養(yǎng)房更難”的不利局面，這有悖于開征物業(yè)稅的初衷。

　　三、對(duì)我國(guó)物業(yè)稅改革的建議

　?。ㄒ唬┖?jiǎn)化稅制，公平稅負(fù)。將現(xiàn)行繳納的各種稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收物業(yè)稅。建議對(duì)自用房屋擁有的第一套住房免征，從第二套房屋起交納物業(yè)稅。清理目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)，剔除一切不合理的稅費(fèi)，把合理的費(fèi)全部納入稅的范疇，形成一個(gè)房地產(chǎn)稅收總額。改變現(xiàn)有的從價(jià)、從租、從量計(jì)稅的混亂局面，一律從價(jià)計(jì)征，確保稅負(fù)公平。同時(shí)對(duì)外資企業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人一律按統(tǒng)一的名稱征收物業(yè)稅，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一，有效促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)。

　?。ǘ┙⒎康禺a(chǎn)評(píng)估制度。物業(yè)稅的征收以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)，而目前國(guó)內(nèi)物業(yè)價(jià)值評(píng)估體系尚不完善，應(yīng)盡快建立完善物業(yè)定期估價(jià)機(jī)制。按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅，有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)（物業(yè)）稅制存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問題，使多占有財(cái)產(chǎn)的人多繳稅，少占有財(cái)產(chǎn)的人少繳稅。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房產(chǎn)價(jià)值隨之上下浮動(dòng)，評(píng)估值也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，體現(xiàn)了公平的原則。按評(píng)估值征稅可以較好地調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，保護(hù)土地資源，也可以促使納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。建議房產(chǎn)評(píng)估每3-5年進(jìn)行一次，合理評(píng)估不斷變化的房屋價(jià)值，這是發(fā)揮物業(yè)稅功效的一個(gè)關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。

　?。ㄈ┰O(shè)置幅度稅率。在制定物業(yè)稅稅收政策時(shí)，應(yīng)賦予地方一定的稅政管理權(quán)限。建議采用幅度比例稅率，中央只規(guī)定稅率幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等實(shí)際情況，確定本地區(qū)的具體適用稅率，決定是否開征或適當(dāng)予以減免。

　?。ㄋ模┎扇∫欢ǖ倪^度措施。在新稅法實(shí)施的一定期限內(nèi)，新舊房屋區(qū)別對(duì)待，對(duì)老房地產(chǎn)采取老政策。同時(shí)對(duì)收入水平或住房?jī)r(jià)值在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民減免物業(yè)稅的征收，然后根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平的提高，逐步縮小減免稅的范圍。