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房地產(chǎn)開發(fā)商籌劃土地增值稅案例分析

來源: 中國論文下載中心 編輯: 2008/06/11 16:14:13  字體:

  目前,許多地方為強化對土地增值稅的管理,對土地增值稅實行了項目登記和預(yù)征、年度結(jié)算、竣工決算管理辦法。這種方法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響較大。企業(yè)預(yù)繳土地增值稅后,將減少企業(yè)的流動資金。因此,對土地增值稅的籌劃就顯得更加重要。

  在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構(gòu)成中,土地增值稅占有較大比重。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人,就其所取得的增值額而征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超率累進稅率計算征收,增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。簡便計算公式為:土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

  4級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的,比如增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%等等。同時,土地增值稅有一條很重要的優(yōu)惠政策,即納稅人建造普通標(biāo)準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

  按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定,扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費用;新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,加計20%的扣除。

  從以上規(guī)定可以看出,影響土地增值稅稅額大小的因素主要有房地產(chǎn)銷售價格和扣除項目金額,所以,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)鍵要把握好上述影響因素,趨利避害,才能更好地實現(xiàn)籌劃土地增值稅的目的。

  確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價格

  在計算土地增值稅時,由于采用超率累進稅率,收入的增長,意味著相同條件下增值額的增長,從而產(chǎn)生了稅率攀升效應(yīng),使得稅負增長很快。房地產(chǎn)銷售價格的變化,直接影響房地產(chǎn)收入的增減,在確定房地產(chǎn)銷售價格時,要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關(guān)系。

  例如,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅,可采取不同的銷售價格。

  第一種方案,銷售價格為每平方米1927元,扣除項目金額共計1606元,增值額為321元。占扣除項目金額的19.99%,未超過20%,不征收土地增值稅,營業(yè)利潤為321元;

  第二種方案,銷售價格為每平方米2057元,扣除項目金額共計1613元,增值額為441元,占扣除項目金額的27.75%,超過20%,未超過50%,應(yīng)征收土地增值稅,稅率為30%,應(yīng)繳土地增值稅133元,營業(yè)利潤為311元;

  第三種方案,銷售價格為每平方米2100元,扣除項目金額共計1615.5元,增值額為484.5元,占扣除項目金額的30%,應(yīng)征收土地增值稅,稅率為30%,應(yīng)繳土地增值稅145.35元,營業(yè)利潤約為400元。

  采用第一種方案,由于增值額沒有超過扣除項目金額的20%,享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠;采用第二種方案,單位價格增加130元,由于沒有優(yōu)惠,實現(xiàn)的營業(yè)利潤少于第一種方案;采用第三種方案,雖然實現(xiàn)了較高的營業(yè)利潤,但同時因為價格較高,需要承受激烈競爭所帶來的風(fēng)險。如果價格繼續(xù)提高,必然導(dǎo)致市場競爭力減弱,商品房積壓增多,資金利用率降低,支付的貸款利息隨之增多,最終難以實現(xiàn)利潤最大化。

  確定適宜的成本核算對象

  成本核算對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時所確立的歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品成本的承擔(dān)者。它直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算,繼而影響土地增值稅的計算。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃、土地使用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求,在特定的固定地點進行開發(fā)經(jīng)營的,因為物價、地級差價等原因,可能導(dǎo)致不同地方開發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同,所以,在確定成本核算對象時,可以結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素來進行。

  對同一地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目,如果開工、竣工時間接近,又由同一施工隊伍施工,可以合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分,劃分成本核算對象。

  按照這個原則,有幾種具體做法:

  1.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項目,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用,進行合理的控制,如加大公共配套設(shè)施投入,改善住房環(huán)境,提高房屋質(zhì)量,來調(diào)整土地增值稅的扣除項目金額,進而減少稅負。

  2.將合同分兩次簽訂,當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時,便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同,接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同,則只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。

  確定合適的利息扣除方式

  按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定,財務(wù)費用中的利息支出,允許據(jù)實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除;如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地。

  如果建房過程中借用了大量資金,利息費用很多,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實扣除的方式,此時應(yīng)盡量提供金融機構(gòu)貸款的證明。

  如果建房過程中借款很少,利息費用很低,則可故意不計算應(yīng)分攤的利息支出,或不提供金融機構(gòu)的貸款證明,這樣可以多扣除費用,減低稅負。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以靈活地選用上述幾種籌劃方法,做到既能實現(xiàn)利潤最大化,也能充分地利用資金時間價值,同時又能規(guī)避涉稅風(fēng)險。

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