摘要：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制不斷深入，房地產(chǎn)稅制的不足日益明顯，嚴(yán)重影響和制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。完善我國房地產(chǎn)業(yè)的稅制結(jié)構(gòu)，將稅收工具合理運(yùn)用到房地產(chǎn)市場中，物業(yè)稅體現(xiàn)出越來越重要的意義。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 房地產(chǎn) 改革

　　 引言

　　物業(yè)稅，又稱財(cái)產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，主要針對土地，房屋等不動產(chǎn)，要求承租人或所有者在保有階段每年按照要求繳納一定比例的稅款，而所應(yīng)繳納的稅款會隨著不動產(chǎn)市場價(jià)值的變化而變化。例如，地鐵、公路、花園等公共設(shè)施的完善，必然會帶動周邊房產(chǎn)價(jià)格的提升，從而對應(yīng)的物業(yè)稅也要提高。

　　1  開征物業(yè)稅的背景分析

　　目前，世界上大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)比較成熟的國家都有面向房地產(chǎn)課稅的稅種。特別是在歐美發(fā)達(dá)國家，物業(yè)稅作為一項(xiàng)重要稅種已存在很長的發(fā)展歷史。在美國，并沒有單獨(dú)征收的物業(yè)稅，其物業(yè)稅是包含在財(cái)產(chǎn)稅里面的，其中對土地和房產(chǎn)等不動產(chǎn)所征收的一般財(cái)產(chǎn)稅即相當(dāng)于我們所講的物業(yè)稅。美國的一般財(cái)產(chǎn)稅是地方稅的一種，通常由州政府和地方政府共同分享。雖然物業(yè)稅在州政府財(cái)政收入中占很小比例，但卻是地方政府最重要的收入來源。

　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制相對完整但比較復(fù)雜，分布于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和保有等各個(gè)環(huán)節(jié)，從廣義上講，房地產(chǎn)稅包括土地增值稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅等十幾個(gè)稅種，它們對于統(tǒng)籌房地產(chǎn)市場管理，提高房地產(chǎn)使用效率，貫徹國家房地產(chǎn)政策和控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模等方面發(fā)揮了積極作用。但毋庸置疑的是，目前房地產(chǎn)稅制體系的設(shè)計(jì)也存在著缺陷和不足，特別是開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅種偏多，稅負(fù)偏重，存在著因稅種交織而導(dǎo)致重復(fù)征稅的現(xiàn)象。而針對保有環(huán)節(jié)則稅種較少，致使其調(diào)節(jié)職能和統(tǒng)籌職能未能隨著我國社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而加強(qiáng)，呈現(xiàn)出弱化的趨勢。

　　我國自2003年以來便出現(xiàn)了征收物業(yè)稅的提法及相關(guān)研究。以國家財(cái)稅部門為主的多個(gè)部門以及社會各界專家、學(xué)者及研究機(jī)構(gòu)都給予高度關(guān)注并就進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)行了深入廣泛的研究。到2009年，國務(wù)院公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革意見的通知》。《通知》中提到，要加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制。與以前物業(yè)稅在北京、深圳等地“空轉(zhuǎn)”不同，此次是國務(wù)院首度將物業(yè)稅提到政府r的議事日程，表明了中央決策層對物業(yè)稅的關(guān)注。

　　2  開征物業(yè)稅的必要性

　　2.1 簡化稅制，規(guī)范房地產(chǎn)市場。物業(yè)稅的開征可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有稅種的有效整合，有利于推動我國內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。目前，我國涉及房地產(chǎn)的稅種有十多種，而開征的物業(yè)稅主要是把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅合并，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅，減并稅種，合理收費(fèi)，降低稅負(fù)，拓展稅基，壯大稅源。并且把相應(yīng)的征收環(huán)節(jié)后移，將開發(fā)建設(shè)、交易等環(huán)節(jié)承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)擁有或使用人承擔(dān)，降低初始階段的成本，增加保有階段的稅收，進(jìn)而降低購買者買房的“門檻”，更好的激活房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　2.2 調(diào)節(jié)收入分配，緩解貧富差距，促進(jìn)社會公平。公平和效率，是我們在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域常常關(guān)注的重要問題。物業(yè)稅作為一個(gè)與廣大公民個(gè)人利益息息相關(guān)的重要稅種，如何能夠在經(jīng)濟(jì)生活中體現(xiàn)效率，又在最大程度上體現(xiàn)社會公平，是我們在構(gòu)架物業(yè)稅制時(shí)所必須考慮的問題。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系中，土地和房屋一旦增值，開發(fā)商和業(yè)主將獲得更多的利益，而政府無法參與增值價(jià)值的再分配，從而使得財(cái)富流向物業(yè)保有者。誰擁有的物業(yè)越多，誰的財(cái)富增值的就越快。買房已經(jīng)不是為了滿足日常居住需求的消費(fèi)而成為投資賺錢的手段，使高收入者和低收入群體之間的貧富差距進(jìn)一步拉大。物業(yè)稅制度實(shí)施后，將會對增值的房地產(chǎn)價(jià)值重新進(jìn)行分配，通過稅收杠桿，調(diào)節(jié)個(gè)人收入，平衡社會財(cái)富。一方面，對擁有不動產(chǎn)多者征收高稅率的稅費(fèi)，并且根據(jù)不動產(chǎn)增值情況年年課稅，達(dá)到遏制其財(cái)富膨脹的目的。另一方面，物業(yè)稅收增加了地方財(cái)政收入，有利于當(dāng)?shù)毓哺＠聵I(yè)的發(fā)展，通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付手段，調(diào)節(jié)社會公平。

　　2.3 進(jìn)一步遏制投機(jī)行為，提高土地資源的利用率。我國房地產(chǎn)稅費(fèi)制度目前不能很好的限制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。“炒樓”、“炒房”、“圈地”等行為掩蓋了市場的真實(shí)需求，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，容易引起市場的不穩(wěn)定,同時(shí)政府的宏觀調(diào)控也容易失位。物業(yè)稅的開征會使自用需求者傾向于購買面積較小的房地產(chǎn)，并在一定程度上抵制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，減少在消費(fèi)端的不合理的需求，減少房地產(chǎn)資源閑置，引導(dǎo)房價(jià)回歸到穩(wěn)定理性的價(jià)格區(qū)間，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　2.4 穩(wěn)定城市財(cái)政收入來源，促進(jìn)社會整體利益實(shí)現(xiàn)。物業(yè)稅的另一重要意義主要在于財(cái)政管理體制的完善和地方稅收體系的變革。目前土地出讓金占地方政府預(yù)算收入的60%到90%。自從實(shí)行分稅制以來中央財(cái)政通過擴(kuò)大中央稅和共享稅的范圍不斷侵占地方稅源，導(dǎo)致“中央富地方窮”的局面，迫使很多地方不得不“賣地求財(cái)”，變相的造成了“房地產(chǎn)劫持地方政府”的局面。而物業(yè)稅作為地方的主體稅種，以其持續(xù)、穩(wěn)定的特點(diǎn)保證地方財(cái)政收入的增長，進(jìn)而改變目前地方政府“以土地批租生財(cái)”的短期行為，抵制不理性投資，擺脫地方財(cái)政對于土地的依賴，促進(jìn)政府通過改善公共建設(shè)，提高公共服務(wù)，提高資金使用效率等措施達(dá)到公共產(chǎn)品的供給滿足社會各階層的需求。

　　3  開征物業(yè)稅的難點(diǎn)及對策

　　2006年以來，物業(yè)稅在全國多個(gè)省市實(shí)行“空轉(zhuǎn)”，但過程并不順利，成果并不顯著。“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的物業(yè)稅方案的實(shí)現(xiàn)仍面臨著眾多的難題。

　　3.1 稅基的科學(xué)劃定 從物業(yè)稅的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)來看，應(yīng)統(tǒng)一以物業(yè)所體現(xiàn)的價(jià)值作為課稅的依據(jù)，而現(xiàn)階段我國城鎮(zhèn)大多數(shù)居民的住房僅是維持生存基本需要的消費(fèi)品，不能純粹作為財(cái)產(chǎn)。目前困擾的問題是物業(yè)稅僅對二處住房以上的物業(yè)或高檔物業(yè)征收？還是所有物業(yè)同一標(biāo)準(zhǔn)征收？根據(jù)國外通行的做法，在采用房地產(chǎn)市場評估價(jià)值的時(shí)候，對不同類型的不動產(chǎn)可以采取不同比例。如普通住宅適用于較低的比例，而別墅適用于較高的比例。設(shè)立人均（或戶均）物業(yè)價(jià)值的最低起征點(diǎn)，對于超過一定面積的居民住宅要采用較高的征收比例，從而解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問題。

　　3.2 房地產(chǎn)評估制度需進(jìn)一步完善 物業(yè)稅開征的基礎(chǔ)是定期對房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估工作。但目前我國沒有建立起完善權(quán)威的房地產(chǎn)價(jià)值評估體制機(jī)制，房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)部存在著良莠不齊的現(xiàn)象，經(jīng)常出現(xiàn)在對同一不動產(chǎn)評估時(shí)，不同的評估機(jī)構(gòu)可得出不同甚至相差很大的價(jià)值量。在這種情況下，很難為物業(yè)稅提供科學(xué)合理的稅基基礎(chǔ)。發(fā)達(dá)國家的做法是國家制定規(guī)章制度，社會和市場評估機(jī)構(gòu)具體實(shí)施，行政主管部門進(jìn)行有效監(jiān)督，依據(jù)公開、透明、規(guī)范、動態(tài)、易操作的標(biāo)準(zhǔn)，在總體上降低綜合稅率，突出物業(yè)稅作為單一稅種的調(diào)節(jié)作用。

　　3.3 土地出讓制度何去何從 我國實(shí)行的土地制度是“批租制”，即土地使用權(quán)歸國家，用地者可以購買一定期限的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，等價(jià)于土地使用有效年限在經(jīng)濟(jì)上的價(jià)值體現(xiàn)。土地批租制給各級政府帶來了豐厚的財(cái)源，但也進(jìn)一步導(dǎo)致了土地濫用和房價(jià)上漲。開征物業(yè)稅會把土地出讓金歸并入物業(yè)稅按年收取，好處是顯而易見的：一方面，降低了城鎮(zhèn)居民購房置業(yè)的門檻；另一方面也為地方政府帶來穩(wěn)定的稅源。但這樣做也會大大減少當(dāng)前地方政府的財(cái)政收入，影響政府提供公共服務(wù)的能力。因此，物業(yè)稅的開征會遇到來自當(dāng)?shù)卣淖枇Α?

　　3.4 如何避免舊房的重復(fù)征稅 至今土地批租制已實(shí)行20多年，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性繳納了土地稅費(fèi)。如果這些房地產(chǎn)同樣開征物業(yè)稅就意味了重復(fù)征稅，導(dǎo)致此類房地產(chǎn)業(yè)主承受額外的稅收負(fù)擔(dān)，違反了社會公平的準(zhǔn)則。但如果對擁有房產(chǎn)甚至大量房產(chǎn)的人不征稅，則必然會帶來新的不公平。

　　總之，完善、科學(xué)、合理的稅收體系，是衡量市場經(jīng)濟(jì)體制是否成熟的重要指標(biāo)，也是社會公正、公開、公平的具體體現(xiàn)。開征物業(yè)稅對于國家而言，能擴(kuò)大稅基，抵制投機(jī)，緩解貧富差距，但如果措施不當(dāng)，則不會給老百姓帶來直接的好處，甚至?xí)绊懮鐣暮椭C穩(wěn)定。綜合各方面因素，物業(yè)稅的實(shí)施將會有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，但如何制定執(zhí)行則需要政府借鑒參考他國經(jīng)驗(yàn)，廣泛聽取人民群眾意見，真正做到有的放矢，穩(wěn)步推進(jìn)。

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