“房地產(chǎn)開發(fā)商給予被拆遷方實物還建方式的拆遷補償，被拆遷方應(yīng)當如何納稅？有哪些優(yōu)惠政策？”日前，湖北省十堰市納稅人王某撥打湖北省地稅局12366納稅服務(wù)熱線咨詢。近年來，不少地方都在推進新區(qū)建設(shè)和舊城改造，拆遷安置工作成了各地政府著力做好的基礎(chǔ)性工作。同時，與拆遷安置有關(guān)的稅收政策也成為納稅人關(guān)心的問題。湖北省地稅局12366納稅服務(wù)熱線咨詢員結(jié)合相關(guān)稅收政策，對實物還建行為涉及的相關(guān)規(guī)定進行了系統(tǒng)解答。

　　拆遷安置有貨幣還建、原地還建、易地還建三種方式，原地還建和易地還建都是以房還房，即實物還建。作為被拆遷方獲得的實物還建補償，應(yīng)當依法繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）等地方各稅（費）。

　　營業(yè)稅

　　房屋還建方式下，被拆遷方實質(zhì)上是“以物易物”形式銷售被拆遷的不動產(chǎn)?！?a href="http://galtzs.cn/new/63_67_/2008_11_17_wa65861912101711180027828.shtml">營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的單位和個人，應(yīng)當按照“銷售不動產(chǎn)”應(yīng)稅項目依5%的稅率繳納營業(yè)稅。所謂有償，包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益，對被拆遷方無論取得的補償是實物（房產(chǎn)）形式，還是貨幣形式或其他經(jīng)濟利益的形式，均應(yīng)繳納營業(yè)稅。在計稅依據(jù)上，沒有成交價格的，稅務(wù)機關(guān)依法核定，其計稅價格同房地產(chǎn)開發(fā)方銷售不動產(chǎn)的計稅價格。

　　優(yōu)惠政策：1.被拆遷方的購買房被拆遷還建的，應(yīng)按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規(guī)定執(zhí)行，即單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。但必須提供原購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票作為扣除憑證，否則全額征收營業(yè)稅。2.個人自建自用住房被拆遷還建的，免征營業(yè)稅。3.自2006年6月1日起，對個人5年內(nèi)不被拆遷還建的購買的住房，全額征收營業(yè)稅；超過5年（含5年）銷售的，普通住房免征營業(yè)稅，非普通住房按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。同樣需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票作為扣除憑證。

　　土地增值稅

　　被拆遷方取得的拆遷補償收入，以換取的房產(chǎn)的公允價值確認增值稅應(yīng)稅收入。土地增值稅增值額的計算應(yīng)當區(qū)分四種情況：

　　1.能夠據(jù)實提供土地使用權(quán)支付金額及開發(fā)土地的成本、費用的，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，土地增值稅增值額為轉(zhuǎn)讓收入扣除以下項目金額后的余額：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；舊房及建筑物的評估價格（舊房及建筑物的評估價格由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格）；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅，財政部規(guī)定的其他扣除項目。也就是說，對能夠據(jù)實提供土地使用權(quán)支付金額及開發(fā)土地的成本、費用的，納稅人只需要提供舊房及建筑物的評估價格。

　　2.不能據(jù)實提供土地使用權(quán)支付金額及開發(fā)土地的成本、費用的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額，增值額＝轉(zhuǎn)讓收入－舊房及建筑物的評估價格－土地使用權(quán)的評估價格－與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金－評估費用。由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)發(fā)生的評估費用允許在計算土地增值稅時扣除，但隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除。能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。

　　3.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，不能取得評估價格，但舊房及建筑物為外購，并且能夠提供購房發(fā)票的，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，取得土地使用權(quán)所支付的金額與舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。另外，對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　4.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既不能據(jù)實提供扣除項目金額，又沒有提供評估價格，不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可以不考慮其增值額，直接根據(jù)《稅收征管法》的規(guī)定，依法實行核定征收。

　　關(guān)于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地稅局具體規(guī)定。

　　個人所得稅

　　個人將擁有的房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，實際上是一種產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為?！?a href="http://galtzs.cn/new/63/67/81/2005/12/dr110212264510321500210538-0.htm">個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目按20%的適用稅率繳納個人所得稅。

　　對以物易物形式而無成交價格的，征收機關(guān)依法核定其轉(zhuǎn)讓收入。對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從轉(zhuǎn)讓收入中減除。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》的規(guī)定，對其實行核定征稅。

　　優(yōu)惠政策：1.對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。2.對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以下的生活用房所得，實行先繳個人所得稅納稅保證金，一年內(nèi)重新以本人名義購房時予以退還的政策。

　　企業(yè)所得稅

　　被拆遷戶為企業(yè)所得稅納稅人的，對其取得的拆遷補償收入以及實物形式取得的補償，按公允價值銷售和購買兩筆業(yè)務(wù)處理。以公允價值扣除被拆遷房產(chǎn)的賬面價值以及處置房產(chǎn)應(yīng)當繳納的稅金及有關(guān)費用后的余額為財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入中，依法計算繳納企業(yè)所得稅。

　　契稅

　　契稅相關(guān)政策規(guī)定，土地使用權(quán)、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額為契稅計稅依據(jù)。由此，被拆遷戶對還建房產(chǎn)以貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的形式支付了差額的，應(yīng)當就另外支付的部分按規(guī)定的稅率（符合普通住房標準的減半征收）計算繳納契稅，公司與被拆遷戶純粹是以房換房（或以地換房），不存在差價的，則不繳納契稅。

　　印花稅

　　采用以貨換貨方式進行商品交易簽訂的合同，拆遷還建，實質(zhì)上是反映購買房地產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)雙重經(jīng)濟行為，其計稅價格應(yīng)當以營業(yè)稅計稅價格為依據(jù)。另外，被拆遷方還應(yīng)就還建房產(chǎn)取得的權(quán)利許可證件，即房產(chǎn)證和土地使用證按件貼花5元。