房地產(chǎn)估價(jià)建立在科學(xué)的估價(jià)理論與方法的基礎(chǔ)之上，具有科學(xué)性。

　　雖然房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜，難以準(zhǔn)確地確定，但通過(guò)估價(jià)人員的長(zhǎng)期理論研究與實(shí)踐探索，總結(jié)出了房地產(chǎn)價(jià)格形成與變化的基本規(guī)律，這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論。房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求理論、購(gòu)買(mǎi)者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價(jià)理論的基礎(chǔ)之上，又形成了一整套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)方法及評(píng)估步驟，使房地產(chǎn)估價(jià)有章可循。另外，在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律，以及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)等有關(guān)理論和知識(shí)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)雖然從現(xiàn)象上來(lái)看，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所作出的推測(cè)與判斷，但究其實(shí)質(zhì)并不是主觀(guān)臆斷，而是把房地產(chǎn)的客觀(guān)實(shí)在價(jià)值通過(guò)評(píng)估活動(dòng)正確地反映出來(lái)，具有很強(qiáng)的客觀(guān)性和科學(xué)性。

　　（二）房地產(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性

　　房地產(chǎn)估價(jià)必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡(jiǎn)單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計(jì)算出來(lái)的。房地產(chǎn)估價(jià)在一定程度上具有藝術(shù)性，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

　　1.房地產(chǎn)估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，估價(jià)人員必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)，才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。

　　準(zhǔn)確、完整地了解和掌握估價(jià)對(duì)象離不開(kāi)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。各類(lèi)房地產(chǎn)都有其固有特征。向類(lèi)房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對(duì)于某一確定的待估房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響；建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價(jià)格及成新度或折！日額的數(shù)值；附近的景觀(guān)、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格；另外，對(duì)于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價(jià)值也需要估價(jià)人員清楚；對(duì)于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價(jià)和租金。

　　準(zhǔn)確地運(yùn)用各種估價(jià)方法離不開(kāi)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。首先，對(duì)于某一確定的待估對(duì)象，究竟選用哪幾種估價(jià)方法較為適宜，以哪一種估價(jià)方法為主，都需要估價(jià)人員具備類(lèi)似的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。其次，在運(yùn)用某種估價(jià)方法評(píng)估某一房地產(chǎn)時(shí)，還有許多具體問(wèn)題及參數(shù)需要估價(jià)師解決和確定，如運(yùn)用市場(chǎng)比較法涉及到區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等，其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價(jià)人員依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)所作出的主觀(guān)判斷；運(yùn)用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)需要很強(qiáng)的推理與判斷能力。豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)是順利評(píng)估的前提，在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價(jià)師的水平。在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律的透徹認(rèn)識(shí)，有時(shí)會(huì)表現(xiàn)出非邏輯性，體現(xiàn)為估價(jià)師的超常眼力。

　　房地產(chǎn)估價(jià)離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)的分析。由于房地產(chǎn)價(jià)格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價(jià)師具有較強(qiáng)的綜合分析與推理判斷能力；房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)域市場(chǎng)影響較大，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，由于范圍較小，一些統(tǒng)計(jì)規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)往往與實(shí)際情況偏差較大，需要估價(jià)師具有一定的洞察力；另外，在最終估價(jià)額的決定上以及對(duì)特殊物業(yè)，如某些特殊的商業(yè)物業(yè)，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價(jià)格，分析時(shí)也離不開(kāi)估價(jià)師的判斷能力，有時(shí)甚至是依靠一種直覺(jué)來(lái)作出判斷。

　　3.房地產(chǎn)估價(jià)需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價(jià)的技巧性一方面體現(xiàn)在估價(jià)過(guò)程中，另一方面則體現(xiàn)在如何保證評(píng)估結(jié)果的權(quán)威性，保證委托人及有關(guān)當(dāng)事人能夠接受合理的評(píng)估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，涉及到準(zhǔn)確核實(shí)待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，如何以最快的速度擬好估價(jià)報(bào)告，避免以后出現(xiàn)糾紛股些問(wèn)題的處理都需要估價(jià)師掌握相應(yīng)的技巧。

　　房地產(chǎn)估價(jià)體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因?yàn)槿绱?，有人將房地產(chǎn)估價(jià)定義為：為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)間的價(jià)值的科學(xué)與藝術(shù)。

　　（三）房地產(chǎn)估價(jià)具有綜合性

　　房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

　　1.房地產(chǎn)估價(jià)人員需要具備綜合性知識(shí)。作為一名業(yè)務(wù)優(yōu)良的估價(jià)人員，除了必須…價(jià)理…法、房地產(chǎn)概、經(jīng)營(yíng)、管。以及規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、概預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等知識(shí)外，還應(yīng)該熟悉各行各業(yè)，尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝、工藝流程對(duì)廠(chǎng)房用地的要求等知識(shí)。

　　2.評(píng)估過(guò)程涉及面較廣。單純的房地產(chǎn)評(píng)估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑、裝修、設(shè)備等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于最有效利用狀態(tài)，以及未來(lái)的增值潛力等。

　　房地產(chǎn)評(píng)估有時(shí)不僅包括有形資產(chǎn)（實(shí)物房地產(chǎn)），也包括無(wú)形資產(chǎn)。如在評(píng)估商業(yè)大樓及寫(xiě)字樓時(shí)，商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀(guān)以及經(jīng)營(yíng)管理水平等構(gòu)成該房地產(chǎn)的無(wú)形資產(chǎn)，在整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中必須重視。

　　大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分，有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂(lè)場(chǎng)所。賓館，寫(xiě)字間和住宅等，在評(píng)估時(shí)每一部分都有其特殊性。工廠(chǎng)評(píng)估，不僅僅包括廠(chǎng)房及所占用的土地，還包括圍墻、道路、材料堆放場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、鍋爐房、綠化、各種管線(xiàn)以及固定在房地產(chǎn)上的其他構(gòu)筑物等。

　　3.房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要估價(jià)師、結(jié)構(gòu)工程師，以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。如在評(píng)估某些舊有房地產(chǎn)時(shí)，為了確定主體結(jié)構(gòu)的新舊程度，離不開(kāi)結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)鑒定；在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待建筑上地或待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格時(shí)，有時(shí)需要勘察設(shè)計(jì)，在此基礎(chǔ)上才能對(duì)土地作出比較準(zhǔn)確的估價(jià)。

　　另外，房地產(chǎn)估價(jià)還具有一定的政策性。如在住宅評(píng)估時(shí)，還應(yīng)考慮國(guó)家的有關(guān)政策，在評(píng)估土地的出讓價(jià)格時(shí)，還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。所有這些，也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性特點(diǎn)。