國有劃撥土地的價值構成及其估價(四)

來源: 宗躍光編輯： 2005/03/24 00:00:00　　字體：大小

土地價格=適用的基準地價*期日修正系數*年期修正系數*因素修正系數期日修正系數：估價期日沒有超過蓮花市公布的基準地價有效期，所以修正系數為1；年期修正系數：蓮花市公布的基準地價有效期的年期到估價基準日的物價水平略有上浮，所以修正系數為1.03；區(qū)位因素修正系數：由于區(qū)位等因素的影響，因素修正系數為0.70；權屬因素修正系數：由于基準地價是出讓土地的價值，因此按照40%的出讓金計算，權屬因素修正系數為0.60；土地熟化程度的修正：由于委估對象的價格定義是生地，土地熟化程度的修正系數為0.70；土地利用類型的修正：由于委估對象存在耕地與非耕地的區(qū)別，因此對非耕地增加修正系數為0.65；最終土地價格確定：II類國有劃撥耕地土地價格=適用的基準地價*期日修正系數*年期修正系數*區(qū)位因素修正系數*權屬因素修正　　=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70 =45.42（元/平方米）或 30280 元/畝II類國有劃撥非耕地土地價格=適用的基準地價*期日修正系數*年期修正系數*區(qū)位因素修正系數*權屬因素修正*土地熟化程度修正　　=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65 =29.52（元/平方米）或 19680 元/畝

　　（3）加權平均法獲得II類國有劃撥土地價格

　　由于本估價分別采用成本法和基準地價法求取II類國有劃撥土地價格，考慮到估價對象距離蓮花市基準地價區(qū)較遠，所以成本法賦予權重0.65，基準地價法賦予權重0.35.結果如下：

　　II類國有劃撥耕地土地價格=0.65*成本法結果+0.35*基準地價法結果=0.65*42.25+0.35*45.42 = 43.36 元/平方米或 28906.33 元/畝

　　II類國有劃撥非耕地土地價格=0.65*成本法結果+0.35*基準地價法結果=0.65*28.17+0.35*29.52 = 28.64 元/平方米或 19093.33 元/畝

　　（二）、估價結果

　　本次對某省蓮花發(fā)電廠委托評估的兩宗分別位于蓮花市區(qū)東部6公里處的主廠區(qū)以及12公里的水庫區(qū)的土地進行評估，土地評估結果詳見一覽表2.土地總面積：2，000，000平方米土地總價值：86，845，000元，合8684.5萬元人民幣大寫：捌千陸百捌拾肆萬伍千元整表2 土地估價結果一覽表用地類型面積（平方米）單價（元/平方米）總價（元）

　　I類工業(yè)劃撥用地 500，000 73.05 36，525，000 II類工業(yè) IIa 1，000，000 28.64 28，640，000劃撥用地 IIb 500，000 43.36 21，680，000合計 2，000，000 86，845，00

　　四、結論

　　對于國有劃撥土地，存在一種觀點，認為既然劃撥土地是國家無償提供給使用者的，所以不具有價值。實際上，劃撥土地需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實現單位或企業(yè)的生產服務功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構成了劃撥土地的價值基礎。本文在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎上，通過具體案例確定劃撥用地價值主要由土地取得成本和土地開發(fā)成本構成，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構成是土地取得成本。

上一篇：國有劃撥土地的價值構成及其估價(三)

下一篇：國有劃撥土地的價值構成及其估價(二)