國有劃撥土地的價值構(gòu)成及其估價(二)

來源: 宗躍光　編輯： 2005/03/24 00:00:00　　字體：大小

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本法、基準地價法等。本次估價擬采用成本法和基準地價法進行綜合評估。

　　（一）、土地價值評估過程

　　1、I類工業(yè)劃撥土地價格評估

　　（1）成本法

　　以在同一供需圈內(nèi)通過征用方式取得的土地使用權(quán)，并達到現(xiàn)有土地開發(fā)程度，所需發(fā)生的成本和費用的現(xiàn)行標準為基礎(chǔ)，運用成本法進行測算，基本公式為：待估宗地土地價格 =土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費+利息+利潤土地取得費：土地取得費是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費用。征地費用主要包括土地補償費、勞動力安置補助費、青苗及地上物補償費三個項目費用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》辦法中有關(guān)規(guī)定，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的30倍。具體倍數(shù)由各地人民政府與用地方根據(jù)實際情況商定。目前蓮花市實施的是2000年《某省實施中華人民共和國土地管理法辦法》，三費總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的25倍。

　　蓮花市不同耕地畝產(chǎn)值參照表1計算：

　　表1 不同耕地產(chǎn)值表類別優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟作物糧食作物劣質(zhì)農(nóng)田級別一類二類三類產(chǎn)值（元/畝） 5000 1300 800產(chǎn)值（元/平方米） 7.5 1.95 1.2根據(jù)蓮花電廠周邊土地近幾年的實際征地的情況，確定I類工業(yè)劃撥地的征收標準為二類耕地的20倍，即39元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費包括：耕地占用費，土地管理費等等，按征地費的6.26%計，合計2.44元/平方米。

　　則土地取得費為41.44元／平方米。

　　土地開發(fā)費：本評估項目所指土地開發(fā)費為從取得土地后至達到“五通一平”條件下的熟地狀態(tài)。根據(jù)電力工程建設(shè)投資估算指標，結(jié)合本地區(qū)目前土地開發(fā)基本費用，土地“五通一平”的基本費用20元/平方米。

　　利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠的土地開發(fā)周期，確定土地開發(fā)周期為2年，投資利息率按目前中國建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31%計，土地取得費為一次性年初投入，土地開發(fā)費為2年中均勻投入。則利息＝2×（41.44×5.31%）+（41.44×（5.31%）2）+（20×5.31%）

　?。?.4+0.12+1.06 = 5.58元/平方米利潤：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的標準，當土地開發(fā)作為一種企業(yè)的行為時，企業(yè)用于土地的投資應(yīng)當計算利潤，綜合考慮本地的投資回報率，確定年投資利潤率為8%.則利潤＝（41.44+20）×8%＝4.92元/平方米最終土地價格確定：依據(jù)成本法測算地價公式：I類國有劃撥土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤=41.44＋20＋5.58＋4.92 =71.94元/平方米或 47960元/畝

　?。?）基準地價法

　　根據(jù)（蓮花政字[2003]12號）公布的基準地價，委估對象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè)3級地價區(qū)的外圍地區(qū)，理論上應(yīng)該作地價區(qū)位條件的減值處理。

　　其基本計算公式為：

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