一、土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

　　二、土地增值稅的清算條件

　?。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏?，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　?。ǘ┓舷铝星樾沃坏?，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　　2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

　　四、土地增值稅的扣除項目

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

　　2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

　　3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

　　符合上述第二條清算條件第（一）項規(guī)定應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)報送清算資料。符合清算條件第（二）項規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)報送清算資料。

　　納稅人清算土地增值稅時應(yīng)報送的資料：

　　（一）土地增值稅清算表及其附表；

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況；

　?。ㄈ╉椖靠⒐Q算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；

　?。ㄋ模┘{稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

　　稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。

　　稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

　　七、土地增值稅的核定征收

　　在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算：

　?。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

　　（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　土地增值稅清算案例

　　[案例1]某公司投資開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)讓收入為1150萬元（轉(zhuǎn)讓收入中含政府部門收取的各種費用50萬元），支付的土地使用權(quán)價款110萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本320萬元，實際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費用100萬元，財務(wù)費用中的利息支出無法分項目分攤，且無金融機構(gòu)的證明。

　　國家規(guī)定城建稅稅率為7%,印花稅稅率為0.5‰，教育費附加征收率為3%,政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%.

　　請根據(jù)以上資料，計算應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　計算過程如下：

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為110萬元

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)成本為320萬元

　　3、允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（110+320）×10%=43（萬元）

　　注：不能按實際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費用100萬元計入。

　　4、扣除的稅金=1150×5%×（1+7%+3%）=63.25（萬元）

　　注：按財務(wù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅應(yīng)列入企業(yè)管理費用，故印花稅不計入扣除項目。

　　5、加計扣除=（110+320）×20%=86（萬元）

　　6、允許扣除項目金額合計=110+320+50+43+63.25+86=672.25（萬元）

　　注：如果房價中含有為政府代收的各項費用，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計征土地增值稅（和營業(yè)稅）。相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除（如以上的50萬元），但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。

　　7、增值額=1150-672.25=477.75（萬元）

　　8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%

　　9、應(yīng)納稅額=477.75×40%-672.25×5%=157.34（萬元）

　　注：按增值額乘以適用的稅率減去扣稅項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，該案例增值額（71.07%）超過扣除項目金額50%,但未超過100%的其土地增值稅稅額 = 增值額×40% -扣除項目金額×5%.

　　[案例2]某公司開發(fā)銷售一房地產(chǎn)項目，取得銷售收入1800萬元（假定城建稅稅率為7%,教育費附加征收率為3%）。開發(fā)此項目該房地產(chǎn)公司共支付地價款200萬元（含相關(guān)手續(xù)費2萬元），開發(fā)成本400萬元，貸款利息支出無法準確分攤。已知該地區(qū)人民政府確定的費用計提比例為10%.則該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)交納土地增值稅為：

　　1.收入總額：1800萬元

　　2.扣除項目金額：

　　（1）支付地價款：200萬元

　?。?）支付開發(fā)成本：400萬元

　?。?）扣除開發(fā)費用：（200+400）×10%=60（萬元）

　?。?）扣除稅金：

　　1800×5%×（1+7%+3%）=99（萬元）

　?。?）加計扣除費用：

　?。?00+400）×20%=120（萬元）

　?。?）扣除項目總額：

　　200+400+60+99+120=879（萬元）

　　3.增值額：

　　1800-879=921（萬元）

　　4.增值比率：

　　921÷879=105%

　　因此適用三檔稅率。

　　5.應(yīng)納稅額：

　　879×50%×30%+879×（100%-50%）×40%+（921-879）×50%=328.65（萬元）

　　土地增值稅清算需要明確的問題

　　一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題

　?。ㄒ唬┴攧?wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

　　（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

　?。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

　　五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”,計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

　?。ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　?。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

　　七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題

　　《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”.計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　八、土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

　　常見問題解答

　　1、問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)的商品房對外投資，沒有取得實際收入，計算土地增值稅時收入如何確定？

　　答：根據(jù)《關(guān)于印發(fā)的通知》（蘇地稅發(fā)[2009]72號）第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

　?、虐幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　?、朴芍鞴芏悇?wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　2、問：土地閑置費及契稅滯納金是否可在計算土地增值稅時扣除？

　　答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，對于企業(yè)因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬于按稅法規(guī)定正常開支的成本費用和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇，不能作為扣除項目金額。因此，在計征土地增值稅時不能予以扣除。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算過程中，政府代收費能不能加計扣除20%?

　　答：納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

　　（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

　?。ǘ┐召M用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)公司收取購房者的違約金和更名費，是否需要繳納土地增值稅？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)公司因購房者在履行購房合同時違約而收取的違約金和更名費，實際構(gòu)成了房屋銷售價值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時取得了收入。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定，《暫行條例》第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。因此，該違約金和更名費應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計征土地增值稅。