摘 要：國有劃撥土地，需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實(shí)現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成劃撥土地的價值基礎(chǔ)。本文在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎(chǔ)上，通過具體案例探討劃撥用地價值構(gòu)成及其估價方法。

　　關(guān)鍵詞：劃撥土地，價值構(gòu)成，估價

　　一、概述

　　國土資源部《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號），為國有劃撥用地的價值認(rèn)定及其估價提供了政策和法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國有劃撥用地是指國家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等。劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)，同時也是國家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無償提供生產(chǎn)經(jīng)營的場地。實(shí)際上，伴隨城市土地市場的進(jìn)一步改革，國家土地管理局已于1998年2月17日發(fā)布的第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，提出國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。不論哪種方式，劃撥土地的價值屬性已經(jīng)在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中有所體現(xiàn)，明晰這些價值屬性及其結(jié)構(gòu)，對于提高土地集約化效益，合理進(jìn)行土地收益的分配具有重要意義。

　　一般而言，劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，是按標(biāo)定地價的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價的40%. 標(biāo)定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評估劃撥土地使用權(quán)時如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了。因此，需要估價師根據(jù)具體情況確定適當(dāng)?shù)墓纼r方法和合理的調(diào)整系數(shù)。本文在對劃撥用地的價值構(gòu)成及其基本估價方法分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合具體案例進(jìn)一步討論。

　　二、劃撥用地的價值構(gòu)成及其基本估價方法

　　新的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán)評估時最常用的是基準(zhǔn)地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構(gòu)成，首先需要了解基準(zhǔn)地價的價值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對城市基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價法是根據(jù)各個城市和地區(qū)確定的城市基準(zhǔn)價格，通過對不同類別和級別的基準(zhǔn)地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準(zhǔn)地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準(zhǔn)地價的表達(dá)方式可以有級別基準(zhǔn)地價、分區(qū)基準(zhǔn)地價和路線價。在實(shí)際運(yùn)用中，如果沒有特別說明，基準(zhǔn)地價一般是指具有級別的地面熟地價。對于地面熟地價而言，其價值構(gòu)成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價值主要由前兩項(xiàng)構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。其基本計算公式是：土地價格=適用的基準(zhǔn)地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)。

　　對于劃撥用地的估價，我們同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法。其基本計算公式是：劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格－ 土地使用權(quán)出讓金，或者：劃撥土地使用權(quán)價格＝出讓土地使用權(quán)價格×（1－出讓金比例）。

　　三、案例分析

　　根據(jù)劃撥用地的價值構(gòu)成，工業(yè)劃撥熟地的土地價格主要由土地的平均取得和開發(fā)成本組成，工業(yè)劃撥生地的土地價值主要由土地的平均取得成本構(gòu)成。本案例的估價對象是位于某市郊區(qū)的一座火力發(fā)電廠，分為主廠區(qū)和工廠專用水庫兩部分。其中主廠區(qū)500，000平方米，占用的是耕地，專用水庫1，500，000平方米，占用耕地500，000平方米，非耕地1，000，000平方米。經(jīng)過估價人員的現(xiàn)場調(diào)查和了解，發(fā)現(xiàn)主廠區(qū)土地開發(fā)程度可以設(shè)定為“五通一平”（通路、通上下水、通熱和通電及土地平整）的I類工業(yè)劃撥用地，其基本價值構(gòu)成是土地的取得和開發(fā)成本。專用水庫的情況比較復(fù)雜，首先當(dāng)?shù)氐母睾头歉氐恼鞯爻杀静煌?，其次水庫用地的熟化過程與一般工業(yè)用地的熟化過程有很大區(qū)別，水庫水壩的建造成本一般都計入建筑物和構(gòu)筑物的成本之中，因此劃分為沒有實(shí)現(xiàn)五通一平的II類工業(yè)劃撥用地，其基本價值構(gòu)成是土地的取得成本，可以分解為IIa（非耕地）和IIb（耕地）兩種生地類型。本估價報告擬分別對這3種工業(yè)用地類型進(jìn)行評估。

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本法、基準(zhǔn)地價法等。本次估價擬采用成本法和基準(zhǔn)地價法進(jìn)行綜合評估。

　?。ㄒ唬?、土地價值評估過程

　　1、I類工業(yè)劃撥土地價格評估

　?。?）成本法

　　以在同一供需圈內(nèi)通過征用方式取得的土地使用權(quán)，并達(dá)到現(xiàn)有土地開發(fā)程度，所需發(fā)生的成本和費(fèi)用的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，運(yùn)用成本法進(jìn)行測算，基本公式為：

　　待估宗地土地價格 =土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)+利息+利潤

　　土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用。征地費(fèi)用主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)三個項(xiàng)目費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》辦法中有關(guān)規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的30倍。具體倍數(shù)由各地人民政府與用地方根據(jù)實(shí)際情況商定。目前蓮花市實(shí)施的是2000年《某省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法》，三費(fèi)總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的25倍。

　　蓮花市不同耕地畝產(chǎn)值參照表1計算：

　　表1 不同耕地產(chǎn)值表

　　類別 優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)作物 糧食作物 劣質(zhì)農(nóng)田

　　級別 一類 二類 三類

　　產(chǎn)值（元/畝） 5000 1300 800

　　產(chǎn)值（元/平方米） 7.5 1.95 1.2

　　根據(jù)蓮花電廠周邊土地近幾年的實(shí)際征地的情況，確定I類工業(yè)劃撥地的征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的20倍，即39元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)，土地管理費(fèi)等等，按征地費(fèi)的6.26%計，合計2.44元/平方米。

　　則土地取得費(fèi)為41.44元／平方米。

　　土地開發(fā)費(fèi)：本評估項(xiàng)目所指土地開發(fā)費(fèi)為從取得土地后至達(dá)到“五通一平”條件下的熟地狀態(tài)。根據(jù)電力工程建設(shè)投資估算指標(biāo)，結(jié)合本地區(qū)目前土地開發(fā)基本費(fèi)用，土地“五通一平”的基本費(fèi)用20元/平方米。

　　利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠的土地開發(fā)周期，確定土地開發(fā)周期為2年，投資利息率按目前中國建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31％計，土地取得費(fèi)為一次性年初投入，土地開發(fā)費(fèi)為2年中均勻投入。則

　　利息＝2×（41.44×5.31％）+（41.44×（5.31％）2）+（20×5.31％）

　　＝4.4+0.12+1.06

　　= 5.58元/平方米

　　利潤：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)土地開發(fā)作為一種企業(yè)的行為時，企業(yè)用于土地的投資應(yīng)當(dāng)計算利潤，綜合考慮本地的投資回報率，確定年投資利潤率為8％。則

　　利潤＝（41.44+20）×8%＝4.92元/平方米

　　最終土地價格確定：依據(jù)成本法測算地價公式：

　　I類國有劃撥土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤

　　=41.44＋20＋5.58＋4.92

　　=71.94 元/平方米 或 47960 元/畝（2）基準(zhǔn)地價法

　　根據(jù)（蓮花政字[2003]12號）公布的基準(zhǔn)地價，委估對象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè)3級地價區(qū)的外圍地區(qū)，理論上應(yīng)該作地價區(qū)位條件的減值處理。

　　其基本計算公式為：

　　土地價格=適用的基準(zhǔn)地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)

　　期日修正系數(shù)：估價期日沒有超過蓮花市公布的基準(zhǔn)地價有效期，所以修正系數(shù)為1；

　　年期修正系數(shù)：蓮花市公布的基準(zhǔn)地價有效期的年期到估價基準(zhǔn)日的物價水平略有上浮，所以修正系數(shù)為1.03；

　　區(qū)位因素修正系數(shù)：由于委估對象位于工業(yè)3級地價區(qū)的外圍地區(qū)，區(qū)位因素修正系數(shù)為0.80；

　　權(quán)屬因素修正系數(shù)：由于基準(zhǔn)地價是出讓土地的價值，因此按照40%的出讓金計算， 權(quán)屬因素修正系數(shù)為0.60；

　　最終土地價格確定：

　　I類國有劃撥土地價格=適用的基準(zhǔn)地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正系數(shù)=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16（元/平方米）或 49440.00 元/畝

　　（3）加權(quán)平均法獲得I類國有劃撥土地價格

　　由于本估價分別采用成本法和基準(zhǔn)地價法求取I類國有劃撥土地價格，考慮到兩種方法對本類土地估價都比較客觀，因此分別賦予權(quán)重0.5，

　　結(jié)果如下：

　　I類國有劃撥土地價格=0.5*成本法結(jié)果+0.5*基準(zhǔn)地價法結(jié)果=0.5*71.94+0.5*74.16= 73.05 元/平方米或 48700元/畝

　　2、II類工業(yè)劃撥土地價格評估

　?。?）成本法

　　評估中以在同類區(qū)內(nèi)的通過征用劃撥方式取得土地使用權(quán)，由于水庫的土地利用不同于一般工業(yè)用地的熟化過程，其建造成本已經(jīng)記入建筑物、構(gòu)筑物之中，因此本估價報告作為生地計算其價值?；竟綖椋?/P>

　　待估宗地土地價格 =土地取得費(fèi)＋稅費(fèi)+利息+利潤

　　土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用。根據(jù)蓮花電廠水庫周邊土地的實(shí)際情況，確定II級工業(yè)劃撥地的耕地征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的18倍，即35.1元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)，土地管理費(fèi)等等，合計2.19元/平方米。

　　對于非耕地征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的12倍，即23.4元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)，土地管理費(fèi)等等，合計1.46元/平方米。則：

　　耕地土地取得費(fèi)為37.29元／平方米，

　　非耕地土地取得費(fèi)為24.86元／平方米。

　　利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠專用水庫的土地開發(fā)周期，確定土地開發(fā)周期為1年，投資利息率按目前中國建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31％計，土地取得費(fèi)為一次性年初投入。則：

　　耕地土地取得費(fèi)利息＝37.29×5.31％= 1.98元／平方米

　　非耕地土地取得費(fèi)利息＝24.86×5.31％= 1.32元／平方米

　　利潤：綜合考慮本地的投資回報率，確定年投資利潤率為8％。則：

　　耕地土地利潤＝37.29×8%＝2.98元/平方米，非耕地土地利潤＝24.86×8%＝1.99元/平方米。

　　最終土地價格確定：依據(jù)成本法測算地價公式：

　　土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤

　　II類國有劃撥耕地土地價格=37.29＋1.98＋2.98 =42.25 元/平方米 或 28166.67 元/畝II類國有劃撥非耕地土地價格=24.86＋1.32＋1.99 =28.17 元/平方米 或 18780 元/畝

　　（2）基準(zhǔn)地價法

　　根據(jù)（蓮花政字[2003]12號）公布的基準(zhǔn)地價，委估對象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè)3級地價區(qū)的外圍地區(qū)，理論上應(yīng)該作地價區(qū)位條件的減值處理。

　　基準(zhǔn)地價法的基本計算公式為：

　　土地價格=適用的基準(zhǔn)地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)

　　期日修正系數(shù)：估價期日沒有超過蓮花市公布的基準(zhǔn)地價有效期，所以修正系數(shù)為1；

　　年期修正系數(shù)：蓮花市公布的基準(zhǔn)地價有效期的年期到估價基準(zhǔn)日的物價水平略有上浮，所以修正系數(shù)為1.03；

　　區(qū)位因素修正系數(shù)：由于區(qū)位等因素的影響，因素修正系數(shù)為0.70；

　　權(quán)屬因素修正系數(shù)：由于基準(zhǔn)地價是出讓土地的價值，因此按照40%的出讓金計算， 權(quán)屬因素修正系數(shù)為0.60；

　　土地熟化程度的修正：由于委估對象的價格定義是生地，土地熟化程度的修正系數(shù)為0.70；

　　土地利用類型的修正：由于委估對象存在耕地與非耕地的區(qū)別，因此對非耕地增加修正系數(shù)為0.65；

　　最終土地價格確定：II類國有劃撥耕地土地價格=適用的基準(zhǔn)地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70

　　=45.42（元/平方米）或 30280 元/畝

　　II類國有劃撥非耕地土地價格=適用的基準(zhǔn)地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正*土地熟化程度修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65

　　=29.52（元/平方米）或 19680 元/畝

　　（3）加權(quán)平均法獲得II類國有劃撥土地價格

　　由于本估價分別采用成本法和基準(zhǔn)地價法求取II類國有劃撥土地價格，考慮到估價對象距離蓮花市基準(zhǔn)地價區(qū)較遠(yuǎn)，所以成本法賦予權(quán)重0.65， 基準(zhǔn)地價法賦予權(quán)重0.35.結(jié)果如下：

　　II類國有劃撥耕地土地價格=0.65*成本法結(jié)果+0.35*基準(zhǔn)地價法結(jié)果

　　=0.65*42.25+0.35*45.42

　　= 43.36 元/平方米或 28906.33 元/畝

　　II類國有劃撥非耕地土地價格=0.65*成本法結(jié)果+0.35*基準(zhǔn)地價法結(jié)果

　　=0.65*28.17+0.35*29.52

　　= 28.64 元/平方米或 19093.33 元/畝

　?。ǘ?、估價結(jié)果

　　本次對某省蓮花發(fā)電廠委托評估的兩宗分別位于蓮花市區(qū)東部6公里處的主廠區(qū)以及12公里的水庫區(qū)的土地進(jìn)行評估，土地評估結(jié)果詳見一覽表2.

　　土地總面積：2，000，000平方米

　　土地總價值：86，845，000元， 合8684.5萬元

　　人民幣大寫：捌千陸百捌拾肆萬伍千元整

　　　　四、結(jié)論

　　對于國有劃撥土地，存在一種觀點(diǎn)，認(rèn)為既然劃撥土地是國家無償提供給使用者的，所以不具有價值。實(shí)際上，劃撥土地需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實(shí)現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成了劃撥土地的價值基礎(chǔ)。本文在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎(chǔ)上，通過具體案例確定劃撥用地價值主要由土地取得成本和土地開發(fā)成本構(gòu)成，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。