【摘要】我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)稅制大部分是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的產(chǎn)物,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,這套稅制的漏洞日顯。改革和完善不動(dòng)產(chǎn)稅,建立現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的不動(dòng)產(chǎn)稅制已成為當(dāng)前我國(guó)稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

　　【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)稅 稅收負(fù)擔(dān) 稅費(fèi)體系

　　一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)體系的現(xiàn)狀分析

　　我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制涉及的稅種主要有11種,其中直接以不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象的有6種,即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅;與不動(dòng)產(chǎn)緊密相關(guān)的有5種,即營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。從流通環(huán)節(jié)入手,把與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)分為開(kāi)發(fā)、保有、交易三個(gè)環(huán)節(jié):開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié):土地增值稅、耕地占用稅、土地出讓金。保有環(huán)節(jié):城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。交易環(huán)節(jié):契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、所得稅。目前,不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)體系中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在:

　　一是土地市場(chǎng)不夠完善,且土地有償使用方式單一。目前,在國(guó)有土地的出讓方式中,招標(biāo)拍賣所占的份額比較小,行政劃撥和協(xié)議出讓仍占很大比重,并且出讓金償付方式是土地使用權(quán)受讓方一次性支付出讓金的單一形式,在刺激地方政府靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)的同時(shí),又給了購(gòu)地者極大的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

　　二是內(nèi)外稅制不統(tǒng)一。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅收政策實(shí)行“內(nèi)外雙軌制”,內(nèi)外稅制不一致既不利于企業(yè)間的公平競(jìng)爭(zhēng),與當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來(lái)越不相容。

　　三是計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一。我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種以建筑面積、房產(chǎn)余值和租金為計(jì)稅依據(jù),這些計(jì)稅依據(jù)都不能準(zhǔn)確反映不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)值,也就不能很好的發(fā)揮調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。

　　四是存在重復(fù)課稅現(xiàn)象。對(duì)同一稅基重復(fù)課稅造成稅負(fù)不公。

　　五是不動(dòng)產(chǎn)征稅面窄,減免稅多。隨著我國(guó)近年來(lái)農(nóng)村非農(nóng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市住房制度的改革,使得陳舊的不動(dòng)產(chǎn)稅制受到挑戰(zhàn)?，F(xiàn)行的這種“窄稅基,寬優(yōu)惠”的稅制,不僅使稅收的調(diào)節(jié)收入分配功能受到很大限制,而且給管理帶來(lái)一些弊端,影響了稅收?qǐng)?zhí)法的嚴(yán)肅性。

　　二、不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的新思路

　　1.統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù),建立不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估征稅體系。針對(duì)目前計(jì)稅依據(jù)混亂的情況,建議采用以市場(chǎng)價(jià)值體系下對(duì)土地和建筑分開(kāi)獨(dú)立評(píng)估的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù),提出下面的計(jì)稅公式作為參考:

　　不動(dòng)產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=土地價(jià)格×土地稅率+[建筑凈值×(1-20%)-免征額]×建筑稅率

　　建筑凈值=建筑價(jià)格-累計(jì)折舊

　　免征額=家庭人口數(shù)×人均免稅額

　　上式中,土地價(jià)格指專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)估出的地價(jià),綜合考慮區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)狀況;建筑凈值扣除的20%為房屋的維護(hù)、修繕費(fèi)用;人均免稅額可由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆课輧r(jià)格指數(shù)和居民收入水平來(lái)確定。

　　2.擴(kuò)大征稅面,實(shí)行普遍納稅。改革后的不動(dòng)產(chǎn)稅征稅范圍由城市擴(kuò)大到農(nóng)村,覆蓋所有的個(gè)人自有住房,將城市機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的自用房產(chǎn)也納入其中。這樣可提高現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)的保有成本和住房的利用率,也為增加地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)了力量。當(dāng)然我國(guó)還有部分農(nóng)村地區(qū)處于貧困落后狀態(tài),可通過(guò)減免稅予以解決。

　　3.對(duì)現(xiàn)有稅種進(jìn)行增減和調(diào)整。(1)取消土地使用稅。土地出讓金與按年繳納的土地使用稅的本質(zhì)一樣,都是對(duì)土地的使用收取一定的稅費(fèi)。因此,可以取消城鎮(zhèn)土地使用稅。(2)簡(jiǎn)并有關(guān)稅種。①土地增值稅在調(diào)節(jié)土地增值收益,規(guī)范土地交易秩序方面有一定的作用,但從實(shí)際上看,計(jì)征繁瑣,征收效果差。因此可以考慮把土地增值所得并入一般所得額中計(jì)征所得稅,從而減少征收成本。②將房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅合并,統(tǒng)一按照市場(chǎng)價(jià)值計(jì)稅,具體可參照前述的計(jì)稅公式。這樣有利于內(nèi)外資企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng),符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求。③將契稅并入印花稅。針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)和契約,契稅是對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征稅,而印花稅是對(duì)承受人和出讓人雙方征稅,稅基相同,因此可以只征收印花稅,減輕承受人的負(fù)擔(dān)。(3)增設(shè)新稅種。為了促進(jìn)土地充分利用,扼制過(guò)多保有土地的行為,可以開(kāi)征土地閑置稅;針對(duì)以短期炒賣土地盈利的投機(jī)商,建議開(kāi)征短期轉(zhuǎn)讓土地稅。通過(guò)開(kāi)征此類稅種可以在一定程度上鼓勵(lì)土地規(guī)范化的開(kāi)發(fā)利用。(4)提高耕地占用稅的稅率。應(yīng)大幅度提高耕地占用稅的稅率,使使用耕地比使用非耕地成本更高,推進(jìn)土地的集約和合理利用,真正達(dá)到保護(hù)耕地的目的。

　　4.不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的配套工作。(1)土地出讓制度的變革。土地購(gòu)買者通過(guò)競(jìng)拍獲得土地使用權(quán),當(dāng)期一次性支付土地出讓金的50%,剩余部分在土地出讓期限內(nèi)以年租形式與不動(dòng)產(chǎn)稅一并繳納。改革后就實(shí)現(xiàn)了“三贏”:對(duì)地方政府而言,既形成了長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源,又在一定程度上降低了過(guò)度批地的刺激;對(duì)購(gòu)地者來(lái)說(shuō),減輕自身財(cái)政負(fù)擔(dān)的同時(shí)提高了土地使用效率;對(duì)居民而言,地價(jià)下降帶動(dòng)房?jī)r(jià)下降,使普通百姓更有能力購(gòu)買住房。(2)建立一套適應(yīng)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。依據(jù)我國(guó)目前的國(guó)情,最佳選擇是在國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置專門負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)。一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估所需的土地、房屋登記資料都在房屋國(guó)土部門,有利于利用現(xiàn)有資料降低評(píng)估成本;另一方面是考慮到房屋管理部門在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的技術(shù)相對(duì)于其他部門具有優(yōu)勢(shì)。此外還有利于密切監(jiān)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)稅制改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,從而可以在政策調(diào)整中及時(shí)提出建議。鑒于不動(dòng)產(chǎn)的地域局限性和我國(guó)地區(qū)差異大的特點(diǎn),在欠發(fā)達(dá)地區(qū),不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可由省級(jí)政府設(shè)立,而在發(fā)達(dá)地區(qū),地級(jí)市政府能夠獨(dú)立承擔(dān)設(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)的成本且其管轄范圍較大,對(duì)于這些地方在市級(jí)政府設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)更具效率。(3)新、老房稅收差別問(wèn)題。目前,此問(wèn)題最好的解決方案就是:老房老辦法,新房新辦法。由于老房的價(jià)款中已包含了原有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、取得環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi),對(duì)老房、新房從改革時(shí)起一同開(kāi)征同比例的不動(dòng)產(chǎn)稅不合理。在此,建議對(duì)新房既收取土地出讓金剩余部分在出讓年限內(nèi)分?jǐn)偟哪曜?也征收不動(dòng)產(chǎn)稅,而對(duì)老房只征收不動(dòng)產(chǎn)稅,因?yàn)樾吕戏康臉I(yè)主都享受著地方政府運(yùn)用這些上繳的不動(dòng)產(chǎn)稅的稅收收入提供的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施等公共產(chǎn)品,這完全符合“受益原則”。

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