談容積率影響地價(jià)的作用規(guī)律

來源: 齊鵬編輯： 2004/07/04 00:00:00　　字體：大小

容積率是用地地塊上的總建筑面積與用地面積之比值。它是影響地價(jià)的非常重要的因素，它的變化可導(dǎo)致地價(jià)成倍上升或下降。一般來說，地價(jià)變化與容積率成比例關(guān)系，即容積率大，則地價(jià)高，但個(gè)別時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)地價(jià)隨容積率增加反而降低的情況。

　　首先，容積率的大小決定了土地開發(fā)收益率的高低，從而影響到地價(jià)。

　　由于建設(shè)項(xiàng)目在興建時(shí)并非所有的土地面積都能作為建筑物的基底，因而容積率與樓層數(shù)目并不完全相等，特別是某些地段，建筑物的建設(shè)規(guī)劃要求留一部分空地，作為綠化用地或保證樓與樓之間的采光、日照及消防間距等等。土地價(jià)格是預(yù)期收益的資本化，在建筑單方售價(jià)和建造成本保持不變的情況下，提高容積率指標(biāo)，就可以在同等面積的土地上獲得更多的建筑面積，不僅能夠增加銷售收入，而且由于每建筑平方米分?jǐn)偟牡貎r(jià)額減少，總成本降低；在一定程度上又獲得更多的經(jīng)濟(jì)剩余，純收益增加，地價(jià)上升；反之，容積率降低，土地開發(fā)收益降低，地價(jià)下降。

　　其次，容積率對(duì)地價(jià)作用的程度具有一定區(qū)域性。

　　容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正比。城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大；城市規(guī)模愈小，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈小，許多小城鎮(zhèn)在土地流轉(zhuǎn)或規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目時(shí)根本沒有容積率控制。另外，同一城市不同區(qū)位容積率對(duì)地價(jià)的影響程度也存在著顯著的差異，從市中心到外圍地區(qū)，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度逐漸減弱。

　　第三，容積率對(duì)地價(jià)的影響具有分用途性。

　　在一個(gè)城市中，不同的用地類型，其容積率對(duì)地價(jià)影響程度也不一樣，對(duì)商業(yè)用地地價(jià)影響最大，住宅用地次之，工業(yè)最弱，工業(yè)用地在很多情況下不考慮容積率的影響。以商業(yè)用地為例，對(duì)同一幢建筑物而言，每平方米建筑造價(jià)是相同的，但建筑物在銷售或出租時(shí)，各層的銷售價(jià)格或租金卻有較大差異，這主要是因?yàn)楦鳂菍拥臉敲娴貎r(jià)不等而引起的。地價(jià)分配率是指各樓層樓面地價(jià)與總地價(jià)的比率。對(duì)商業(yè)用地來說，層次越高，其樓面地價(jià)越低，因而，隨著樓層數(shù)的增高，地價(jià)分配率呈遞減趨勢(shì)。調(diào)查廊坊市不同樓層商業(yè)用房的租金情況，利用租金剝離法測(cè)算出每層樓面地價(jià)，進(jìn)行年期修正后，得出各層樓面地價(jià)分配率.

　　第四，規(guī)劃確定的總平均容積率對(duì)地價(jià)總體水平有較大影響。

　　從社會(huì)效益和環(huán)境考慮，大范圍用地的總平均容積率越低，就越能提供優(yōu)美、舒適的環(huán)境空間，但土地經(jīng)濟(jì)效益就相應(yīng)地越低，地價(jià)總體水平越低；從經(jīng)濟(jì)效益和節(jié)約用地考慮，總平均容積率越高，土地使用強(qiáng)度越大，地價(jià)就越高，土地就越節(jié)約，但城市環(huán)境質(zhì)量就會(huì)下降。另一方面，城市內(nèi)分區(qū)片總平均容積率的高低分布決定了地價(jià)空間分布。

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