隨著我國經(jīng)濟體制改革的深入，許多國有企業(yè)都進行了體制改革，國有企業(yè)中土地資產(chǎn)是國有資產(chǎn)的重要部分，涉及國有企業(yè)中土地資產(chǎn)的評估也是土地評估機構評估工作中的重要業(yè)務。國有企業(yè)改革中土地評估工作，政策性強，業(yè)務復雜，涉及評估金額巨大，特別是國土資發(fā)2001第44號通知頒布后，土地評估報告由土地估價結果確認改為土地估價報告?zhèn)浒钢?，加大了中介機構的風險，土地評估中介機構在國有企業(yè)改制的土地評估中，如何化解中介風險，提高評估報告質量，是每個評估機構首先考慮的問題。

　　在國企業(yè)土地改制評估中，土地評估中介機構首先應該認真研究和分析國有企業(yè)改制涉及土地的有關法規(guī)，搞清國有企業(yè)改制土地處置方式的本質，正確恰當?shù)剡x擇價格類型，科學合理的選擇評估方法，從而得出準確的估價結果。下面從國有企業(yè)改制土地處置的方式進行綜合分析，并針對不同的處置方式應選擇的價格類型和評估方法進行討論。

　　（一）國有企業(yè)改制土地處置的方式的分析：

　　1、國有企業(yè)改制涉及土地部分的改制主要內容是對土地資產(chǎn)的界定、處置和評估，合理處置土地資產(chǎn)對促進國企改革有重大意義，有利于盤活和顯化土地資產(chǎn)，國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置方式有：土地使用權出讓和租賃；土地使用權作價出資（入股）；土地使用權授權經(jīng)營；土地使用權保留劃撥方式。

　　2、土地使用權出讓或出租方式適用的條件是國有企業(yè)改變原有的國有性質，而成為有限責任公司、股份有限公司、企業(yè)集團、股份合作制；或者被非國有企業(yè)兼并；對外租賃經(jīng)營；企業(yè)破產(chǎn)等涉及劃撥土地使用權，應該采用土地出讓或租賃形式。土地使用權作價入股或授權經(jīng)營適用條件是關系國計民生，國民經(jīng)濟命脈的關健性領域和基礎性企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改組成為有限責任公司、股份有限公司、企業(yè)集團的企業(yè)改制，并且要由省級以上人民政府土地行政主管部門批準。保留劃撥方式適用條件是：（1）：城市基礎設施和公益事業(yè)用地；（2）國家重點扶持的能源交通、水利項目用地；（3）不進行公司制改造的國有企業(yè)，土地用途不發(fā)生改變；（4）國有企業(yè)兼合國有企業(yè)或其它非國有企業(yè)后仍為國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)或國有企業(yè)兼并、合并的對方為瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；（5）國有企業(yè)改組成國有獨資公司的。保留劃撥方式要由有批準權的政府土地行政主管部門的批準。除了國企改為國有獨資公司外，保留劃撥方式的期限不超過5年。

　　3、通過分析，國有企業(yè)土地使用權的處置方式的適用條件，我們不難看出，國有企業(yè)土地處置方式有以下特點和區(qū)別：

　?。?）國有土地使用權處置的對象為以劃撥方式取得的土地使用權。

　?。?）體現(xiàn)出土地資產(chǎn)處置中，區(qū)分類型，有償使用原則，涉及國有企業(yè)改變其原有國有性質，必須有償出讓或租賃，而涉及改制后仍保持原國有性質或者公益項目，國家扶持基礎項目，可以采用國家作價入股或授權經(jīng)營方式，甚至還可以采用保留劃撥方式。

　?。?）涉及到保留劃撥，作價入股，授權經(jīng)營方式的必須由有批準權限的人民政府土地主管部門的批準，而涉及土地有償出讓由改制企業(yè)直接向人民政府土地主管部門提出申請，補交土地出讓金，并與土地主管部門簽定土地出讓合同，辦理土地變更登記。

　?。?）土地使用權作價入股和授權經(jīng)營是不同的，有很多估價師容易搞混，兩者有相同之處，但也有很大區(qū)別。相同之處是都要經(jīng)土地管理部門的批準，改制后的土地使用權的持有人為新的企業(yè)，兩者區(qū)別在于：土地使用權作價入股形式，相當于國家將土地使用權作價后再投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新企業(yè)持有，形成的國家股權由人民政府土地行政管理部門委托的國有持股單位統(tǒng)一持有，這個持有主體一般是財政部門的資產(chǎn)管理部門，作價入股形成的新企業(yè)可以按法律規(guī)定轉讓、出租、抵押土地使用權，但必須經(jīng)過土地管理部門的批準，國家持股單位有參與企業(yè)經(jīng)營管理和分取股東權益的權力。而授權經(jīng)營是國家將土地使用權作價后授權給經(jīng)國務院批準設立的國家持股公司、國有獨資公司、集團公司經(jīng)營管理，這些被授權的公司授權權利憑證就是土地管理部門所發(fā)的土地使用權經(jīng)營管理授權書，改制后的公司可以憑經(jīng)營管理授權書向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)作價出資或租賃方式配置土地，但被授權經(jīng)營公司必須接受授權部門的臨督管理，必須對土地資產(chǎn)保值、增值提供年度報告。

　?。?）不同土地處置方式應該有不同的審批權限，對于出讓或租賃的，企業(yè)可以直接向市縣人民政府土地管理部門申請，而授權經(jīng)營和作價入股改制方式只能由省級以上人民政府批準。

　?。?）所有處置方式企業(yè)都必須持土地使用權處置批準文件到土地管理部門辦理登記手續(xù)?！　。ǘ┰u估價格類型的選擇：

　　我們估價師進行土地評估前，必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式，搞清土地的各種處置方式的適用條件，各種處置方式之間的本質區(qū)別，辦理各種處置方式的程序，才能會使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料，根據(jù)改制企業(yè)的性質，處置方式及權利狀況，科學選擇方法和相關參數(shù)，合理確定評估的價格類型，做好企業(yè)的土地改制評估。根據(jù)企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式可將評估分為公司制改造土地使用權評估，土地使用權作價出資與授權經(jīng)營評估，土地使用權債轉股評估及保留劃撥土地使用權評估，但應該提出的是土地使用權債轉股形式，筆者認為是企業(yè)進行土地資產(chǎn)的處置后的企業(yè)改制，而并非土地資產(chǎn)的處置方式。

　　1、公司制改造土地使用權評估：公司制改造分為改造為國有企業(yè)的土地使用權評估和改造為非國有企業(yè)的土地使用權評估是指企業(yè)進行公司制改造，組建有限責任公司、股份有限公司、集團公司國有企業(yè)間合兼并或與非國有企業(yè)合兼并成國有企業(yè)等，改制后的企業(yè)仍為國有企業(yè)或者國有控股企業(yè)，土地資產(chǎn)處置仍是以劃撥方式進入企業(yè)，這時的評估價格實際上是劃撥土地使用權價格，而改造為非國有企業(yè)的土地使用權評估是指企業(yè)改造后，國家和政府不再是土地資產(chǎn)的主體，如企業(yè)破產(chǎn)，企業(yè)上市，非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)，國有企業(yè)出售或租賃，土地處置方式為出讓或租賃。土地處置方式為出售的土地必須辦理土地出讓手續(xù)，與土地管理部門簽定土地出讓合同，補交土地出讓金。補交土地出讓金的數(shù)額是劃撥土地使用權價格和出讓土地使用權價格兩者之差，所以評估要分別評出劃撥土地使用權價格和出讓土地使用權價格。土地處置方式為租賃的必須與土地管理部門簽定土地租賃合同，支付租金。承租人在支付租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將租賃土地使用權轉租、轉讓或抵押，但必須依法登記。租賃土地使用權的評估又分為租賃土地使用權的轉租、租賃土地使用權的轉讓、租賃土地使用權的抵押評估。

　　2、土地使用權作價出資和授權經(jīng)營評估，這種方式是國家以一定年期土地使用權作價方式投入新的企業(yè)，國有作為土地所有者，要體現(xiàn)國家的權益，評估價格應為出讓土地使用權價格，但作為國家的出資額（資本金）注入企業(yè)，應該不是出讓土地使用權價格。作價出資額（注入企業(yè)的資本金）=出讓土地使用權價格—劃撥土地使用權　　價格，這是因為劃撥土地使用取得以后，企業(yè)付出了取得成本和實際投入開發(fā)成本，這部分權益在企業(yè)，而非政府和國家，但要注意年期修正。

　　3、土地使用權債轉股評估。國企債轉股改制是國有企業(yè)改革中近年來出現(xiàn)的新改革形式，它是國企以其劃撥土地使用權作價后，把其債務轉為債權人股份的一種方式，債權人為國有商業(yè)銀行的資產(chǎn)管理公司。債權人的股份比例應根據(jù)評估土地使用權價格和債務金額及企業(yè)資產(chǎn)總額來確定。企業(yè)以自己劃撥土地使用權的所占權益轉化債務，當然評估的是劃撥土地使用權價格，這種評估為劃撥土地使用權的價格（如現(xiàn)在開灤集團的債轉股評估）

　　4、保留劃撥土地使用權評估：企業(yè)經(jīng)營獲準，這時評估就是評估土地劃撥土地使用權價格，保留的劃撥土地使用權作為企業(yè)的權益可以經(jīng)批準進行抵押，抵押權實現(xiàn)后，土地使用權由劃撥變?yōu)槌鲎?，從所獲收益中抵交出讓金后，抵押權人方可優(yōu)先受償。 　　

　?。ㄈ┰u估方法的選?。?/p>

　　1、劃撥土地使用權的評估，目前一般采用兩種形式，一種正算：劃撥土地使用權=劃撥土地使用權平均取得成本+開發(fā)成本+合理利潤；另一種是反算，劃撥土地使用權=（出讓價格使用權—出讓金）/年期修正，應該注意正算法，劃撥土地使用權是一定區(qū)域內土地平均取得成本是客觀成本而非實際成本，開發(fā)成本也是該區(qū)域內的客觀投入而非實際投入成本，包括土地取得開發(fā)成本的利息投入，不應包括土地由于開發(fā)投入的增值收益，因為土地的增值收益在國家而不是企業(yè)，反算法特別注意出讓價是有年期的，而劃撥是無限年期的，注意年期修正。

　　2、出讓價格使用權評估，國企改制中出讓價格的評估，應該體現(xiàn)出國家的權益不受損害，有條件優(yōu)先采用市場比較法、收益還原法，還可以基準地價修正法，不宜使用成本法，從而得到合理的出讓價格。

　　3、租賃土地使用權的評估：租賃土地使用權的評估又分為租賃土地使用權的轉租、租賃土地使用權的轉讓、租賃土地使用權的抵押評估。租賃土地使用權的轉讓評估價格和租賃土地使用權的抵押評估價格類似出讓土地使用權價格，采用收益還原法求取。純收益是合同約定租金扣除相關稅費的純租金，收益還原率應為采取租賃土地的還原率，而不是土地出讓的還原率，因為租賃土地比出讓土地期限短，收益能力低，不確定性大，一般要比土地的還原率要高，可根據(jù)采取市場提取法，年期為合同約定期限。當然租賃土地使用權的轉讓評估價格和租賃土地使用權的抵押評估價格也可以直接采用市場比較評估。但租賃土地使用權的轉租所不同的是用收益還原法時，純收益是客觀的市場租金與合同約定租金沒的差額，因為市場租金與合同約定租金沒有差額，轉租權益就不存在，由于不確定性和風險進一步加大，收益還原率應更高。

　　綜上所述，對于國企改革中土地使用權的評估，首先分析國企改革中土地處置方式的本質內涵，準確確定地價評估的價格類型，合理選取土地的評估方法，本著“分清處置方式，顯化土地資產(chǎn)，有償使用土地，區(qū)別價格類型，恰當選取評估方法”等原則，做好國有企業(yè)改制土地使用權的評估工作。