日本：公示內(nèi)容任何人都可查詢

　　日本早在1970年就頒布實(shí)施了《地價(jià)公示法》，該法第一條明確規(guī)定：“本法是在都市及其周邊地區(qū)等選定標(biāo)準(zhǔn)宗地，公示其正常價(jià)格，使其成為一般土地確定交易價(jià)格的指標(biāo)，并為測算公共利益用地的合理補(bǔ)償金額，形成市場合理的地價(jià)提供依據(jù)?！比毡镜貎r(jià)公示制度的主要內(nèi)容包括以下幾部分。

　　公示區(qū)域日本地價(jià)公示制度主要針對城市規(guī)劃區(qū)而言。

　　標(biāo)準(zhǔn)宗地的選定標(biāo)準(zhǔn)

　　地價(jià)公示必須首先選定若干標(biāo)準(zhǔn)宗地。按照日本《地價(jià)公示法》的規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)為“從自然及社會條件觀察，在有類似利用價(jià)值的區(qū)域中，選擇土地利用狀況、環(huán)境等有代表性的地塊視為一整片土地”，這里的“一整片土地”是指同一土地使用者連續(xù)使用的具體宗地。標(biāo)準(zhǔn)宗地的分布密度是商業(yè)區(qū)每0.4平方公里有一宗，住宅區(qū)每1平方公里有一宗。在選定標(biāo)準(zhǔn)宗地時(shí)，須遵循以下幾個(gè)原則：

　　代表性。標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)在東京特別區(qū)及政令指定城市區(qū)域內(nèi)適當(dāng)分布，并盡可能代表該區(qū)域全體地價(jià)水平。

　　中庸性。標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)在選定的近鄰地區(qū)中，其土地利用狀況、環(huán)境、面積、形狀等屬中庸的。

　　安定性。標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)盡可能是在土地利用狀況比較穩(wěn)定的近鄰地區(qū)中選擇，而且其用途反映該區(qū)域一般性用途。

　　確定性。標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)以土地登記簿、位置、建筑物、地形等為條件，明確與其他宗地相區(qū)分而且容易指認(rèn)。

　　標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的評定標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)應(yīng)當(dāng)公示，所公示的地價(jià)全部是每年1月1日的單位土地面積的正常市場價(jià)格。所謂正常市場價(jià)格是指在市場中能夠形成的、買賣雙方都能接受的市場價(jià)格。

　　對標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行正常價(jià)格判定時(shí)，是假設(shè)該宗地不存在他項(xiàng)權(quán)利或不考慮宗地上的建筑物，將標(biāo)準(zhǔn)宗地僅作為生地來考慮。標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格由土地鑒定委員會交由兩名以上不動產(chǎn)鑒定進(jìn)行評估，并有土地鑒定委員會對評估結(jié)果進(jìn)行審查或調(diào)整，確定最終結(jié)果。

　　不動產(chǎn)鑒定士進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)選用市場比較法、收益還原法、原價(jià)法3種方法，根據(jù)3種方法的評估結(jié)果綜合確定最終評估結(jié)果。

　　標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格公示日本土地鑒定委員會審查并確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格后，每年4月1日對標(biāo)準(zhǔn)宗地的有關(guān)地價(jià)資料進(jìn)行公示，目前日本地價(jià)公示的主要內(nèi)容包括：標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置及地號、標(biāo)準(zhǔn)宗地的門牌號碼、標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位面積價(jià)格及價(jià)格的基準(zhǔn)日、標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積及形狀、標(biāo)準(zhǔn)宗地及其周圍的土地利用狀況、標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街狀況、標(biāo)準(zhǔn)宗地的自來水、煤氣供給設(shè)施及排水設(shè)施狀況、標(biāo)準(zhǔn)宗地與鐵路及其他主要交通設(shè)施的距離、標(biāo)準(zhǔn)宗地的規(guī)劃限制、土地鑒定委員會認(rèn)為有必要的其他內(nèi)容。地價(jià)公示的內(nèi)容，任何人都可以自由查閱。

　　公示價(jià)格的效力不動產(chǎn)鑒定士對標(biāo)準(zhǔn)宗地所在區(qū)域內(nèi)的其他宗地進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)宗地的公示價(jià)格作為基準(zhǔn)。由不動產(chǎn)鑒定士在該區(qū)域內(nèi)選擇1宗-2宗條件相類似的標(biāo)準(zhǔn)宗地作為比較案例，通過比較修正后確定待估宗地的價(jià)格。

　　根據(jù)土地收用法或其他法律而需收用土地的，如果該土地位于地價(jià)公示區(qū)域外，則該土地的取得價(jià)格應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)宗地的公示價(jià)格為基準(zhǔn)，并通過對標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格進(jìn)行修正確定補(bǔ)償金額。

　　如地價(jià)公示區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行交易，交易價(jià)格應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格為參照進(jìn)行交易。

　　投資者欲購買地價(jià)公示區(qū)域內(nèi)的土地，購買價(jià)格應(yīng)以公示價(jià)格為依據(jù)。

　　在對土地征收遺產(chǎn)稅及固定資產(chǎn)稅時(shí)，征收稅款額應(yīng)以公示地價(jià)為基準(zhǔn)，通過一定比例修正后確定。

　　韓國：地價(jià)公示程序嚴(yán)而又嚴(yán)

　　韓國于1989年制定并公布了《地價(jià)公示與土地估價(jià)法》，從此正式建立了地價(jià)公示制度。

　　根據(jù)該法規(guī)定，由建設(shè)交通部選定具有代表性的土地——標(biāo)準(zhǔn)宗地，對其進(jìn)行調(diào)查評估后，將其地價(jià)進(jìn)行公示。為確保公示地價(jià)的客觀性與合理性，公示地價(jià)經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)與估價(jià)專家聯(lián)合組成的土地評價(jià)委員會審議后方可予以公告。

　　地價(jià)公示制度的主要內(nèi)容

　　韓國的地價(jià)公示制度主要參照日本的做法，但在具體操作上又結(jié)合本國土地管理要求做了調(diào)整和變更，形成具有自己特色的地價(jià)公示制度。韓國公示地價(jià)分為標(biāo)準(zhǔn)宗地公示地價(jià)和個(gè)別公示地價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)宗地公示地價(jià)以每年的1月1日為基準(zhǔn)日，在全國選擇有代表性的45萬宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地，每宗地由兩位鑒定評估士進(jìn)行評估，并將評估結(jié)果報(bào)送建設(shè)交通部，在每年的2月進(jìn)行審批并公示；個(gè)別公示地價(jià)由以標(biāo)準(zhǔn)宗地公示地價(jià)為基準(zhǔn)，在全國232個(gè)市、郡、區(qū)范圍內(nèi)，針對約2700萬宗地進(jìn)行，公示時(shí)間為每年的6月30日。

　　地價(jià)公示制度的作用標(biāo)準(zhǔn)宗地公示地價(jià)可以作為個(gè)別公示地價(jià)計(jì)算和補(bǔ)償評價(jià)等的基準(zhǔn)，也是市場地價(jià)調(diào)查體系的基準(zhǔn)；個(gè)別公示地價(jià)主要應(yīng)用于征收土地國稅、地方稅及各種負(fù)擔(dān)金等的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

　　韓國公示地價(jià)有廣泛的效力，適用范圍大致分為兩種：第一種是鑒定士接受他人委托，為評估土地的交易價(jià)格，擔(dān)保價(jià)格或補(bǔ)償價(jià)格等提供依據(jù)；第二種是國家、地方自治團(tuán)體等行政機(jī)關(guān)，為土地管理、取得、處置、拍賣、資產(chǎn)重估或出售等原因而需評估地價(jià)，或者因課稅而評估地價(jià)，在無專業(yè)人員的情況下，可以直接以公示地價(jià)為準(zhǔn)。韓國在公示地價(jià)的同時(shí)，制定了土地價(jià)格比照表，可以據(jù)此評估其他非標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。韓國公示地價(jià)制度的建立有利于地產(chǎn)市場的規(guī)范和穩(wěn)定發(fā)展，對調(diào)控地價(jià)、制定地價(jià)政策等具有十分重要的作用。

　　標(biāo)準(zhǔn)宗地的選定原則標(biāo)準(zhǔn)宗地是指在土地利用現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、自然條件、社會條件相類似的地區(qū)中，被選定為最具代表性的土地。標(biāo)準(zhǔn)宗地選定的原則為：

　　與日本地價(jià)公示制度相類似，韓國標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇也應(yīng)具有代表性、中庸性、安定性和確定性原則。

　　標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)選擇屬于課稅對象的土地。

　　被選為標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地，一般能夠代表該地區(qū)內(nèi)土地的一般利用狀況，而且其面積比較標(biāo)準(zhǔn)。

　　標(biāo)準(zhǔn)宗地的分布

　　韓國標(biāo)準(zhǔn)宗地的分布及數(shù)量主要依據(jù)全國地價(jià)調(diào)查對象的總的宗地?cái)?shù)，按照城市規(guī)模及使用類型確定標(biāo)準(zhǔn)宗地基準(zhǔn)數(shù)量表。

　　標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)的評定

　　韓國標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格由建設(shè)交通部委托兩個(gè)以上鑒定評估士對每塊標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評估，鑒定評估士通過調(diào)查評估出標(biāo)準(zhǔn)宗地的適當(dāng)價(jià)格，并向建設(shè)交通部提交報(bào)告書，在提交報(bào)告書之前應(yīng)向當(dāng)?shù)毓茌牭氖虚L、郡守或區(qū)廳長征詢意見，而市長、郡守或區(qū)廳長應(yīng)事先經(jīng)過市、郡、區(qū)土地評價(jià)委員會的審議，然后提出意見。建設(shè)交通部將鑒定評價(jià)士提交的報(bào)告書及評價(jià)結(jié)果送中央土地評價(jià)委員會進(jìn)行審議，審議通過后的地價(jià)即可公告于官方報(bào)紙上，政府官員和一般公民都可以查閱。

　　標(biāo)準(zhǔn)宗地的所有權(quán)人、使用人或其他權(quán)利關(guān)系人對該宗地的公示地價(jià)有異議，可自公告之日起30日內(nèi)提出異議申請。

　　個(gè)別公示地價(jià)的確定程序

　　首先針對個(gè)別宗地進(jìn)行土地登記狀況、現(xiàn)場調(diào)查等，然后從該個(gè)別宗地所在的區(qū)域內(nèi)選定土地利用狀況相近的標(biāo)準(zhǔn)宗地，使用價(jià)格比準(zhǔn)表對個(gè)別宗地進(jìn)行土地特懷差異的修正，并計(jì)算出個(gè)別宗地的地價(jià)。該地價(jià)由鑒定評價(jià)士比較附近標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)后，如認(rèn)為合理，可送交市長、郡守或區(qū)土地評價(jià)委員會審議，之后再送中央土地評價(jià)委員會討論，確認(rèn)合適后，由市長、郡守或區(qū)廳長決定并予以公告。