為抑制投機(jī)和投資性購房需求，同時(shí)完善制度、加強(qiáng)征管，國家稅務(wù)總局2006年先后下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]74號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號），以進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和個(gè)人所得稅的征收管理。許多人出于避稅的目的，把欲轉(zhuǎn)讓的住房轉(zhuǎn)而用于出租，在一定程度上促進(jìn)了住房租賃市場的發(fā)展。本文中，筆者將結(jié)合現(xiàn)行稅收政策，談幾點(diǎn)個(gè)人住房租賃的稅收籌劃技巧。

　　一、熟悉稅收政策，充分享受相關(guān)稅收優(yōu)惠

　　按照稅法規(guī)定，個(gè)人出租房屋主要涉及房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、印花稅、個(gè)人所得稅等稅種。對個(gè)人出租的住房，按租金收入征收12％的房產(chǎn)稅、5.5％的營業(yè)稅及附加；并按扣除相關(guān)費(fèi)用后的凈收入征收20％的個(gè)人所得稅。依此計(jì)算，此類住房出租的整體稅收負(fù)擔(dān)為租金收入的17.5％-30％，如果再加上地方性的稅收附加，負(fù)擔(dān)更重。

　　鑒于稅收政策對房屋租賃市場的重大影響，2000年12月7日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財(cái)稅[2000]125號）。根據(jù)財(cái)稅[2000]125號等文件精神：對個(gè)人住房出租用于居住的，暫減按3%的稅率繳納營業(yè)稅，暫減按4%的稅率繳納房產(chǎn)稅。對個(gè)人住房出租用于生產(chǎn)經(jīng)營的，應(yīng)按5%的稅率繳納營業(yè)稅，按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。這為人們進(jìn)行稅收籌劃提供了空間。

　　案例一：甲有一套住房準(zhǔn)備出租，現(xiàn)有乙、丙兩人分別出價(jià)31000元/月及21900元/月要求租用。其中，乙租入該房后將用于經(jīng)營餐飲業(yè)，丙用于居住（當(dāng)?shù)貍€(gè)人出租房屋營業(yè)稅起征點(diǎn)為21000元）。如果從稅收角度考慮（不考慮相應(yīng)附加及印花稅，同時(shí)由于居住和經(jīng)營的個(gè)人所得稅適用稅率相同，在此不進(jìn)行計(jì)算），租給誰更合算呢？

　　如果租給乙，按稅法對個(gè)人住房出租用于生產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定，每月（取得租金收入）應(yīng)繳納營業(yè)稅150元（31000×5%），繳納房產(chǎn)稅360元（31000×12%），則甲每月應(yīng)納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅合計(jì)510元（150+360），每月實(shí)際收入為21490元（31000-510）；如果租給丙，按稅法對個(gè)人住房出租用于居住的相關(guān)規(guī)定，每月應(yīng)繳納營業(yè)稅87元（21900×3%），繳納房產(chǎn)稅116元（21900×4%），則甲每月應(yīng)納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅合計(jì)203元（87+116），每月實(shí)際收入為21697元（21900-203）。雖然每月租金少100元，卻因?yàn)槌凶馊擞猛静煌饨鹗杖敕謩e適用不同的稅率，使得租給丙比租給乙每月節(jié)省稅收307元（510-203），反而增加了207元（21697-21490）的實(shí)際收入。顯然租給丙更合算。

　　二、控制月租金收入，利用“起征點(diǎn)”籌劃營業(yè)稅

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)可在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用（營業(yè)稅）的起征點(diǎn)。據(jù)此，各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，對個(gè)人出租房屋的營業(yè)稅起征點(diǎn)進(jìn)行了確定。如江西省的起征點(diǎn)全省統(tǒng)一為11000（含）元，南京市則確定為51000元。稅法同時(shí)規(guī)定：納稅人（個(gè)人，下同）的營業(yè)額未達(dá)到財(cái)政部規(guī)定的營業(yè)稅起征點(diǎn)的，免征營業(yè)稅；達(dá)到起征點(diǎn)的，應(yīng)按營業(yè)額全額計(jì)算應(yīng)納稅額。這為人們利用“起征點(diǎn)”進(jìn)行納稅籌劃提供了便利。

　　案例二：張三和李四同為某市居民（該市個(gè)人出租房屋營業(yè)稅起征點(diǎn)為41000元），2006年7月份他們將各自的原有住房出租。其中，張三每月租金收入為41020元，而李四的每月租金收入為31980元。由于張三的月租金收入達(dá)到了該省的起征點(diǎn)，要按營業(yè)額全額計(jì)算應(yīng)納營業(yè)稅額，則張三應(yīng)納營業(yè)稅及附加為132.66元（41020×3.3%）；李四的月租金收入未達(dá)到該省的起征點(diǎn)，不用繳納營業(yè)稅。假設(shè)不考慮其它稅收，則張三實(shí)際收入為31887.34元（41020-132.66），李四實(shí)際收入為31980元（31980-0），張三多收了40元的租金，實(shí)際收入反而比李四少了92.66元（31980-31887.34）。

　　出現(xiàn)上述情況，正是由于起征點(diǎn)征免稅的原因引起的。 假設(shè)當(dāng)?shù)貍€(gè)人出租房屋營業(yè)稅起征點(diǎn)為A，租金收入為X（城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加3%）。對納稅人而言，若X∠A，則不需要納稅，實(shí)際凈現(xiàn)金流入為X；若X≥A，則需要納稅，納稅人要獲得更多的凈現(xiàn)金流入，那么租金收入高出營業(yè)稅起征點(diǎn)部分必須大于或等于按規(guī)定所繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，即X-A≥X×3%×（1+7%+3％），求得X≥1.034A，即租金大于或等于起征點(diǎn)的1.034倍時(shí)，納稅人在繳納營業(yè)稅及其附加后所帶來的利益大于起征點(diǎn)所帶來的利益，因而對納稅人來說是劃算的。

　　三、正確計(jì)算各項(xiàng)扣除稅費(fèi)，有效節(jié)省個(gè)人所得稅

　　依照個(gè)人所得稅法和《征收個(gè)人所得稅若干問題的規(guī)定》（國稅發(fā)[1994]089號）的規(guī)定，納稅人出租財(cái)產(chǎn)取得財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算征稅時(shí)，除可依法減去規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅費(fèi)外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。國家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》（國稅函[2002]146號）關(guān)于財(cái)產(chǎn)租賃所得計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)稅前扣除有關(guān)稅費(fèi)的次序問題明確如下：個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用：1.財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；2.由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；3.稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。這為人們進(jìn)行相應(yīng)的個(gè)人所得稅籌劃創(chuàng)造了條件。

　　案例三：張大爺準(zhǔn)備在下月初把地處市區(qū)的一套老房子出租，租期為12個(gè)月。主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)張大爺?shù)姆课莩鲎馐杖霚p去應(yīng)納的稅費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用后，核定月應(yīng)納稅所得額為101000元。同時(shí)，他還有意向?qū)⒃摲孔舆M(jìn)行裝修。經(jīng)維修隊(duì)的技術(shù)員測算，房屋維修費(fèi)要101000元。如果現(xiàn)在裝修，只需一個(gè)星期的時(shí)間就可維修好，不會(huì)影響房屋出租。張大爺?shù)降资裁磿r(shí)候裝修更劃算呢？

　　方案一：房屋出租期滿后維修

　　稅法規(guī)定，從2001年1月1日起，對個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。張大爺應(yīng)納稅所得額為101000元，每月應(yīng)納個(gè)人所得稅為11000元（101000×10%），即在12個(gè)月的房屋租賃期內(nèi)，張大爺總共應(yīng)納個(gè)人所得稅121000元（11000×12）。

　　方案二：對房屋馬上進(jìn)行維修

　　假定維修費(fèi)用為101000元，依照上述規(guī)定，房屋租賃期的第1個(gè)月至第12個(gè)月，每月應(yīng)納稅所得額為91200元（101000-800），每月應(yīng)納個(gè)人所得稅為920元（91200×10%），在房屋租賃期的第1個(gè)月至第12個(gè)月內(nèi)，累計(jì)可扣除房屋維修費(fèi)91600元（800×12），剩余房屋維修費(fèi)400元（101000-91600），可在以后的房屋租金中扣除。張大爺在出租房屋12個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，實(shí)際繳納個(gè)人所得稅應(yīng)為111040（920×12）。

　　該房產(chǎn)1年租期滿后，采用方案二可以節(jié)稅960元（121000-111040）。如果今后仍對外出租，該房產(chǎn)維修費(fèi)可以在以后扣除。當(dāng)然，納稅人在支付維修費(fèi)時(shí)，一定要向維修隊(duì)索取合法、有效的房屋維修發(fā)票，并及時(shí)報(bào)經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后才能扣除。