【摘要】2009年1月1日之前，外資企業(yè)及外籍個(gè)人一直執(zhí)行著《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，2009年1月1日后，外商投資企業(yè)、外國企業(yè) 和組織以及外籍個(gè)人（以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個(gè)人），依照《房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。不少納稅人對于依照《房產(chǎn)稅暫行條例》計(jì)算房產(chǎn) 稅時(shí)需要注意哪些問題并不十分清楚，本文從征稅范圍、適用稅率、對房屋原值的規(guī)定、納稅義務(wù)的起止時(shí)間以及外幣換算的時(shí)間點(diǎn)等幾個(gè)關(guān) 鍵點(diǎn)對房產(chǎn)稅的計(jì)繳做了明確說明.

　　【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；計(jì)繳；關(guān)鍵點(diǎn)

　　2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè) 人（以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個(gè)人），依照《房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn) 稅。2009年1月12日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于對外 資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕3號）文 件就有關(guān)事項(xiàng)做了明確規(guī)定。需要指出的是，2009年1月1日之前， 外資企業(yè)及外籍個(gè)人一直執(zhí)行著《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，不少納稅 人對于依照《房產(chǎn)稅暫行條例》計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)需要注意哪些問題并不 十分清楚。下面筆者就以下幾個(gè)問題加以分別說明.

　　1．關(guān)于房產(chǎn)稅的征稅范圍 房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)， 其中，城市是指國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，具體區(qū)域?yàn)槭袇^(qū)、郊區(qū)和市轄縣 縣城；縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、 自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較 發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建 制的大中型工礦企業(yè)所在地.

　　2.關(guān)于房產(chǎn)稅的適用稅率 房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，采用比例稅 率。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為1.2%；按租金收入計(jì)征的，稅率為 12%。另外，《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的 通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）第二條規(guī)定，對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途， 按4％的稅率征收房產(chǎn)稅；對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市 場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅.

　　3.關(guān)于房產(chǎn)稅對房屋原值的規(guī)定 《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152 號）第二條規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬 簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng) 根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī) 定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。同時(shí)還應(yīng)注意的是， 《關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通 知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）規(guī)定，為了維持和增加房屋的使用功能或 使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和 配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備 等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征 房產(chǎn)稅；對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn) 原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施 中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值.

　　另外，《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅 〔2005〕181號）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下 建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋 功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在 其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所。自用的地 下建筑，按以下方式計(jì)稅：一是工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%~ 60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10% 至30%]×1.2％。二是商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%~80％作 為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%至 30%)]×1.2％。房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治 區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確 定。三是對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車 場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照 地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。四是報(bào)批類減免稅政策.

　　現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例對一些房產(chǎn)規(guī)定免稅，包括對個(gè)人所有非營業(yè)用 房產(chǎn)免稅。對納稅確有困難的納稅人，條例規(guī)定可由省、自治區(qū)、直轄 市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅.

　　4.關(guān)于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的起止時(shí)間 對于新建的房屋如何征稅，《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和 暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字〔1986〕8號）第十九條規(guī)定：納稅人自建的房屋， 自建成之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦 理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或 出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅納稅義務(wù)截止 時(shí)間的問題，《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅 〔2008〕152號）第三條規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā) 生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款 的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末.

　　5.關(guān)于外幣換算的時(shí)間點(diǎn) 《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152 號）第四條規(guī)定，以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業(yè)及外 籍個(gè)人在繳納房產(chǎn)稅時(shí)，均應(yīng)將其根據(jù)記賬本位幣計(jì)算的稅款按照繳 款上月最后一日的人民幣匯率中間價(jià)折合成人民幣.

　　【參考文獻(xiàn)】

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　　［2］路小平、張紅.我國房地產(chǎn)稅收體系改革初探[J]，中國房地產(chǎn)金融2002,年第 1期