【論文摘要】通過(guò)征收物業(yè)稅,完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系,將稅收從開發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,降低購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　開征物業(yè)稅,是世界各國(guó)普遍的做法,主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅不僅可以充當(dāng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的推進(jìn)器,還可以用來(lái)化解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。

　　一、開征物業(yè)稅的必要性

　　金融危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響,雖然中央出臺(tái)了一些政策,但是這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用有限。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,應(yīng)本著總體稅負(fù)減少的原則,通過(guò)征收物業(yè)稅,將稅收從開發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,從而降低購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

　　(一)優(yōu)化資源配置

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2008年末全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米;業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),2009年有可能達(dá)到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對(duì)持有環(huán)節(jié)提高稅負(fù),減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。開征物業(yè)稅將加大房地產(chǎn)持有成本,將迫使業(yè)主提高房地產(chǎn)使用效率,如果業(yè)主無(wú)法有效使用房地產(chǎn),稅收就成為業(yè)主的沉重負(fù)擔(dān),為降低稅收負(fù)擔(dān)最好的選擇是出賣或出租房地產(chǎn),從而使房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)到能更有效利用的人手里,優(yōu)化資源配置。

　　(二)調(diào)節(jié)收入分配,促進(jìn)社會(huì)公平

　　物業(yè)稅將百姓的自用普通住房納入優(yōu)惠范圍,高檔豪華住宅采用累進(jìn)稅率,占有越多房地產(chǎn),稅率越高,讓占有過(guò)多社會(huì)資源者付出更多代價(jià),這些稅收可以用來(lái)解決低收入家庭的住房問(wèn)題,以實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。同時(shí)地方政府通過(guò)物業(yè)稅收入改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進(jìn)社會(huì)公平。

　　(三)增加地方財(cái)政收入

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為:物業(yè)稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財(cái)政管理體制的完善。它能給中國(guó)分稅分級(jí)財(cái)政體系提供一個(gè)極有綜合正面效應(yīng)的支柱財(cái)源。地方政府如果掌握這個(gè)稅種,就能改變“以土地批租生財(cái)”的短期行為開發(fā)模式,抑制不理性投資,形成不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)穩(wěn)定的長(zhǎng)期收入。

　　由于房地產(chǎn)的天然不可移動(dòng)性,并與地方的政治、經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切,各國(guó)和地區(qū)政府大都把有關(guān)房地產(chǎn)稅收劃歸為地方稅。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)值必然不斷提高,以房地產(chǎn)價(jià)值為課稅對(duì)象的物業(yè)稅自然會(huì)隨之提高,地方政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益,從而彌補(bǔ)地方政府在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)減少的土地出讓金及大筆稅費(fèi),地方政府就會(huì)改變以土地批租生財(cái)?shù)亩唐谛袨?抑制不理性投資、盲目建設(shè)、浪費(fèi)建設(shè)的沖動(dòng),地方政府將不斷提高服務(wù),提高資金使用效率,通過(guò)改善公共建設(shè),換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性,形成穩(wěn)定的長(zhǎng)期財(cái)政收入。

　　(四)完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系,降低房地產(chǎn)購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)

　　我國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、交易手續(xù)費(fèi)及各種收費(fèi)等。我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系存在同一稅種在多環(huán)節(jié)征收,而每一環(huán)節(jié)又征收多種稅,如對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)增值額,既征土地增值稅,又征企業(yè)所得稅;對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入既按轉(zhuǎn)讓價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅,又按增值額征收土地增值稅;對(duì)房屋租金收入,既征收營(yíng)業(yè)稅,又征收房產(chǎn)稅;對(duì)持有房地產(chǎn)者,既征城鎮(zhèn)土地使用稅,又征房產(chǎn)稅。另外,我國(guó)地價(jià)及稅、費(fèi)三項(xiàng)成本約占房地產(chǎn)總成本的50%左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家一般占20%左右。我國(guó)房地產(chǎn)稅負(fù)水平表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)偏重,而在房地產(chǎn)持有和使用環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕。

　　由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房?jī)r(jià)、地價(jià)之間難以分割且常?；ズ?市場(chǎng)上的房屋價(jià)值中或多或少包含土地的價(jià)值,將相關(guān)稅種合并,同時(shí)取消相應(yīng)的收費(fèi),統(tǒng)一征收物業(yè)稅,從而簡(jiǎn)化稅種,有利于我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的完善,避免重復(fù)征收。物業(yè)稅將現(xiàn)行購(gòu)房者在購(gòu)買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,減輕房地產(chǎn)在購(gòu)置環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

　　(五)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　物業(yè)稅將現(xiàn)行購(gòu)房者在購(gòu)買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,一般百姓就會(huì)調(diào)整自己的開支預(yù)期和購(gòu)房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購(gòu)房者就會(huì)從多投資多持有,改成少持有。開發(fā)商他們也適應(yīng)這種需求結(jié)構(gòu)和需求量的調(diào)整,更多提供需求方要求的小戶型、低價(jià)位的房產(chǎn),使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。

　　另外,通過(guò)調(diào)整物業(yè)稅率還會(huì)影響住房需求。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、住房需求過(guò)于旺盛、房?jī)r(jià)連創(chuàng)新高時(shí),調(diào)高物業(yè)稅率則有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,住房需求不足時(shí),降低物業(yè)稅率亦有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　二、開征物業(yè)稅需解決的問(wèn)題

　　近年來(lái)雖然出臺(tái)了一些與物業(yè)稅相關(guān)的法律,但由于制約因素沒(méi)有解決,物業(yè)稅一直未開征,這些問(wèn)題主要有:

　　(一)相關(guān)制度和部門的配合問(wèn)題

　　為配合物業(yè)稅的開征,我國(guó)必須盡快建立和完善與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的法律制度,使真正的實(shí)名制財(cái)產(chǎn)登記制度、財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度等基礎(chǔ)工作做到位,加強(qiáng)對(duì)公民與法人合法收入與財(cái)產(chǎn)的保護(hù),對(duì)個(gè)人和家庭之間的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、受讓、捐贈(zèng)等行為做出相應(yīng)的法律規(guī)定。

　　物業(yè)稅的開征,涉及國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、公安、稅務(wù)等多個(gè)部門,環(huán)節(jié)多、范圍廣、監(jiān)管難度大,牽涉社會(huì)上各個(gè)階層和團(tuán)體的利益。因此,制定相關(guān)政策,明確其他部門有義務(wù)向稅務(wù)部門提供相關(guān)資料。

　　(二)新舊政策銜接問(wèn)題

　　由于開征物業(yè)關(guān)系到每一個(gè)城市居民的切身利益,是個(gè)敏感的話題。所以,對(duì)于已經(jīng)出售的房屋,購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候已經(jīng)一次性繳納了相應(yīng)的稅費(fèi),而物業(yè)稅實(shí)行后,新的購(gòu)房者并沒(méi)有繳納這些稅費(fèi)。從設(shè)計(jì)原理上講,物業(yè)稅應(yīng)是原房產(chǎn)稅、土地使用稅等部分稅費(fèi)的合并替代稅種,如果把新、舊購(gòu)房者一視同仁的征收物業(yè)稅就存在不公平,對(duì)于在物業(yè)稅開征前已經(jīng)購(gòu)房者就存在著重復(fù)征稅的問(wèn)題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業(yè)稅,新房子采用新辦法繳納物業(yè)稅,在市場(chǎng)公允價(jià)值發(fā)生巨大變化時(shí),尤其增高的情況,也存在不公平問(wèn)題。建議按照已購(gòu)住房所實(shí)際繳納的稅負(fù)水平,抵繳應(yīng)納的物業(yè)稅,全部抵繳完之后,再按物業(yè)稅制度規(guī)定,開始繳納物業(yè)稅,這樣起到公平稅負(fù)的作用。

　　(三)評(píng)估結(jié)果客觀性問(wèn)題

　　我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在著嚴(yán)重的良莠不齊、評(píng)估報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂的客觀事實(shí)。要開征物業(yè)稅,首先建立適合中國(guó)實(shí)際的完善的房地產(chǎn)納稅評(píng)估制度,要整頓清理現(xiàn)行的評(píng)估機(jī)構(gòu),打造具有良好職業(yè)道德、誠(chéng)實(shí)守信的公正、公平的中介機(jī)構(gòu),從而評(píng)定出公允的物業(yè)稅征收稅基。

　　(四)操作中的技術(shù)條件問(wèn)題

　　物業(yè)稅的征收,面臨現(xiàn)實(shí)的征管技術(shù)與社會(huì)配套條件的問(wèn)題。物業(yè)稅的開征必須充分考慮到我國(guó)是否具備開征的征管技術(shù)、配套條件和措施。在制度設(shè)計(jì)上要統(tǒng)籌兼顧、全面推進(jìn),確保相關(guān)的配套措施到位,保證物業(yè)稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評(píng)估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù),每一處房地產(chǎn)都搜集到詳細(xì)的信息,同時(shí)向社會(huì)公開評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果,以保證稅收政策的實(shí)施。

　　三、對(duì)物業(yè)稅基本框架的設(shè)計(jì)思路

　　物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。對(duì)物業(yè)稅各要素的設(shè)計(jì)如下:

　　(一)納稅人

　　物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是指在我國(guó)境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的單位和個(gè)人,即以房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為納稅人。

　　(二)征稅范圍

　　按照寬稅基的原則,物業(yè)稅征稅范圍不但包括市區(qū)、縣城、城鎮(zhèn)和工礦區(qū),還應(yīng)包括農(nóng)村;不但包括經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),還應(yīng)包括企事業(yè)單位及個(gè)人自住房地產(chǎn)。一是隨著我國(guó)住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對(duì)居民自用住房完全免稅,不僅使國(guó)家放棄了一項(xiàng)應(yīng)得的重要稅源,還放棄了調(diào)節(jié)居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發(fā)揮。二是隨著事業(yè)單位的改革,許多事業(yè)單位改制為企業(yè),對(duì)所用房產(chǎn)也擁有了產(chǎn)權(quán)。從理論上講,所有擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都應(yīng)承擔(dān)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的納稅義務(wù)。因此,應(yīng)將事業(yè)單位用房納入物業(yè)稅征稅范圍。

　　(三)課稅對(duì)象

　　以土地和房產(chǎn)共同作為物業(yè)稅的課稅對(duì)象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業(yè)稅的課稅對(duì)象。物業(yè)稅下設(shè)企事業(yè)房地產(chǎn)(包括經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)兩個(gè)子目)、居民用房地產(chǎn)(包括農(nóng)村居民房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)兩個(gè)子目)兩個(gè)稅目。

　　(四)計(jì)稅依據(jù)

　　可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅以市場(chǎng)價(jià)值為主要計(jì)稅依據(jù)是符合國(guó)際慣例的,不僅可以克服現(xiàn)行計(jì)稅依據(jù)的缺點(diǎn),而且納稅人的納稅負(fù)擔(dān)由其所擁有的土地和房屋的完全市場(chǎng)價(jià)值決定,更符合量能納稅原則。

　　(五)稅率

　　確定稅率形式和大小時(shí),應(yīng)反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢(shì)。據(jù)有關(guān)專家初步估算,按照平均水平為0. 8%的稅率征收物業(yè)稅,不會(huì)增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān),并可保證政府財(cái)政收入與現(xiàn)在水平持平。對(duì)于物業(yè)稅稅率,一是稅率的制定可由中央統(tǒng)一立法,規(guī)定幅度稅率,考慮各地區(qū)房地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)情況的不同,各地根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產(chǎn)類型及用途的不同,稅率的制定也應(yīng)有所差異,對(duì)經(jīng)營(yíng)用房可采用比例稅率,對(duì)個(gè)人自住房采用超額累進(jìn)稅率的方式征收。個(gè)人自住房可按各地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定的人均居住面積作為免征額的確定依據(jù),如以人均30-50平方米對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)值為免征額,超出部分按超額累進(jìn)稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。

　　(六)減免稅

　　根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅和土地使用稅稅收減免政策,物業(yè)稅的稅收減免應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手:一是由財(cái)政部門撥付經(jīng)費(fèi)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、軍隊(duì)、事業(yè)單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業(yè)務(wù)用地的房地產(chǎn)免稅;二是考慮到農(nóng)村地區(qū),尤其是中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱,農(nóng)民負(fù)擔(dān)能力有限,可以根據(jù)各地實(shí)際情況,因地制宜地制定一些輔助性減免稅收政策,比如對(duì)農(nóng)村家庭用房免稅,對(duì)中西部貧困地區(qū)免稅等;三是由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)減免。

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