摘要：房地產(chǎn)業(yè)既是一個(gè)民生問(wèn)題，也是一個(gè)政治問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)都是新聞?dòng)懻摰慕裹c(diǎn)，中國(guó)的住房?jī)r(jià)格在過(guò)去幾年里呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢(shì)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)更是被評(píng)為世界十大泡沫經(jīng)濟(jì)。而大家翹首以盼的物業(yè)稅卻遲遲沒(méi)有出臺(tái)，那么物業(yè)稅是否真的能拯救中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)稅；泡沫經(jīng)濟(jì)

　　一直以來(lái)，在調(diào)控房?jī)r(jià)的各項(xiàng)建設(shè)中，物業(yè)稅的呼聲最高，被人們視為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的殺手锏，但始終千呼萬(wàn)喚不出臺(tái)。物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。進(jìn)入2009年以來(lái)，由于樓市突如其來(lái)的強(qiáng)勁反彈，要求物業(yè)稅盡快實(shí)現(xiàn)從"空轉(zhuǎn)"到"實(shí)轉(zhuǎn)"的聲音又高漲起來(lái)，有關(guān)部門(mén)紛紛將開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)間表提上議事日程，改革已經(jīng)箭在弦上。

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈接和傳遞，能直接或間接影響關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如果房地產(chǎn)業(yè)能夠保持合理的發(fā)展速度，將有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)供給彈性非常弱、容易引發(fā)投機(jī)等行為的產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展中容易出現(xiàn)各種"市場(chǎng)失靈"現(xiàn)象，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)造成一定的危害和損失。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的市場(chǎng)失靈的情況，例如，一些有錢人通過(guò)大量的購(gòu)房來(lái)提高住房的價(jià)格，炒熱房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而牟取私利，這在一定程度上加劇了貧富差距的擴(kuò)大。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)的"泡沫經(jīng)濟(jì)"

　　中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫最早是在2004年出現(xiàn)的，當(dāng)時(shí)在社會(huì)各層對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)幷摬恢箷r(shí)，國(guó)家建設(shè)部門(mén)專門(mén)對(duì)泡沫論發(fā)表意見(jiàn)："判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看他是否存在真實(shí)需求。"在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，一定程度的泡沫產(chǎn)生是必然的，泡沫是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活躍度的表現(xiàn)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的伴生物。目前社會(huì)輿論評(píng)價(jià)說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)階段，認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已不可持續(xù)。其依據(jù)主要是兩個(gè)方面：一是資金不斷流入股市樓市，導(dǎo)致這些市場(chǎng)的泡沫；二是通過(guò)房?jī)r(jià)收入比、空置率、土地價(jià)格上升速度等一系列指標(biāo)認(rèn)為"中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)是世界最高".

　　中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是多種因素共同作用的結(jié)果。首先，金融支持過(guò)度是房地產(chǎn)泡沫生成的直接誘因。周京奎通過(guò)博弈論分析了房地產(chǎn)融資過(guò)程中銀行和借款人的策略選擇。認(rèn)為銀行金融支持過(guò)度，是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接根源。目前從金融角度解釋房地產(chǎn)泡沫的生成，認(rèn)為金融中介的作用及信貸過(guò)度是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫生成的直接原因，這一觀點(diǎn)具有很強(qiáng)的代表性。其次是信息不對(duì)稱情況下，投機(jī)和炒作致使房地產(chǎn)泡沫生成。房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)之所以存在原因是其市場(chǎng)上存在信息不對(duì)稱的現(xiàn)象，不同人群對(duì)同一資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估不同，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)過(guò)多，出現(xiàn)泡沫化趨勢(shì)。最后相關(guān)體制不健全進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫生成。有些學(xué)者認(rèn)為地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)不對(duì)等，迫使地方政府"經(jīng)營(yíng)城市"，依靠大量出讓土地來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口，這成為導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫生成的制度基礎(chǔ)。

　　三、物業(yè)稅拯救不了"蟻?zhàn)?quot;

　　房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)不僅讓中國(guó)政府焦慮不安，并且也使世界各地的媒體都將視線聚焦在中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。"如何拯救中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)"，如何讓中國(guó)的"蟻?zhàn)?quot;們有一個(gè)棲居之所成為了當(dāng)今社會(huì)的熱門(mén)話題。

　　2010年1月26日，在北京市兩會(huì)上北京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人在政協(xié)小組討論會(huì)中透露，北京最早明年底開(kāi)征物業(yè)稅，稅務(wù)專家們還預(yù)測(cè)，備受社會(huì)關(guān)注的物業(yè)稅稅率大致為0.5%~1%.物業(yè)稅改革真正的意義在于改變目前地方政府過(guò)于依賴土地財(cái)政、追求短期收益的缺陷，為政府提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的稅收財(cái)源，同時(shí)倡導(dǎo)合理的住房消費(fèi)理念，改變?nèi)藗?quot;一勞永逸"的傳統(tǒng)購(gòu)房思想。

　　物業(yè)稅一旦出臺(tái)無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大的影響。在一定程度上物業(yè)稅起到可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為的作用，但是物業(yè)稅的征收是針對(duì)房產(chǎn)保有階段征收物業(yè)稅，這樣就使得開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了物業(yè)保有階段。目前，我國(guó)許多工薪階層都采取按揭貸款的方式，每個(gè)月的工資除了用來(lái)歸還銀行房屋貸款和支付利息，還要繳納物業(yè)管理費(fèi)。由于物業(yè)稅是隨著房屋價(jià)值的提高而提高的，這意味著消費(fèi)者要承擔(dān)越來(lái)越重的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，那些家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的工薪階層因?yàn)橘?gòu)房"門(mén)檻"降低而購(gòu)入房產(chǎn)，就出在"平買貴地"的境地，隨后出現(xiàn)的問(wèn)題就是長(zhǎng)期下來(lái)付不起后期的銀行債務(wù)和物業(yè)稅，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)壞債率的增大，勢(shì)必增加的銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　物業(yè)稅的征收盡管在短期內(nèi)可以使房?jī)r(jià)上漲得到抑制。但從長(zhǎng)期來(lái)看，商品房趨勢(shì)仍然是向上走的，因?yàn)槌鞘谢?、資源稀缺、全球化等又會(huì)讓投資預(yù)期回升，物業(yè)稅的執(zhí)行可能會(huì)遇到真空，如現(xiàn)在深圳屢禁不絕的"陰陽(yáng)合同"一樣。另外，只要房地產(chǎn)走市場(chǎng)化之路，房?jī)r(jià)上漲必定以多數(shù)人為背書(shū)，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致少數(shù)人轉(zhuǎn)嫁物業(yè)稅讓大多數(shù)人來(lái)承擔(dān)。綜上分析，筆者認(rèn)為現(xiàn)在還不是中國(guó)出臺(tái)物業(yè)稅的最佳時(shí)機(jī)。但是房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須得到正確的規(guī)范和引導(dǎo)。所以，在未來(lái)的幾年里，不管是征收物業(yè)稅還是房產(chǎn)稅，政府的管制都起著至關(guān)重要的作用，只有國(guó)家真正的重視房地產(chǎn)業(yè)，關(guān)注中國(guó)蟻?zhàn)宓纳娆F(xiàn)狀，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)才能得到抑制。

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