摘要：房地產(chǎn)業(yè)既是一個民生問題，也是一個政治問題。房地產(chǎn)市場一直以來都是新聞討論的焦點(diǎn)，中國的住房價格在過去幾年里呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢，中國的房地產(chǎn)業(yè)更是被評為世界十大泡沫經(jīng)濟(jì)。而大家翹首以盼的物業(yè)稅卻遲遲沒有出臺，那么物業(yè)稅是否真的能拯救中國的房地產(chǎn)市場呢？

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)稅；泡沫經(jīng)濟(jì)

　　一直以來，在調(diào)控房價的各項建設(shè)中，物業(yè)稅的呼聲最高，被人們視為抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的殺手锏，但始終千呼萬喚不出臺。物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。進(jìn)入2009年以來，由于樓市突如其來的強(qiáng)勁反彈，要求物業(yè)稅盡快實現(xiàn)從"空轉(zhuǎn)"到"實轉(zhuǎn)"的聲音又高漲起來，有關(guān)部門紛紛將開征物業(yè)稅的時間表提上議事日程，改革已經(jīng)箭在弦上。

　　一、我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)鏈接和傳遞，能直接或間接影響關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如果房地產(chǎn)業(yè)能夠保持合理的發(fā)展速度，將有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)增長。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個市場供給彈性非常弱、容易引發(fā)投機(jī)等行為的產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展中容易出現(xiàn)各種"市場失靈"現(xiàn)象，從而對經(jīng)濟(jì)造成一定的危害和損失。我國的房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的市場失靈的情況，例如，一些有錢人通過大量的購房來提高住房的價格，炒熱房地產(chǎn)市場，從而牟取私利，這在一定程度上加劇了貧富差距的擴(kuò)大。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)的"泡沫經(jīng)濟(jì)"

　　中國的房地產(chǎn)泡沫最早是在2004年出現(xiàn)的，當(dāng)時在社會各層對中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)幷摬恢箷r，國家建設(shè)部門專門對泡沫論發(fā)表意見："判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看他是否存在真實需求。"在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，一定程度的泡沫產(chǎn)生是必然的，泡沫是市場經(jīng)濟(jì)活躍度的表現(xiàn)，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的伴生物。目前社會輿論評價說中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了嚴(yán)重危險區(qū)階段，認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展已不可持續(xù)。其依據(jù)主要是兩個方面：一是資金不斷流入股市樓市，導(dǎo)致這些市場的泡沫；二是通過房價收入比、空置率、土地價格上升速度等一系列指標(biāo)認(rèn)為"中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)是世界最高".

　　中國的房地產(chǎn)泡沫是多種因素共同作用的結(jié)果。首先，金融支持過度是房地產(chǎn)泡沫生成的直接誘因。周京奎通過博弈論分析了房地產(chǎn)融資過程中銀行和借款人的策略選擇。認(rèn)為銀行金融支持過度，是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接根源。目前從金融角度解釋房地產(chǎn)泡沫的生成，認(rèn)為金融中介的作用及信貸過度是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫生成的直接原因，這一觀點(diǎn)具有很強(qiáng)的代表性。其次是信息不對稱情況下，投機(jī)和炒作致使房地產(chǎn)泡沫生成。房地產(chǎn)市場投機(jī)之所以存在原因是其市場上存在信息不對稱的現(xiàn)象，不同人群對同一資產(chǎn)價值評估不同，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)市場上投機(jī)過多，出現(xiàn)泡沫化趨勢。最后相關(guān)體制不健全進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫生成。有些學(xué)者認(rèn)為地方政府財權(quán)和事權(quán)不對等，迫使地方政府"經(jīng)營城市"，依靠大量出讓土地來彌補(bǔ)財政收入缺口，這成為導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫生成的制度基礎(chǔ)。

　　三、物業(yè)稅拯救不了"蟻?zhàn)?quot;

　　房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)不僅讓中國政府焦慮不安，并且也使世界各地的媒體都將視線聚焦在中國的房地產(chǎn)業(yè)。"如何拯救中國的房地產(chǎn)市場"，如何讓中國的"蟻?zhàn)?quot;們有一個棲居之所成為了當(dāng)今社會的熱門話題。

　　2010年1月26日，在北京市兩會上北京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人在政協(xié)小組討論會中透露，北京最早明年底開征物業(yè)稅，稅務(wù)專家們還預(yù)測，備受社會關(guān)注的物業(yè)稅稅率大致為0.5%~1%.物業(yè)稅改革真正的意義在于改變目前地方政府過于依賴土地財政、追求短期收益的缺陷，為政府提供長期、穩(wěn)定的稅收財源，同時倡導(dǎo)合理的住房消費(fèi)理念，改變?nèi)藗?quot;一勞永逸"的傳統(tǒng)購房思想。

　　物業(yè)稅一旦出臺無疑會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大的影響。在一定程度上物業(yè)稅起到可以抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為的作用，但是物業(yè)稅的征收是針對房產(chǎn)保有階段征收物業(yè)稅，這樣就使得開發(fā)環(huán)節(jié)的信貸風(fēng)險轉(zhuǎn)移到了物業(yè)保有階段。目前，我國許多工薪階層都采取按揭貸款的方式，每個月的工資除了用來歸還銀行房屋貸款和支付利息，還要繳納物業(yè)管理費(fèi)。由于物業(yè)稅是隨著房屋價值的提高而提高的，這意味著消費(fèi)者要承擔(dān)越來越重的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，那些家庭經(jīng)濟(jì)實力不強(qiáng)的工薪階層因為購房"門檻"降低而購入房產(chǎn)，就出在"平買貴地"的境地，隨后出現(xiàn)的問題就是長期下來付不起后期的銀行債務(wù)和物業(yè)稅，個人房貸業(yè)務(wù)壞債率的增大，勢必增加的銀行的信貸風(fēng)險。

　　物業(yè)稅的征收盡管在短期內(nèi)可以使房價上漲得到抑制。但從長期來看，商品房趨勢仍然是向上走的，因為城市化、資源稀缺、全球化等又會讓投資預(yù)期回升，物業(yè)稅的執(zhí)行可能會遇到真空，如現(xiàn)在深圳屢禁不絕的"陰陽合同"一樣。另外，只要房地產(chǎn)走市場化之路，房價上漲必定以多數(shù)人為背書，這勢必會導(dǎo)致少數(shù)人轉(zhuǎn)嫁物業(yè)稅讓大多數(shù)人來承擔(dān)。綜上分析，筆者認(rèn)為現(xiàn)在還不是中國出臺物業(yè)稅的最佳時機(jī)。但是房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須得到正確的規(guī)范和引導(dǎo)。所以，在未來的幾年里，不管是征收物業(yè)稅還是房產(chǎn)稅，政府的管制都起著至關(guān)重要的作用，只有國家真正的重視房地產(chǎn)業(yè)，關(guān)注中國蟻?zhàn)宓纳娆F(xiàn)狀，中國的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)才能得到抑制。

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