去年二季度，受次貸危機、緊縮信貸政策、消費者信心指數(shù)等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一場前所未有的寒冬。作為天津地產(chǎn)領(lǐng)域的國家隊和主力軍，天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司(以下簡稱“天房”)也毫無例外地受到影響，銷售收入大幅下滑，主營業(yè)務中土地整理收入幾乎為零，房地產(chǎn)銷售收入同比下降近50%。

　　地產(chǎn)公司的存活終究要靠充裕的現(xiàn)金流。“當時，天房的資產(chǎn)負債率已超過70%，不具備正常銀行貸款的條件，上市公司部分項目由于不具備四證，貸款空間也很狹小。”在天房面臨流動性不足、資金鏈斷裂風險的危險關(guān)頭，閻立新臨危受命。積極拓寬融資渠道、降低財務風險成為他擔任天房集團財務部部長以來的頭等大事。

　　財務再造

　　財務出身的閻立新“術(shù)業(yè)有專攻”，31歲就當上總會計師，去年在天津市副局級領(lǐng)導干部公開考試中以專業(yè)第一的優(yōu)異成績嶄露頭角，被列入后備干部人才庫，去年9月份被天房集團董事長馬鶴亭招致麾下。源于對財務工作的熱愛，閻立新上任之后從財務開始進入角色。

　　“財務管理作為天房企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應該成為天房長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。”閻立新說，房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型的高風險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得核心競爭能力，必須改善財務狀況，謹慎選擇新項目，提高財務管理水平。

　　2008年末，天房總貸款高達77.13億元，一旦資金鏈斷裂，將具有極大的財務風險。經(jīng)過詳細的報表分析，財務部門發(fā)現(xiàn)天房的項目大多處于“只有投入沒有產(chǎn)出，或者投入大產(chǎn)出小”的情況，在存貨資產(chǎn)變現(xiàn)的困難下，僅僅依靠銀行貸款支撐運作的風險顯而易見。閻立新帶領(lǐng)財務部門70多位員工，在集團黨委書記、董事長馬鶴亭的支持下，提出一套加強現(xiàn)有財務管理的具體意見和建議。

　　首先是創(chuàng)新融資模式。天房現(xiàn)有的資產(chǎn)負債比率為71.57%，已經(jīng)高于銀行貸款的上限，而大量開工項目仍然需要持續(xù)的資金投入，靠資金回收再投入短期內(nèi)也難以湊效，解決資金硬需求，必須拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資模式。為此天房擬定了一系列創(chuàng)新的融資模式。股權(quán)融資、企業(yè)發(fā)債、創(chuàng)立保障房投資基金、參與城鎮(zhèn)化建設發(fā)展基金，多種融資模式同步推進，箭在弦上，蓄勢待發(fā)。

　　其次是加快資金回收。利用項目多的優(yōu)勢，天房進行直接項目合作，與北京天鴻寶業(yè)(21.51,-0.17,-0.78%)合作開發(fā)的天津灣項目就是一個成功案例。房地產(chǎn)開發(fā)的一個優(yōu)勢就是在任何階段都可以銷售，只要賣的價錢好，不妨出售一些投資大、周期長、回報不確定的在建項目，這樣既緩解了短期資金緊張壓力，又帶來了一些投資收益。此外，今年以來天房加大房地產(chǎn)營銷力度，在地產(chǎn)交易會上亮點頻現(xiàn)，也是為了加快資金回收。

　　第三是成本費用控制。閻立新建議在集團公司層面設立如投招標、材料物資采購、施工預算管理部門，以達到重大投資項目預算雙審制。目前實行的集團資金統(tǒng)管模式，較好的發(fā)揮了內(nèi)部資源統(tǒng)籌調(diào)度的優(yōu)勢，但也助長了子公司對母公司在資金上的依賴，增加了融資成本計算分配的復雜。為此閻立新建議嘗試準財務公司的方法，采用市場化手段改進集團資金管理模式，用穩(wěn)定的政策和核算方法，調(diào)動子公司和母公司兩個層面的積極性。

　　第四是會計核算和內(nèi)控需要加強。財務部門短期內(nèi)加大對新業(yè)務的研究和財務分析工作，及時提供對策，進一步完善財務內(nèi)控制度，加強風險預測與防范，遠期考慮構(gòu)建功能更加全面的企業(yè)財務管理體系。除了做好財務分析，加強風險預測與防范，天房還將建立全面預算管理、ERP和BI系統(tǒng)，依靠信息化手段提供財務管理水平。

　　總體來看，天房的財務制度和內(nèi)控監(jiān)管體系還不夠健全，財務管理方面的工作任重道遠。

　　融資“組合拳”

　　融資一貫被視為房地產(chǎn)企業(yè)的頭等大事。2008年底，天房經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負值，造成對籌資活動的嚴重依賴。相對于很多傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)需要巨額資金作為項目支持，而國家實施金融調(diào)控的政策至今沒有松動。閻立新認為，即使在寬松信貸政策的2009年，銀行貸款以投向以鐵路、公路、基建、大宗商品等為重點，房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨較為嚴峻的融資難題。

　　為儲備“過冬糧草”，天房制定了一整套融資組合拳。

　　據(jù)閻立新介紹，天房近期資本運營主要定位于發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金。此次由天房集團發(fā)起、天津市國土資源和房屋管理局和私募股權(quán)投資公司(即“政府、企業(yè)、投資者”三方合作)獨創(chuàng)了全國首支“保障性住房投資基金”。該基金的投資人主要由銀行推薦，資金來源采取社會募集的方式，包括銀行理財產(chǎn)品，即“銀信政”產(chǎn)品資金。“銀信政”模式一般為銀行(委托人)委托信托公司(受托人)設立對應的單一資金信托計劃，募集資金用于某地建設項目，銀行再將信托計劃拆分賣給投資者。2009年6月11日，在“第三屆中國企業(yè)國際融資洽談會”上，該基金同時與工商銀行、天津分行、渤海銀行、天津信托、安信信托、交銀國際信托簽訂了合作框架協(xié)議，獲批規(guī)模50億元，首期計劃投入20億元。這一基金的推出將豐富保障性住房投融資模式，對完善房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)、化解金融風險起到積極作用。

　　另外，天房集團還與吉富中國投資管理股份有限公司(下稱“吉富中國”)聯(lián)合發(fā)起了“天津城鎮(zhèn)化建設發(fā)展基金”，規(guī)模為50億元，管理人為天津吉天股權(quán)投資基金管理有限公司，后者由天房集團和吉富中國共同出資而成，資本金1000萬元，雙方各占50%股權(quán)。

　　近期企業(yè)發(fā)債的前期準備工作正在積極推進，年報審批、資信評估、律師鑒定同步進行，此次天房擬發(fā)債5億元，期限七年，利率在5%左右，閻立新說他們爭取在年內(nèi)獲批發(fā)行。

　　除了產(chǎn)業(yè)投資基金外，天房集團采用資本市場直接融資方式，利用旗下天房發(fā)展上市公司平臺定向增發(fā)、發(fā)行公司債，其中值得一提的是天房特別注重股權(quán)性融資，調(diào)整資產(chǎn)負債水平，截止到2009年6月底，天房通過定向增發(fā)、股權(quán)融資、融資租賃等各類融資方式已籌集資金30億多元。

　　銀行信貸方面，閻立新坦言自己是個非常幸運的人，因為他上任之后不久，國家貨幣政策由“從緊”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;寬松”。天房在已有銀行渠道的基礎(chǔ)上拓展合作銀行范圍，先后同渤海銀行、上海銀行、中德住房儲蓄銀行、濱海農(nóng)村商業(yè)銀行、哈爾濱銀行、齊魯銀行等新興銀行建立業(yè)務合作關(guān)系，其中融資結(jié)構(gòu)實現(xiàn)良性調(diào)整，通過到期貸款的置換，降低財務費用，強化資金成本核算，有效降低利潤水平，延長貸款期限，把短期貸款向中長期貸款轉(zhuǎn)換。特別是與國開行天津分行簽署總投資320億元項目的合作協(xié)議，進一步筑牢與大型金融機構(gòu)的全面合作關(guān)系。

　　天房還參股中新天津生態(tài)城和天津濱海農(nóng)村商業(yè)銀行，與主流金融機構(gòu)合作等一系列舉措，打造資本運營板塊，實現(xiàn)了資本運營與實業(yè)經(jīng)營的良性互動，為保證天房集團各項業(yè)務良好運轉(zhuǎn)提供了有力的資金支撐。

　　截至今年6月底，天房融資總額達到94.9億元，比年初增加了17億元。憑借其強大的資本運營平臺和政府資源，天房集團占盡天時、地利、人和，“比如在一級土地整理中，資金、規(guī)劃、拆遷、市政配套等每一個難題都讓中小開發(fā)商不敢輕易涉足，利用大集團的資本優(yōu)勢做一級土地市場整理，已經(jīng)成為天房集團的主要經(jīng)營業(yè)務之一。” 閻立新說。

　　居者有其屋

　　2009年6月11日，天房發(fā)起全國首支保障性住房投資基金。

　　6月21日，天津規(guī)模最大的限價房項目——天房雅韻，被天房集團以10.9億元率先中標，開盤銷售當天就有147套被認購。

　　在天津，每四個保障性住房項目中，就有一個是由天房集團承建的。天房集團是天津成立最早的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自1981年成立至今，總資產(chǎn)從組建時的8000萬元發(fā)展到147.5億元，年開工面積從20多萬平方米增長到300多萬平方米(其中社會保障性住房200萬平方米)，累計開發(fā)面積已達2000余萬平方米。目前，天房已經(jīng)發(fā)展成為集土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設施投資和資本運營四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型開發(fā)企業(yè)。

　　“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”自古至今，房子始終傾注著人們無限的希冀與夢想，住有所居是大部分普通老百姓一生中最想?yún)s最難以實現(xiàn)的夢想之一。如何解決普通老百姓的住房問題一直是政府不斷探索的民生工程之一。為解決中低收入家庭的住房困難，政府提出保障性住房政策，包括廉租房、經(jīng)濟適用房和兩限房等。

　　今年，天津市經(jīng)濟適用房、限價商品住房等保障性住房規(guī)劃建設770萬平方米，約11萬套，建設規(guī)模比2008年增加兩成多，是保障性住房建設規(guī)模最大的一年。其中，天房集團承擔了重要的開發(fā)建設任務，開發(fā)量約占全年保障性住房供應總量的1/3。天房今年的開發(fā)建設重點工程、重點項目有20項，其中保障性住房面積占70%左右。

　　由于保障性住房相對利潤低，很多地產(chǎn)商不愿意接手這塊項目。 天房把社會保障性住房建設作為集團的“一號工程”，先后投資建設了瑞盈園、瑞益園、東城家園、東麗華明新家園、西青福悅里、靜海團泊示范鎮(zhèn)、漢沽雅安里和泰安里等社會保障房項目。

　　在承擔社會責任的同時，天房也從中收益，順利渡過去年的樓市寒冬，獲得了長期穩(wěn)定的發(fā)展。經(jīng)濟適用房和限價房等保障性住房項目雖然利潤較低，但是并不存在像商品房一樣的銷售困境。在市場遭遇寒流的情況下，商品房的銷售受到宏觀政策的影響可能會萎縮，但是保障性住房卻很穩(wěn)定，不僅能夠抑制商品房房價的不合理上漲，而且對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，也可以快速回籠資金，緩解銷售壓力。

　　回顧加入天房一年來的工作，閻立新坦言，自己管理的資產(chǎn)從原來的10億元增加到140多億元，他的責任和工作強度也被放大了10倍，但個人的成長和磨練也在高速進行中。“在天房這樣的大型企業(yè)，沒有所謂的職業(yè)天花板，我可以將自己的財務專長發(fā)揮得淋漓盡致。”對于天房的前景，閻立新充滿信心。