摘要：物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)取得了快速的發(fā)展，但是在發(fā)展過程中也遇到諸多的困難和壓力，暴露出很多問題和矛盾。這些問題和矛盾在欠發(fā)達(dá)城市表現(xiàn)的尤為突出，如何在房地產(chǎn)快速發(fā)展的欠發(fā)達(dá)城市盡快提高物業(yè)管理水平，是物業(yè)管理行業(yè)急待解決的問題。本文以廣東省河源市為例，對欠發(fā)達(dá)城市物業(yè)管理存在問題進(jìn)行歸類整理并提出解決對策。

　　關(guān)鍵詞：欠發(fā)達(dá)城市；河源市；物業(yè)管理

　　1河源物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的狀況

　　物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。河源市作為一個發(fā)展中的城市，物業(yè)管理自1997年萌芽以來，2000年開始啟動物業(yè)管理工作，已經(jīng)歷了十多年的成長歷程，物業(yè)管理在河源發(fā)展得也相當(dāng)快，自2002年成立第一家物業(yè)管理有限公司——誠標(biāo)物業(yè)管理有限公司，至今河源本地有資質(zhì)的物業(yè)管理公司共38家。其中有在河源本地成立的有規(guī)模較大的物業(yè)公司，如河源華達(dá)物業(yè)管理有限公司；也有從外地進(jìn)駐河源的高資質(zhì)的物業(yè)管理公司，如河源雅居樂物業(yè)管理公司。但是，物業(yè)管理行業(yè)在河源快速發(fā)展的過程中，也遇到諸多的困難和壓力，暴露出很多問題和矛盾。

　　2河源物業(yè)管理行業(yè)存在問題

　　2.1建管不分，開發(fā)商遺留問題，為物業(yè)服務(wù)造成隱患

　　雖然國家物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)必須通過招投標(biāo)獲得物業(yè)管理項(xiàng)目，但是河源市的物業(yè)管理相對于廣東珠三角來說起步晚，其物業(yè)管理狀況相當(dāng)于珠三角物業(yè)管理剛剛起步時的水平。目前，河源物業(yè)有70%的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)公司衍生出來的，是“爸爸和兒子”的父子關(guān)系。開發(fā)商在物業(yè)建設(shè)過程中，為了最大限度地獲取利潤，在房屋建設(shè)質(zhì)量、公攤面積計算、配套設(shè)施建設(shè)、房屋維修基金預(yù)留等問題上頻頻違約，埋下了糾紛的禍根。

　　2.2物業(yè)管理收費(fèi)不規(guī)范，收費(fèi)難、收費(fèi)率低

　　物業(yè)管理收費(fèi)問題一直是物業(yè)管理工作的難點(diǎn)。由于河源市物業(yè)管理市場尚未發(fā)育完善，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營還不規(guī)范，為了追求利潤，不按照合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，收費(fèi)與服務(wù)不相符。河源市政府為了規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)問題，對普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取作了政府指導(dǎo)價，但是經(jīng)調(diào)查河源市70%的物業(yè)管理企業(yè)都未按照政府的指導(dǎo)價來收取物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)過調(diào)查，普遍反應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)的收取相當(dāng)困難，主要原因有：①人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變，部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解，產(chǎn)生抵觸情緒；②物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意；③物業(yè)管理法規(guī)不健全，對物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)收費(fèi)細(xì)節(jié)未能明確規(guī)定，易引發(fā)爭議；四是部分業(yè)主把對開發(fā)商的怨氣發(fā)在物業(yè)管理公司身上。

　　2.3物業(yè)管理專業(yè)人才缺乏、服務(wù)水平低、制約行業(yè)發(fā)展

　　和全國大多數(shù)城市一樣，河源的物業(yè)管理行業(yè)也存在著物業(yè)管理專業(yè)人才缺乏、服務(wù)水平低的現(xiàn)象。究其原因一方面是由行業(yè)的性質(zhì)決定的，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短、屬于勞動密集型行業(yè)，專業(yè)物業(yè)管理人員少。另一方面是物業(yè)公司是微利行業(yè)，對員工進(jìn)行必要性的培訓(xùn)也變得不現(xiàn)實(shí)，從業(yè)人員的工資待遇跟不上社會發(fā)展的水平。從業(yè)者的勞動價值得不到體現(xiàn)，從業(yè)人員不斷流失。其三，物業(yè)管理高層管理人員對物業(yè)管理人力資源存在不全面的認(rèn)識。人才不足及對人才片面認(rèn)識的觀念已經(jīng)嚴(yán)重制約了河源物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

　　2.4物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、競爭力弱、抗風(fēng)險能力低

　　目前河源市的物業(yè)公司中有資質(zhì)的有38家，其中物業(yè)管理企業(yè)中一級資質(zhì)3家，占7%；二級資質(zhì)5家，占13%；三級資質(zhì)20家，占53%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)10家，占27%.其中一二級資質(zhì)都是外來進(jìn)駐河源的物業(yè)管理企業(yè)，三級資質(zhì)都是本土性的物業(yè)管理企業(yè)；一、二級資質(zhì)中除了寶晨物業(yè)是綜合性的物業(yè)管理企業(yè)外，其余兩家外來企業(yè)在河源都是單一性的自建自管住宅小區(qū)型物業(yè)企業(yè)。以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險能力差。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)：有些物業(yè)管理公司管理的面積也就是1萬多平方米、管理處里管理人員既是領(lǐng)導(dǎo)也是員工，加上幾個保安和清潔工就組成了一家物業(yè)管理公司。這些物業(yè)公司規(guī)模小、經(jīng)營狀況差，很多是處于虧損或剛達(dá)到收支平衡狀態(tài)的。

　　2.5業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識不高

　　由于河源市物業(yè)管理起步較晚，受傳統(tǒng)公房管理模式和當(dāng)?shù)貥I(yè)主“自掃門前雪”觀念的影響，一方面部分業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念尚未形成，部分小區(qū)的業(yè)主對已經(jīng)商品化的房屋缺乏保養(yǎng)意識，另一方面部分業(yè)主認(rèn)為現(xiàn)在小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理和之前的管理并沒有多大的改變；另外，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)正在實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)中竟然有許多業(yè)主根本不知道自己所住的小區(qū)有物業(yè)管理，也不知道物業(yè)管理是干什么的。

　　2.6業(yè)主委員會成立難，已成立的業(yè)委會并未在物業(yè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用

　　業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織。它和物業(yè)管理公司之間是平等的契約關(guān)系。但是，就實(shí)地調(diào)研的結(jié)果來看，河源市成立業(yè)主委員會的物業(yè)不到30%，無論是業(yè)主本身還是物業(yè)公司都表示要依法成立業(yè)主委員會相當(dāng)?shù)碾y。影響業(yè)主委員會難成立的因素眾多：業(yè)主法律意識不強(qiáng)、業(yè)主之間的矛盾難于調(diào)和、經(jīng)費(fèi)缺乏、小區(qū)入住率較低、政府無強(qiáng)制成立業(yè)主委員會的權(quán)利等。盡管有些小區(qū)成立了業(yè)主委員會，但在目前的實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用并沒有體現(xiàn)出來。其一，業(yè)主委員會的維權(quán)意識差。其二，業(yè)主委員會缺乏監(jiān)督機(jī)制。其三，業(yè)主委員會組成復(fù)雜，利益難協(xié)調(diào)。其四，業(yè)主委員會法律地位不明確。這些因素都導(dǎo)致業(yè)委會并不能在物業(yè)管理中發(fā)揮最大的效用。

　　3解決欠發(fā)達(dá)城市物業(yè)管理存在問題的對策研究

　　解決欠發(fā)達(dá)城市物業(yè)管理存在的問題，必須具體問題具體分析，如河源市，要在借鑒珠三角先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的同時，走出自己的道路。

　　3.1發(fā)揮政府職能機(jī)關(guān)的作用，促使物業(yè)管理問題的解決

　　3.1.1做好物業(yè)管理的必要宣傳工作

　　房地產(chǎn)商品與一般商品不同，業(yè)主普遍對建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)不了解，不知道如何行使權(quán)利，對物業(yè)管理關(guān)系和業(yè)主委員會的性質(zhì)也認(rèn)識不清。加上國家近幾年關(guān)于物業(yè)管理方面的法律法規(guī)不斷地進(jìn)行修改完善、針對物業(yè)管理行業(yè)及業(yè)主對物業(yè)管理的了解程度，做好必要的物業(yè)管理宣傳工作，讓廣大市民加深對物業(yè)管理的了解。

　　3.1.2促使物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離

　　目前，在物業(yè)管理中存在的許多問題都與建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間的不正當(dāng)關(guān)系密切相關(guān)，有必要促使物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離，使物業(yè)管理企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)“自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”，其基本方法就是實(shí)行招標(biāo)制度。

　　3.1.3加強(qiáng)物業(yè)管理的行業(yè)管理，提升物業(yè)管理水平

　　首先應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的資格管理。其次加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)和審計工作，對物業(yè)管理費(fèi)收支使用情況進(jìn)行必要監(jiān)督。在責(zé)任落實(shí)方面，應(yīng)嚴(yán)格查處各種違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為。

　　3.2加強(qiáng)宣傳，提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識

　　政府主管部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通力合作，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的宣傳力度，形成物業(yè)管理的立體宣傳網(wǎng)絡(luò)，使公眾對這新興行業(yè)有正確的、更高層次上的認(rèn)識，令每一位消費(fèi)者及社會各方人士都積極地參與。以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。一個重要而有效的途徑就是利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行大規(guī)模的宣傳。通過媒體的正面引導(dǎo)，使社會各方面充分認(rèn)識到物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)，可以帶來巨大的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，營造一個全社會了解物業(yè)管理、接受物業(yè)管理、關(guān)心物業(yè)管理、支持物業(yè)管理的良好氛圍，為物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定良好的社會環(huán)境。

　　3.3提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化

　　3.3.1加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員的再教育

　　企業(yè)應(yīng)積極鼓勵員工進(jìn)行自我提升的學(xué)習(xí)，結(jié)合當(dāng)前國家農(nóng)民工免費(fèi)培訓(xùn)的政策，鼓勵員工考取物業(yè)管理從業(yè)資格證，有條件的到相應(yīng)的大專院校進(jìn)行深造，取得相應(yīng)的學(xué)歷。提高物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)和專業(yè)知識水平。同時，加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，學(xué)習(xí)新的政策法規(guī)，掌握新的辦公手段，實(shí)現(xiàn)員工管理服務(wù)水平的大幅提高。

　　3.3.2積極引進(jìn)各類具有專業(yè)知識和專業(yè)技能的人才

　　物業(yè)管理行業(yè)從總體上說，尚屬于新興行業(yè)，各類專業(yè)人才比較缺乏，因此，管理者要改變過去陳舊的觀念，要從企業(yè)的長遠(yuǎn)建設(shè)出發(fā)，積極引進(jìn)大專院校畢業(yè)的人員，把他們放在工作實(shí)踐中進(jìn)行鍛煉，進(jìn)一步豐富其實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。要給他們創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，適時的將他們提拔到領(lǐng)導(dǎo)崗位，委以重任。這樣才能留住人，用好人，發(fā)揮他們的優(yōu)勢，從根本上提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。

　　3.4提高業(yè)主的參與能力，充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用

　　3.4.1政府相關(guān)部門加強(qiáng)對業(yè)主大會工作的監(jiān)督指導(dǎo)

　　物業(yè)管理行政主管部門要切實(shí)履行對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)責(zé)任，促進(jìn)業(yè)主自治管理機(jī)制的形成。要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益，同時，要監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　3.4.2建立業(yè)主委員會責(zé)、權(quán)、利的協(xié)調(diào)機(jī)制及獎勵機(jī)制

　　為保證業(yè)主委員會主任工作的公平性、專業(yè)性、及時性，應(yīng)該建立業(yè)主委員會主任的公開選舉制。只要能正確及時地行使業(yè)主委員會的權(quán)利、履行業(yè)主委員會的義務(wù)，承擔(dān)業(yè)主委員會應(yīng)盡的責(zé)任，具備一定的專業(yè)知識的業(yè)主，就可以競聘為業(yè)主委員會主任，當(dāng)選的業(yè)主委員會主任應(yīng)與業(yè)主大會簽定聘用協(xié)議。為切實(shí)保障業(yè)主委員會的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制。

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