在2009年12月份的時候，每天店里擠滿了人 ，成天忙著在房產(chǎn)交易大廳里排隊辦理各種手續(xù)，一個星期的成交量有時都達到三四套，而這個月眼瞅著到月底了，還是沒有一套成交。

　　二手房在經(jīng)歷2009年末的瘋狂后，本月實實在在地陷入了低迷，而諸多房產(chǎn)中介也切實感覺到了這種變化。除一些大中介還有些業(yè)務(wù)量外，中小中介業(yè)務(wù)量慘淡，部分中介本月甚至陷入了“零成交”。

　　快到月底了部分中介還是“零成交”

　　“這個月把我急壞了，到現(xiàn)在還沒成交一套房，買家賣家都在等！”21日，濟南一家中介負責(zé)人無奈地向記者表示，經(jīng)歷了2009年12月份的豐收后，這個月的業(yè)務(wù)讓他一籌莫展。

　　據(jù)這位負責(zé)人介紹，他的店在濟南的中介店里規(guī)模不算大，在2009年12月份的時候，每天店里擠滿了人，成天忙著在房產(chǎn)交易大廳里排隊辦理各種手續(xù)，一個星期的成交量有時達到三四套，而這個月眼瞅著到月底了，還是沒有一套成交。

　　“我認識的好幾家中介，這個月也都沒開張，形勢要有所好轉(zhuǎn)的話，怎么也得到明年3月份。”這位負責(zé)人表示。

　　而濟南另一家中介的步女士也告訴記者，據(jù)她了解，確實有的中介到現(xiàn)在還沒有業(yè)務(wù)，一些大型中介的業(yè)務(wù)量相對會好一些。

　　不少大型中介僅成交十幾套

　　從房管部門目前所統(tǒng)計的業(yè)務(wù)量排行上可以看到，除了省城幾家大型的房產(chǎn)中介本月業(yè)務(wù)量在10套房以上外，其他一些中介的業(yè)務(wù)量還都是個位數(shù)，不少規(guī)模中等的中介本月只有1套成交，而一些小中介“交白卷”也就不可避免了。成交量相對較好的大型中介，各店加起來也僅十多套，而在2009年下半年，大型中介到當(dāng)月下旬成交四五十套都不算多。

　　記者在采訪中了解到，從下半年開始，在市場成交活躍的刺激下，省城大大小小的中介迅速擴張，呈遍地開花之勢，由于市場火熱，基本上都有生意做。而在本月成交量突然大幅減少的情況下，一些中小型中介必然是“首當(dāng)其沖”。

　　不少“自由經(jīng)紀(jì)人”退出市場

　　記者從中介人士處了解到，在2009年下半年市場成交活躍的時候，市場上除中介外，還活躍著一批“ 自由經(jīng)紀(jì)人”。他們不屬于任何一個中介組織，為增加購房人的信任感，他們往往通過與不同中介聯(lián)合的方式開展業(yè)務(wù)，所得收入與中介分成，他們不是中介公司員工，但同樣從事二手房中介業(yè)務(wù)。

　　“現(xiàn)在中介市場形勢不好，不少自由經(jīng)紀(jì)人都已經(jīng)暫時歇手了，等市場轉(zhuǎn)好時再出來。”省城一家大型中介的張女士告訴記者。

　　買方賣方都在觀望“望斷”市場成交量

　　對于目前市場上出現(xiàn)的成交低迷，不少中介人士表示，這是由買賣雙方的觀望情緒直接造成的。

　　步女士告訴記者，其實現(xiàn)在每天到店里看房源和打電話的人也不算少，“但真正肯出錢買房的人很少”。

　　不僅是買家在觀望，希望年后二手房價格能有所松動，步女士說，現(xiàn)在賣房子的人也在觀望，不愿意降價出手，不肯放棄自己的“既得利益”。而二手房市場或許會在雙方的不斷觀望中“風(fēng)光不再”。

　　“現(xiàn)在不少賣家也經(jīng)常打電話詢問市場情況，但愿意降價的沒有。”步女士表示。

　　不過中介人士也表示，因為臨近過春節(jié)，現(xiàn)在這個時段本來就是二手房成交的淡季，對春節(jié)過后的市場，他們都比較看好。

　　營業(yè)稅“2改5”影響最大

　　除了雙方觀望的原因外，國家出臺的一系列調(diào)控政策也發(fā)揮了作用。在國家出臺的一系列政策中，營業(yè)稅“2改5”被認為是對二手房交易影響最大的因素，許多在調(diào)控范圍內(nèi)的二手房由此出現(xiàn)成交受阻。

　　“現(xiàn)在二手房中產(chǎn)權(quán)2年以外5年以內(nèi)的占很大比例，在調(diào)控政策中營業(yè)稅‘2改5’對市場影響最大。”濟南市市中區(qū)房管局物業(yè)管理經(jīng)營中心經(jīng)理褚新峰認為。

　　而上述步女士也認為，營業(yè)稅的“2改5”對市場產(chǎn)生了巨大影響。

　　一位中介人員算了一筆小賬：拿一套面積100平方米，總價80萬元的二手房來看，如果在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的，光營業(yè)稅就是44000元，相當(dāng)于一平方米房價上漲了440元，有不少還要替賣家繳納個人所得稅，買這樣一套房，各種費用算下來可能會有六七萬元。

　　而在目前房價水平較高的情況下，總價的升高也讓營業(yè)稅的征收數(shù)量“水漲船高”，成為高房價下購房者一個不小的負擔(dān)。因此在房價上漲的情況下，營業(yè)稅的調(diào)整作用更大。

　　同時，2009年市場放量后，二手房源數(shù)量大減也是成交下滑的重要原因。