今年以來，房?jī)r(jià)以及房貸政策的變動(dòng)成為老百姓最關(guān)注的話題，從春節(jié)期間的淡季到現(xiàn)在的成交量依然低迷，在一段時(shí)間的觀望中，銀行取消首套住房?jī)?yōu)惠的政策終于落地。

　　“昆明市民想要從昆明市內(nèi)各銀行獲得7折利率房貸，今后將更加困難。”昆明市一商業(yè)銀行房貸負(fù)責(zé)人表示。其實(shí)，這已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，有的銀行已經(jīng)公布，有的雖沒公布但也早已開始執(zhí)行。就昆明來看，大概3月中旬開始，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行就基本已經(jīng)停止了首套房的各項(xiàng)優(yōu)惠了，特別是房貸利率按7折優(yōu)惠的政策。

　　不過，據(jù)昆明某股份制商業(yè)銀行人士介紹，房貸利率7折優(yōu)惠并沒有被統(tǒng)一叫停，實(shí)行利率差別化主要還是依據(jù)主管部門按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的要求。

　　四大國(guó)有銀行均取消首套房貸7折優(yōu)惠。

　　銀行：議價(jià)能力明顯提高

　　4月6日，記者分別走訪了昆明市內(nèi)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，其中，中行已于前期率先取消了7折房貸利率，將首套房貸利率由原來的7折調(diào)高至8.5折。從4月1日起，工行也取消了首套房貸款利率7折優(yōu)惠，并開始執(zhí)行新的房貸政策：首套房按揭首付2成，利率打8.5折。“現(xiàn)在沒有什么優(yōu)質(zhì)客戶的說法，本來今年信貸資金劃撥按揭的份額就有限，能貸到的都是‘優(yōu)質(zhì)’，所以都是一視同仁的8.5折，很難出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)客戶享受7折、7.5折這一情況了。”工行昆明市內(nèi)一網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人表示。

　　以此同時(shí)，商業(yè)銀行對(duì)于房貸優(yōu)惠的態(tài)度已經(jīng)有所改變。“我們今年就1月份還放過一點(diǎn)帶有優(yōu)惠的住房按揭，后面就已經(jīng)實(shí)行嚴(yán)格的內(nèi)部條款了，只是表面上不說而已。”昆明市內(nèi)一商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人表示，4月1日后，其實(shí)銀行的腰桿更硬了，有了明確的政策擺在那，銀行的議價(jià)能力有了更明顯的提高，不僅可以光明正大地防范按揭風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還可以從客戶那獲得更大的“好處”，“我行現(xiàn)在很多筆按揭實(shí)際都有了多項(xiàng)捆綁業(yè)務(wù)，但現(xiàn)在購(gòu)房者處于弱勢(shì)，他們也只能貸。”

　　此外，業(yè)內(nèi)人士還指出，“現(xiàn)在，特別是商業(yè)銀行，在去年為搶占市場(chǎng)份額推出的很多按揭附加優(yōu)惠條件，現(xiàn)在要么就是取消，要么就是調(diào)高了執(zhí)行門檻或利率，所以現(xiàn)在購(gòu)房者要在市場(chǎng)上再淘到什么優(yōu)惠已是十分困難。”

　　中介機(jī)構(gòu)：房產(chǎn)中介“打太極”

　　記者近日走訪了昆明市內(nèi)多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，但發(fā)現(xiàn)他們對(duì)各大銀行提高房貸情況幾乎只字不提，有些開發(fā)商甚至跟購(gòu)房者打起“太極”。

　　正義路一房產(chǎn)租售中介業(yè)務(wù)員告訴記者，“現(xiàn)在房產(chǎn)的首付是30%，但是這需要根據(jù)房屋的大小進(jìn)行具體的評(píng)估。一般情況下，若是購(gòu)首套房，90平米以上的新樓盤，首付是30%，利率為7折；90平米以下的新樓盤，首付為20%，利率為7.5折到8折。二手房貸則是首付40%，利率8折。”但是，說完后你再問他，真的購(gòu)房最終是否可以拿到優(yōu)惠利率，他就答，“我們并不能保證您一定可以在銀行拿到這種政策，這還要根據(jù)銀行的具體政策，到時(shí)若銀行有變，仍以銀行的規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)。”此時(shí)，記者感覺到，中介已明顯缺少了說話的底氣，畢竟現(xiàn)在中介的生意與去年同期相比已大不如前。

　　對(duì)于新開的樓盤，記者也在同城一商業(yè)樓盤售樓處了解到，他們出售的精裝小戶型房首付已全部升為50%，利率為8折到8.5折。然而在滇池路上某新開發(fā)的純住宅樓盤，他們告訴購(gòu)房者當(dāng)前的政策是，在4月上旬，客戶若到華夏、招商、中信等商業(yè)銀行，特別是建設(shè)銀行申請(qǐng)首套房貸。若是140平以上的住房，首付為40%，利率仍為7折；而90平~140平的住房，首付為30%，利率為7折。

　　對(duì)此類說法，記者咨詢了相關(guān)銀行，一商業(yè)銀行內(nèi)部人士透露，“其實(shí)這就是幫助此類開發(fā)商先把單子做進(jìn)來，最后的利率還是銀行說了算，現(xiàn)在的審批流程‘很復(fù)雜’，一般現(xiàn)在申請(qǐng)也是要拖到下半月才能辦下來。”

　　此外，記者又走訪了多家房地產(chǎn)營(yíng)銷中心，營(yíng)銷中心人員都表示，首次購(gòu)房首付20%，利率7折，二次購(gòu)房首付40%，利率8折。但是問及可否保證這種政策時(shí)，他們都跟記者“打太極”，那要根據(jù)銀行的具體政策和個(gè)人的信用記錄等情況來定。若是信用記錄比較好，各項(xiàng)審查都能通過，他們會(huì)盡量幫助客戶進(jìn)行申請(qǐng)。

　　市場(chǎng)影響：剛性需求被抑制？

　　王女士想要貸款購(gòu)買一套總價(jià)55萬元的房子。盡管屬于首次置業(yè)，但在申請(qǐng)貸款的時(shí)候，卻被告知首付最少四成才能拿到7折利率。“我聽說現(xiàn)在貸款在不斷收緊，沒想到現(xiàn)在連我這樣的首次購(gòu)房也受到牽連。”王女士無奈地說。

　　一商業(yè)銀行AFP理財(cái)師分析，在此次樓市宏觀調(diào)控的大背景下，這一措施“抑制投機(jī)性需求”的指向十分明確。不過，對(duì)于資金雄厚的投資客來說，利率上的微小變動(dòng)對(duì)其造成的資金壓力要小得多。相反，利率的變動(dòng)，“打擊面”會(huì)殃及一定的剛性需求，尤其是那些買房真正用于居住的“真實(shí)購(gòu)房人”。

　　從原來的“一刀切”到現(xiàn)在的差別化利率，銀行為何陸續(xù)減少房貸優(yōu)惠呢？據(jù)某股份制銀行人士介紹，房貸利率7折優(yōu)惠并沒有被統(tǒng)一叫停，實(shí)行利率差別化主要還是依據(jù)主管部門按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的要求。銀行今年的重點(diǎn)與其說是“做規(guī)模”，不如說是“做利潤(rùn)”，縮減利率優(yōu)惠正是基于此。這背后，是整個(gè)銀行信貸的明顯緊縮。在信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景之下，像2009年那樣的“信貸懸河”已然不能指望。年初，已有多家銀行實(shí)行信貸控制，不少銀行房貸業(yè)務(wù)暫緩或暫停了一段時(shí)間。

　　此外，房?jī)r(jià)處在高位，銀行為增強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，通過提高利率可適當(dāng)調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)。同時(shí)，銀行提高利率也增大利差空間，這樣下來實(shí)際可能獲得更大的利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)還降低了。

　　進(jìn)入二季度信貸緊張的情況是否會(huì)有所緩解呢？銀行人士表示，銀監(jiān)會(huì)要求均衡信貸投放，按月份有節(jié)奏平衡發(fā)放，二季度剛開始貸款額度也許相對(duì)寬松些，不過也要看整體貸款發(fā)放情況。

　　申請(qǐng)技巧：怎樣獲得優(yōu)惠利率

　　在7折利率申請(qǐng)普遍趨緊、條件更為嚴(yán)格的情況下，借款人怎樣才能申請(qǐng)到7折的貸款利率優(yōu)惠呢？據(jù)銀行人士介紹，首先，借款人盡量集中使用一個(gè)銀行的產(chǎn)品，如存款、網(wǎng)銀、手機(jī)銀行、基金、保險(xiǎn)等在一家銀行來做，這樣對(duì)銀行的綜合貢獻(xiàn)度就會(huì)相應(yīng)提高，客戶可能會(huì)享受比較高的優(yōu)惠。同時(shí)，近早辦理按揭，現(xiàn)在有的銀行辦理按揭，只要你信用記錄好，加上你愿意接受他們的捆綁業(yè)務(wù)，還是有可能拿到最大優(yōu)惠的，捆綁業(yè)務(wù)雖然麻煩，但其實(shí)還是很劃算。

　　其次，借款人買房時(shí)，盡量將首付比例提高一些，這樣銀行給的利率優(yōu)惠可能會(huì)多一些。另外，雖然借款人信用度不是取得7折優(yōu)惠的絕對(duì)因素，但也不能忽視�？蛻魬�(yīng)注重自己的信用度，這也是衡量是否能享受優(yōu)惠利率的標(biāo)準(zhǔn)因素之一。

　　理財(cái)算盤

　　利率優(yōu)惠取消要多掏多少錢

　　房貸利率優(yōu)惠減少以后，首套房購(gòu)房者每個(gè)月要多掏多少錢呢？針對(duì)此次多家銀行利率優(yōu)惠的變動(dòng)，昆明一商業(yè)銀行AFP理財(cái)師算了筆賬。

　　以首次購(gòu)買一套70萬元的住房為例，首付三成，貸款七成即49萬元。目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率是5.94%，7折利率為4.158%，以貸款年限為20年計(jì)，按照等額本息還款法，則每個(gè)月償還3010.26元，20年后連本帶息共償付72.246126萬元，其中利息23.246126萬元。若是8折利率即4.752%，則每月償付3167.03元，20年后連本帶息共償付76.008761萬元，其中利息是27.008761萬元。

　　據(jù)此計(jì)算，房貸利率優(yōu)惠減少1折，購(gòu)房者每個(gè)月要多支出156.77元。