治病要對(duì)癥下藥，解決問(wèn)題也要找出問(wèn)題的根源。要想消除房奴的困擾，勢(shì)必要查清楚現(xiàn)象背后隱藏的本質(zhì)。那么，房奴究竟是怎樣“煉”成的？本刊記者為此采訪了有“地產(chǎn)教父”之稱的鄧與周房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總裁鄧智仁。
消費(fèi)觀念不夠健全
鄧智仁認(rèn)為，房子是一個(gè)大件商品，購(gòu)房者必須有相當(dāng)?shù)?a href="http://galtzs.cn/zhuanti/jbft/" target="_blank" class="bule">經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力時(shí)才能考慮。而現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，暗箱操作，風(fēng)險(xiǎn)多多。開(kāi)發(fā)商真實(shí)的資金實(shí)力、銷售量、銷售額消費(fèi)者均沒(méi)有正常渠道獲知，購(gòu)房者明顯處于弱勢(shì)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的了解，只能限于開(kāi)發(fā)商的自吹自擂。所以在1998年，鄧智仁就向大眾呼吁：買樓應(yīng)該是美夢(mèng)的開(kāi)始，但我可以告訴大家，這很可能是你們噩夢(mèng)的開(kāi)始。
更重要的是，“為什么會(huì)有這么多人追求房屋？一個(gè)大學(xué)生剛畢業(yè)就開(kāi)始籌劃買房，沒(méi)有房子就不能結(jié)婚，不惜一切代價(jià)地貸款、向親朋好友或者父母借錢，就為了一套房子。這在歐美國(guó)家和香港地區(qū)是不可想像的。”
鄧智仁認(rèn)為，現(xiàn)在最大的問(wèn)題是要轉(zhuǎn)變買房的觀念。在歐美國(guó)家，剛畢業(yè)的大學(xué)生都不著急買房，年輕人結(jié)婚時(shí)也不要求買房，他們更愿意把錢花在旅游、信用卡消費(fèi)上（美國(guó)人的信用卡透支額比中國(guó)多了100倍），而不會(huì)把掙來(lái)的大部分錢供養(yǎng)一個(gè)房子。香港人同樣如此，大學(xué)生剛畢業(yè)時(shí)沒(méi)有要買房的，因?yàn)樗麄兪紫纫鉀Q生存、發(fā)展問(wèn)題，“如果有誰(shuí)這時(shí)候談買房，別人會(huì)認(rèn)為他是發(fā)神經(jīng)呢！我年輕時(shí)結(jié)婚就沒(méi)有買房子，是租房結(jié)婚的�！编囍侨收f(shuō)，在歐美國(guó)家和香港地區(qū)，借朋友或者父母的錢來(lái)買房根本是聞所未聞的事，也很少出現(xiàn)房奴現(xiàn)象。
盲目預(yù)期托高房?jī)r(jià)
很多人說(shuō)，之所以會(huì)有房奴，關(guān)鍵是現(xiàn)在不合理的超高房?jī)r(jià)。鄧智仁認(rèn)為，房?jī)r(jià)高漲的原因是很復(fù)雜的，但主要是受人們心理預(yù)期的影響，即經(jīng)濟(jì)學(xué)上講的預(yù)期效應(yīng)。當(dāng)人們預(yù)期某種商品價(jià)格會(huì)上漲時(shí)，價(jià)格就真的會(huì)漲，產(chǎn)生價(jià)格泡沫。預(yù)期總是存在的，商品有泡沫也很正常，只要沒(méi)有危險(xiǎn)就可以，問(wèn)題是現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格漲得太厲害了。
以北京為例，近幾年的住宅價(jià)格明顯過(guò)高，且供過(guò)于求的趨勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)重，房?jī)r(jià)下跌的跡象已日趨明顯。但許多購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商的各種概念炒作的引誘下，竟然擔(dān)心如不及時(shí)購(gòu)買將錯(cuò)失良機(jī)，于是爭(zhēng)先恐后去購(gòu)買，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷高漲。事實(shí)上，這種盲目的從眾心理勢(shì)必造成判斷的不理智，在未來(lái)幾年房?jī)r(jià)下滑時(shí)，購(gòu)房者將為此付出沉重的資金代價(jià)。相反，如果大家都理性買房，提高要求，開(kāi)發(fā)商就會(huì)建造品質(zhì)更高的房子、制定更合理的房?jī)r(jià)。
另外，政府的宏觀調(diào)控有時(shí)也會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲。目前的很多調(diào)控措施，如提高首付比例和貸款利率等只針對(duì)市場(chǎng)需求，但價(jià)格是由價(jià)值和供求關(guān)系決定的，在價(jià)值基本恒定的情況下，只打擊需求量，缺少對(duì)供給的調(diào)整，市場(chǎng)肯定會(huì)出現(xiàn)偏差。舉個(gè)例子，現(xiàn)在政府不再審批別墅用地，別墅價(jià)格就肯定上漲，平均房?jī)r(jià)提高。這樣，當(dāng)政府部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)字出來(lái)以后，人們看到平均房?jī)r(jià)上漲，再加上開(kāi)發(fā)商宣揚(yáng)土地緊缺論，社會(huì)就會(huì)產(chǎn)生新一輪的漲價(jià)預(yù)期，房?jī)r(jià)進(jìn)一步高漲。
月供比例過(guò)高
購(gòu)房者關(guān)心的另外一個(gè)問(wèn)題是：月供占家庭收入多少比例才合適？按照一般說(shuō)法，國(guó)際通行的警戒線是30%，超過(guò)這個(gè)比例就會(huì)影響生活質(zhì)量。但鄧智仁對(duì)此表示懷疑，他認(rèn)為東西方的觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和家庭收入不同，供房支出占家庭收入的比例也不能一概而論。
鄧智仁認(rèn)為，在美國(guó)這個(gè)比例為30%，中國(guó)可以更高一些，但不能過(guò)高，要因人而異。香港也有一些家庭把收入的60%～70%都用在房子上，但香港地區(qū)的教育非常便宜，公司一般都會(huì)給員工購(gòu)買保險(xiǎn)，人們的收入也較為穩(wěn)定，正常情況下不會(huì)發(fā)生什么問(wèn)題。但內(nèi)地的很多家庭收入不穩(wěn)定，社會(huì)保障也不充分，不能盲目提高月供比例。
